Home Planen und Bauen Aktuelle Projekte Kleineschholz Fragen und Antworten zum Quartier

1. Zählen die Gewerbeflächen bei der 50-Prozent-Quote für geförderten Mietwohnungsbau mit? Insbesondere in den Baufeldern, wo Gewerbe laut Bebauungsplan festgesetzt ist (z. B. MU 9, 12)?

Nein, die 50 %-Quote bezieht sich nur auf die neu geschaffene Geschossfläche für Wohnen. Diese müssen in den Konzepten als geförderte Mietwohnungen bzw.  mietpreisgebundene Wohnungen umgesetzt werden, vgl. Kapitel III., Ziffer 3.3 des Exposés.

2. Wie groß ist der Anteil der temporären Parkplätze mit Ladesäulen?

Da die Quartiersgarage erst gebaut wird, wenn einige Gebäude in Kleineschholz bereits bezogen sind, wird in unmittelbarer Nähe (östlich von MU 14) ein Interimsparkplatz eingerichtet. Dieser wird lediglich temporär, für ca. 1-2 Jahre, bestehen bleiben und deshalb nicht mit E-Ladesäulen ausgerüstet. Öffentliche E-Ladesäulen befinden sich in der Nähe der Kreuzung Fehrenbachallee/Egonstraße sowie in der Idinger Straße und der Kreuzung Lehener Straße/Flurstraße.

3. Ist es möglich, in einem der Baufelder auch im Bereich Pflege-, Seniorenwohnen zu bauen?

Die Baugrundstücke werden im Konzeptvergabeverfahren vergeben. Den Bewerber_innen wird dabei die Möglichkeit gegeben, inhaltlich flexibel vielfältige Konzepte zu entwickeln. Orientierung bieten die Entwicklungsziele, die im Leitbild (Anlage 6 zum Exposé) mit Beispielen dargestellt sind. Danach können auch Konzepte mit Pflege- oder Seniorenwohnen angeboten werden. Nicht alle der im Leitbild genannten Themen müssen in den Konzepten erfüllt werden. Es können sich hier mehrere Schwerpunkte, ggf. auch mit unterschiedlichen Gewichtungen, wiederfinden – müssen es aber nicht. Vorgegeben sind lediglich die Zugangsvoraussetzungen, die von allen Bewerber_innen erfüllt werden müssen (vgl. Kapitel III., Ziffer 3 im Exposé).   Baurechtlich sind grundsätzlich sowohl Nutzungen im Bereich des Pflege- als auch Seniorenwohnens zulässig. Die Abfrage bei den städtischen Ämtern im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hat kein Erfordernis für ein Pflegeheim in Kleineschholz ergeben. Der Bedarf für eine größere Pflegeeinrichtung wird daher nicht gesehen. Die erforderlichen Gebäudetiefen für ein Pflegeheim sind zudem bei vielen Baukörpern im Quartier nicht gegeben (mind. ca. 16 m). Konzepte, die kleine Pflegeeinheiten bzw. -gruppen in ein übergeordnetes gemeinschaftliches Wohnprojekt integrieren, könnten jedoch im Quartier untergebracht werden.

4. Ist ein größerer Nahversorger möglich?

Nach den Vorgaben im Bebauungsplan (vgl. auch Anlage 2 zum Exposé) wird lediglich im Baufeld MU 9 ein Nahversorgermarkt mit bis zu 440 m² Verkaufsfläche zugelassen. Zulässig sind nur nahversorgungsrelevante Sortimente, die der Versorgung des neuen Quartiers dienen.Ziel ist es, durch die Ansiedlung eines Nahversorgers als fußläufig erreichbaren Nachbarschaftsladen am zentralen Quartiersplatz, Leben ins Quartier zu bringen, die wohnwortnahe Versorgung zu sichern und Begegnung zu ermöglichen. 
Auch das Thema Teilhabe könnte beim Marktgrundstück aufgegriffen und der Markt im Sinne eines Inklusionsbetriebs betrieben werden.

5. Gibt es verschiedene Größenklassen für unterschiedlich große Fahrzeuge in der Quartiersgarage? Entsprechen die Kosten denen für das Anwohnerparken?

Es wird unterschiedliche Stellplatzbreiten (z. B. Behinderten-Stellplätze) in der Quartiersgarage geben, die Höhe wird jedoch einheitlich sein (max. Höhe voraussichtlich 2 m). Das Betreibermodell für die Quartiersgarage wird derzeit entwickelt. Konkrete Mietkosten können daher noch nicht benannt werden. Die Betriebskosten der Garage sollen durch die Mieten gedeckt sein.Eine Verbindung oder Vergleichbarkeit zu den Anwohnerparkgebühren besteht jedoch nicht, zumal die Fahrzeuge nicht im öffentlichen Raum, sondern in der Garage geschützt untergebracht werden. Es wird daher eine Differenz zu den Anwohnerparkgebühren geben (Miete deutlich höher als Anwohnerparkgebühren).

6. Könnte man in der Quartiersgarage auch an Parkplätze für Pflegedienste denken?

In der Quartiersgarage sind Parkplätze für Bewohner_innen des Quartiers, Gewerbetreibende, Besucher sowie Car-Sharing vorgesehen. Damit soll zunächst der Parkplatzbedarf des Quartiers und nicht umliegender Stadtteile gedeckt werden. Sofern der Pflegedienst als Gewerbebetrieb im Quartier verortet ist, können daher grundsätzlich Stellplätze in der Quartiersgarage angemietet werden. Des Weiteren gibt es wenige öffentliche Parkplätze für Kurzparker (z. B. für ambulanten Pflegedienst) entlang der Quartiersstraße und den Wohnstraßen.

7. Ist es möglich, dass ein Gewerbe (z. B. Kulturbetrieb oder Ähnliches) eine Fläche im Erdgeschoss in Kooperation mit einem gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmen erwerben kann oder ist nur eine Vermietung an das Gewerbe möglich?

Das Vermarktungskonzept sieht grundsätzlich keine Aufteilung in Teileigentum vor, erlaubt aber Ausnahmen mit Zustimmung der Stadt. Insofern führt der Direkterwerb von Teileigentum durch einen Kulturbetrieb oder anderem projektbezogenem Gewerbe nicht zum Ausschluss der Bewerbung und kann angeboten werden. Wichtig ist, dass das angebotene Nutzungskonzept insgesamt den Entwicklungszielen des Quartiers (vgl. Leitbild) entspricht und die Kooperation bereits aus dem eingereichten Konzept hervorgeht (gemeinsame Bewerbung von Wohnungsbauakteur und Gewerbebetreibendem). Am Ende entscheidet der Gemeinderat im Rahmen der Zuschlagsentscheidung über die eingereichten Bewerbungen einschließlich der Frage, ob eine vorgesehene Aufteilung in Teileigentum ausnahmsweise gestattet wird. Der vorgesehene Erwerb steht daher unter dem Vorbehalt einer Genehmigung durch den Gemeinderat in der Entscheidung über die Grundstücksreservierung (Zuschlag).
Sollte der Gemeinderat nicht zustimmen, kommt nur die benannte Alternative (Anmietung des Kultur-/Gewerberaums durch den jeweiligen Betreiber) in Betracht.

8. Wie sieht die zeitliche Abfolge für die Bebauung der Baufelder aus? Soll von Süd nach Nord bebaut werden und wenn ja, wie sieht der Zeitunterschied bei den einzelnen Baufeldern aus?

Die Baufelder MU 3, MU 4, MU 9, MU 10 sowie MU 12 bis MU 15 können gleichzeitig mit Abschluss der Erschließungsarbeiten ab ca. 2026 bebaut werden; die übrigen Baufelder MU 1, MU 2 sowie MU 6 bis MU 8 stehen etwa ein Jahr später ab ca. 2027 zur Bebauung zur Verfügung. Der frühestmögliche Baubeginn wird von der Stadt mit Fortschritt der Erschließungsarbeiten mitgeteilt.  Durch die Vorgaben des Schallschutzes müssen die Gebäude entlang der Güterbahnlinie (MU 1 bis MU 6) zumindest im Rohbau errichtet sein, damit die Gebäude der Baufelder MU 7 bis MU 15 bezogen werden dürfen. Eine spätere Erstellung des Rohbaus kann im Einzelfall geduldet werden.   Insgesamt installiert die Stadt eine übergeordnete Baustellenkoordination für die Zeit der Aufsiedelung, um einen möglichst reibungsfreien Bauablauf im Quartier sicherzustellen.

9. Wie erfolgt die Bewerbung bzw. die Eingabe in die Bewerbungsmaske, wenn sich der/die Bauwillige/n angesichts der Projektgröße auf zwei Grundstücke gleichzeitig bewerben möchten?

Zulässig ist die Bewerbung mit einem Konzept auf das Wunschgrundstück (Grundstücksparzelle gemäß vorläufigem Parzellierungsplan oder ganzes Baufeld) unter Angabe der Mindestgröße des Bauvorhabens und unter Angabe von bis zu zwei Alternativgrundstücken.

Ist eine Kombination zweier Baufelder für die Realisierung eines Konzepts geplant, ist eine identische Bewerbung auf beide Wunschgrundstücke abzugeben. Aus dem Bewerbungsbogen bzw. der Konzeptbeschreibung muss dann eindeutig hervorgehen, dass das eingereichte Konzept nur in Kombination der beiden Baufelder realisiert werden kann.

Beim Anlegen einer zweiten Bewerbung können die Stammdaten aus einer anderen bereits angelegten oder bereits eingereichten Bewerbung übernommen werden. Dies geht auch über die Funktion „Werte übernehmen“ neben dem Button „Bewerbung einreichen“. Dadurch müssen die Stammdaten nicht mehrfach eingegeben werden.

Zulässig ist auch, dass sich ein Projektakteur mit mehr als einem Konzept (unterschiedliche Nutzungsangebote) auf verschiedene Bauflächen bewirbt. In dem Fall sind für die unterschiedlichen Konzepte jeweils eigenständige Bewerbungen auf die Wunschgrundstücke einzureichen.

10. Bis zu welchem Zeitpunkt muss eine Vereins- und/oder GmbH-Gründung erfolgt sein? Welche Voraussetzungen sind bei der Bewerbung zu beachten?

Die Erläuterungen zur Neugründung gelten ausschließlich für die Unternehmensart der Fallgruppe a) gemäß Definition des zugelassenen Bewerberkreises (vgl. Exposé, Kapitel III., Ziff. 3.1). Das bedeutet für Projekte mit Modellen der Mieterschaft-Beteiligung am Vermögenswert oder vergleichbaren Modellen, wie z. B. Genossenschaftsanteile. Dagegen wird bei der Fallgruppe c) eine Neugründung durch die Vorgabe von Referenzprojekten als Nachweis zur Umsetzung des jeweiligen Unternehmenszwecks grundsätzlich ausgeschlossen.

Im Zeitpunkt der Bewerbung muss die Neugründung noch nicht erfolgt, allerdings die spätere Rechtsform feststehen, ebenso der künftige Zweck sowie die Organisation bzw. Mieterbeteiligung. Dies muss entsprechend belegt werden durch z. B. Satzung oder Gesellschaftsvertrag im Entwurf als Nachweis der Gemeinwohlorientierung. Die Inhalte werden in der Reservierungsvereinbarung zwischen Stadt und ausgewähltem Projekt als verbindliche Voraussetzung für die Neugründung aufgenommen.

Die Vereins- und/oder GmbH-Gründung muss spätestens zum Ende der Reservierungsphase erfolgt sein und ist Voraussetzung für den notariellen Vertragsabschluss. Der Verstoß bzw. das Nicht-Erfüllen der Bedingungen in der Reservierungsvereinbarung führt zur Aufhebung der Grundstücksreservierung.

11. Wir haben unterschiedliche Informationen darüber, ob man an der Konzeptvergabe als begünstigte bzw. gemeinwohlorientierte Gesellschaft nur antreten kann, wenn man eine bestehende Wohngruppe im Schlepptau hat (künftige Bewohnerschaft im Zeitpunkt der Bewerbungsabgabe bereits fix bzw. gefunden) oder ob die Wohngruppe kein Kriterium bei der Bewertung und der Vergabe der Grundstücke ist?

Nach den Anforderungen an die Bewerbung (vgl. Kapitel III., Ziffer 4.1 im Exposé) ist die künftige Nutzer- und Bewohnergruppe in der Konzeptbeschreibung darzulegen, d. h. Art, Vielfalt und Schwerpunkt der künftigen Bewohnerschaft wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende, Senior_innen, Menschen mit besonderen Bedarfslagen oder andere sind im Konzept zu beschreiben. Die künftigen Bewohner_innen müssen im Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht feststehen bzw. bekannt sein. Dies ist kein Kriterium bei der Bewertung.

12. Auf Seite 21 des Exposés wird der Umfang der Bewerbung mit max. 5 DIN-A-4 Seiten angegeben, ergänzt durch g)-i). Bedeutet das, dass das Bewerbungspapier auch inklusive der Punkte g)-i) nur 5 Seiten betragen darf, oder dürfen für diese Punkte extra Seiten angehängt werden?

Der Umfang der inhaltlichen Konzeptbeschreibung ist auf maximal fünf DIN-A4-Seiten begrenzt. Diese ist durch den Nachweis der Gemeinwohlorientierung, die Darstellung des geplanten Finanzierungskonzepts sowie durch das Ergebnisblatt Graue Emissionen zu ergänzen. Es handelt sich bei diesen ergänzenden Unterlagen um zusätzliche Seiten, die im Zuge der Bewerbung über die Vermarktungsplattform hochgeladen werden müssen.

13. Wie kann die städtische Förderung (mietpreisgebundener Zuschuss) in der Projektkalkulation berücksichtigt werden?

Die städtische Förderung in Form des mietpreisgebundenen Zuschusses kann in der Projektkalkulation zur Errichtung der Gebäude nicht berücksichtigt werden, da der Zuschuss erst zu späteren Zeitpunkten ausbezahlt wird – erstmalig ab Erstbezug der mietpreisreduzierten Wohnungen gegen Vorlage der Mietverträge. Vielmehr ermöglicht sie den Projektakteuren, eine individuell zugeschnittene, günstigere Vermietung anzubieten, ohne die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts zu tangieren. Die genaue Höhe des Zuschusses bestimmt sich durch die Grundstücksvergabe (konkret: nach Einreichen des Bauantrags).

14. Was passiert, wenn ein Projekt in der Reservierungsphase verbindlich angebotene Inhalte des Konzepts nicht umsetzen kann?

Die in der Bewerbung verbindlichen und für die Vergabe relevanten Punkte sind von den Projektakteuren umzusetzen. Andernfalls muss die Reservierung eines Grundstücks aufgehoben werden. Darüber hinaus kann eine Bewerbung auch weitere mögliche Projektziele enthalten, die aber nicht bewertet werden und daher auch nicht zwingend umgesetzt werden müssen.

15. Wie ist die Erreichbarkeit durch die Feuerwehr für die Grundstücke MU 4 und MU 10 gedacht? Der größte Teil der Fassaden scheint nicht durch die Feuerwehr anleiterbar zu sein.

Grundsätzlich müssen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie nachgewiesen werden. Diese sind für jede Nutzungseinheit nachzuweisen:

  1. erster baulicher Rettungsweg über Treppe im Gebäude,
  2. zweiter Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit oder alternativ über weiteren baulichen Rettungsweg,
  3. als Ersatz für einen zweiten Rettungsweg kann auch ein Sicherheitstreppenraum vorgesehen werden.

Bei mehreren Gebäuden im Plangebiet ist die Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr von außen nicht für alle Bereiche gegeben bzw. mit großen Einschränkungen für die Freiraumgestaltung verbunden. Hier müssen sinnvolle Grundrisse (durch Wohnungszuschnitte und -größen) entwickelt werden und ggf. ein zweiter baulicher Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenraum vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 10 können Teile der Fassaden über die Quartiersstraße und die Wohnstraße Süd angeleitert werden. Für einen Teil der Wohnungen muss ein zweiter baulicher Rettungsweg gemäß 2) oder 3) vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 4 kann ein Teil der Fassaden über die Wohnstraße Süd und auch den Hof angeleitert werden. In den übrigen Teilen muss jedoch ein zweiter Rettungsweg im Gebäude vorgesehen werden.

16. Heißt Ankerprojekt immer Gewerbe oder Gastronomie oder kann es auch etwas anderes wie Werkstatt, Atelier etc. sein?

Wenn ein Baufeld aufgeteilt wird, muss es immer ein Ankerprojekt sowie ein oder mehrere Anliegerprojekte geben. Das Ankerprojekt übernimmt die Organisation und Umsetzung der Querschnittsaufgaben im Baufeld (vgl. Anlage 8 und 8a zum Exposé). Aus der Funktion des Ankerprojekts resultieren keine Vorgaben zur Nutzung. Das Ankerprojekt muss kein Gewerbe bzw. keine Nicht-Wohnen-Nutzung realisieren, außer wenn es an einer bestimmten Stelle, wo eine entsprechende Nutzung nach dem Bebauungsplan gefordert wird, realisiert werden soll.

17. Im Bebauungsplan sind Flächen definiert, bei denen eine Wohnnutzung ausgeschlossen ist. Was kann hier realisiert werden?

Zulässige bzw. nicht zulässige Nutzungen für das Quartier Kleineschholz werden in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan, Ziffer 1.1., dargestellt.

18. Können die im Bebauungsplan auf MU 7 und MU 10 erlaubten Flächen im 5. Geschoss auch - anders als im Bebauungsplan dargestellt - aufgeteilt werden, um eine wirtschaftlichere Erschließung etc. zu ermöglichen? Oder kann auf sie teilweise verzichtet werden?

Nein, eine andere Aufteilung ist nicht möglich. Es handelt sich um eine zwingende, d. h. verbindliche Festsetzung, die den städtebaulichen Entwurf aus dem Wettbewerb abbildet.

19. Zählen Dachterrassen auch zur Geschossfläche?

Die Dachterrassen zählen nicht zur Geschossfläche. Die zulässigen Flächen für Dachterrassen sind gesondert in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan geregelt.

20. Wie wird es gehandhabt, wenn bei erfolgreicher Reservierung und Planung ein Baubeginn erst später erfolgen kann - wegen Bauabläufen im Baugebiet oder wegen fehlender Fördermittel im aktuellen Jahr? Wann wird dann der notarielle Kaufvertrag geschlossen und der Kaufpreis fällig? Eine längere Zwischenfinanzierung würde ein Projekt ja erheblich verteuern.

Der individuelle notarielle Kaufvertrag wird mit jedem der ausgewählten Projekte am Ende der Reservierungszeit nach Prüfung des Bauantrags und nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank(en) abgeschlossen. In der Regel ist der Kaufpreis vier Wochen nach Vertragsabschluss zur Zahlung fällig.

Eine Finanzierungsbestätigung der Banken setzt insgesamt die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Bauvorhabens voraus. Üblicherweise wird für eine positive Bescheinigung ein ausreichender Eigenkapitalanteil u. a. zur Finanzierung von Grundstückskosten zzgl. Nebenkosten zu Beginn vorausgesetzt. Ebenso ist es üblich, eine mögliche Zwischenfinanzierung im Zuge der Bauerrichtung in der Projektfinanzierung vorsorglich zu berücksichtigen. Ein möglicher Finanzierungsrahmen ist frühzeitig mit den Banken abzuklären.

Die verspätete Bereitstellung von Fördermitteln ist ein zusätzliches Risiko in den Projektfinanzierungen. Auf diesen Punkt hat die Stadt jedoch nur bedingt Einfluss, beispielsweise über die Initiativen der Stadt Freiburg zur Weiterentwicklung des Landeswohnraumförderprogramms gegenüber der Landesregierung, für das sie sich weiterhin engagiert einsetzt. Die Stadt Freiburg kann individuelle Risiken aus der Projektfinanzierung nicht abfedern.

Im Falle, dass die Grundstücke im Quartier Kleineschholz erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaubar sind bzw. sich Planungsabläufe in der Erschließung des Quartiers verändern, verlängert sich die Reservierungszeit entsprechend, so dass der Vertragsabschluss und damit die Kaufpreisfälligkeit zu späteren Zeitpunkten erfolgen.

21. Wie muss der Finanzierungsplan, der der individuellen Bewerbung beigefügt werden muss, aussehen?

Im Zeitpunkt der Bewerbung wird noch kein Finanzierungsplan gefordert, sondern ein Finanzierungskonzept mit einer Grobkostenschätzung untergliedert nach Kostengruppen nach DIN 276 sowie Anteilen von Eigen- und Fremdmitteln (vgl. Exposé, Kapitel III., Ziffer 4.1, Spiegelstrich h)). Der Nachweis über eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist erst in der Reservierungsphase als Voraussetzung für den notariellen Vertragsabschluss von den ausgewählten Projekten vorzulegen.

22. Wie kommt der Preisunterschied bei den beiden, an der Bahn liegenden Grundstücken MU 4 und MU 2 zustande? Ist bei der Kalkulation die „schlechtere“ Lage aufgrund der Bahnlinie schon berücksichtigt?

Aufgrund der unterschiedlichen baulichen Ausnutzbarkeit (GFZ) der Baufelder – MU 2 mit GFZ 2,63 und MU 4 mit GFZ 2,07 – ergibt sich ein Unterschied in den Grundstückswerten je m² Grundstücksfläche. Darüber hinaus sind, wie im gesamten Quartier, die Lage sowie die individuellen Baukörperzuschnitte ebenfalls in den Grundstückspreisen berücksichtigt.

23. In der Ankerkonzeption (Anlage 8 zum Exposé) ist auf Seite 7 die Höhenlage der Projekte mit „Hochparterre mit etwa 1,25 m: MU 6, MU 10 und MU 12“ festgelegt. Für MU 6 gilt die Konzeption jedoch nicht (vgl. Seite 5 unten). Kann es sein, dass hier anstelle von Baufeld MU 6 das Baufeld MU 7 gemeint ist?

Ja, das ist richtig. Es ist hier MU 7 gemeint. Die Anlage 8 zum Exposé wurde korrigiert und die aktuelle Version in den Ausschreibungsunterlagen auf der Homepage (www.freiburg.de/kleineschholz) hochgeladen.

24. Wie erfolgt die Bewerbung und die Eingabe in der Bewerbungsmaske, wenn sich zwei Baugruppen gemeinsam auf ein Baufeld bewerben wollen?

Jeder Projektakteur gibt für das individuelle Konzept eine eigenständige Bewerbung auf das Wunschgrundstück bzw. die gewünschte Grundstücksparzelle gemäß vorläufigem Parzellierungsplan unter Angabe der Mindestgröße für das geplante Bauvorhaben und unter Angabe von bis zu zwei Alternativgrundstücken bzw. Grundstücksparzellen ab. Ist eine Kombination zweier Konzepte auf einem Baufeld geplant bzw. ist das jeweilige Konzept nur in Kombination mit einem anderen Konzept realisierbar, ist dies über die Konzeptbeschreibung eindeutig darzustellen und fließt in die Vergabeentscheidung mit ein. (Siehe auch Frage 9)

25. Das Gebäude auf Baufeld MU 8 ist teilbar. Kann einer der beiden Teile (Haus 8 A oder Haus 8 B) ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden?

Nach den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan ist bei Baufeld MU 8 eine Wohnnutzung im Erdgeschoss straßenseitig zum Quartiersplatz (Haus 8 B) nicht zulässig. Je nach der Größe der Projekte auf Baufeld MU 8 ist eine reine Wohnnutzung für das Haus 8 A möglich.

26. Wer ist verantwortlich für die Errichtung (Investition) und Betrieb der Fernwärme-Übergabestation und Wärmespeicher?

Die badenovaWÄRMEPLUS errichtet im Zuge der Erstellung der Hausanschlüsse die Fernwärme-Übergabestation und den Wärmespeicher und betreibt diese auch später. Der entsprechende Platzbedarf sowie die im Betrieb notwendigen Hilfsmedien (Strom, Wasser, Abwasser etc.) sind von den Bauherr_innen unentgeltlich der badenovaWÄRMEPLUS zur Verfügung zu stellen.

27. Wie werden Gemeinschaftsräume bei Wohngemeinschaften bzw. Clusterwohnungen bei der L-Bank-Förderung und in Verbindung mit der BImA-Förderung berücksichtigt?

Clusterwohnungen (= Zusammenschluss mehrerer privater Wohneinheiten, die über gemeinschaftlich genutzte Wohnräume erschlossen sind) sind derzeit in der Förderung der L-Bank nicht vorgedacht. Nach aktueller Förderkulisse der L-Bank wird nur die Wohnfläche innerhalb einer abgeschlossenen Wohneinheit (Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Baurechtsamt) unter Berücksichtigung der vorgegebenen Wohnflächengrenzen gefördert, d. h. die Gemeinschaftsflächen werden nicht berücksichtigt, wenn sie außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheiten liegen.

Bei der Förderung der BImA für sozialen Wohnungsbau zählt jede nach L-Bank geförderte Mietwohnung (als abgeschlossene Wohneinheit), unabhängig von der Größe oder Gemeinschaftsfläche.

28. Ist das Baufeld MU 10 auch anders zwischen Anker und Anlieger aufteilbar als im Steckbrief visualisiert? Wäre die Variante „Anker 10.3 + 10.4“ und „Anlieger 10.1 + 10.2“ möglich?

Grundsätzlich können die Baufelder abhängig von den eingereichten Konzepten auch anders aufgeteilt werden. Bei der Darstellung in den Vermarktungsunterlagen handelt es sich um eine vorläufige Parzellierung der Grundstücke – also lediglich um einen Vorschlag. Allerdings ist es sinnvoll, dass der Anker das größere Projekt übernimmt, insbesondere aufgrund notwendiger Flächen für die Erschließung der Fahrradgaragen.

Hinweis: Es empfiehlt sich bei der Parzellierung darauf zu achten, dass die Grundstücksgrenze nicht bei einem Höhensprung liegt, da an der Grundstücksgrenze eine Brandwand und in der Folge geschlossene Fenster beim höherliegenden Geschoss notwendig wären.

29. Wie schätzen wir die konkreten Teil-Grundstückskosten bei einem Baufeld ab, wenn Anker und Anlieger sich das Grundstück aufteilen? Es gibt z. B. bei MU 7 eine gemeinschaftlich genutzte Gartenfläche: Werden die gesamten Grundstückskosten anteilig relativ zur Geschossfläche in den beiden Gebäudeteilen (Anker und Anlieger) aufgeteilt?

Ja, die anteiligen Grundstückskosten einzelner Grundstücksparzellen (bei teilbaren Baufeldern) errechnen sich nach der anteiligen Geschossfläche.

30. Wenn ich den "Grauen Energierechner" richtig verstehe, müssten sich doch bei Eingabe "Baublock/Parzelle" dann die Gebäudekenngrößen automatisch verändern? Das war bei mir nicht der Fall was kann ich tun

Durch die Eingabe "Baublock / Parzelle" verändern sich die Gebäudekenngrößen nicht. Diese verändern sich durch die Eingabe der geplanten „Gebäudemaße“. Damit kann auch eine kleinteilige Parzellierung der Baublöcke / Parzellen abgebildet werden.

31. Wir wollen uns als Anlieger auf ein Grundstück bewerben. Das kann ich im "Graue Energierechner" gar nicht angeben, oder? Wie stelle ich das Ganze dann dar?3

Für den Graue-Energie-Rechner ist diese Information grundsätzlich nicht relevant, daher wird das auch nicht direkt abgefragt. Berücksichtigt werden die dargestellten Kenngrößen, wie z. B. „Gebäudemaße“, die frei eingetragen werden können.

32. Als Alternative zu dem 50%-Anteil an gefördertem Wohnraum sind nach Fallgruppe e) im Exposé, Seite 18, Wohnungen für Menschen mit besonderen Bedarfslagen möglich. Wie und wann müssen diese nachgewiesen werden? (Frage durch die Projektgruppe präzisiert)

Die Erfüllung des 50 %-Anteils ist in der inhaltlichen Konzeptbeschreibung beschreibend darzulegen (vgl. Kapitel III., Ziffer 4.1 im Exposé). Bei Vergabe werden die Inhalte der Konzepte in der Reservierungsvereinbarung verankert und später Bestandteil der Grundstücksverträge.

33. Wann werden die Bundeszuschüsse von 25.000 € je geförderter Wohnung ausbezahlt?

Die Verbilligung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) über 25.000 € je geförderter Mietwohnung wird in Form eines einmaligen Zuschusses an die Projektakteure ausbezahlt. Die Auszahlung an die Projekte erfolgt gegen Nachweis der Bezugsfertigkeit der nach L-Bank geförderten Mietwohnungen.

34. Anlage 2 widerspricht Anlage 8 des Exposés, z. B. bei MU 2 was die Gemeinschaftsfläche betrifft. Gilt sicher Anlage 2?

Nein, hier liegt kein Widerspruch vor. Die Gemeinschaftsflächen sind im Bebauungsplan nicht bindend, sondern nachrichtlich dargestellt.

35. Können Wohnungen – barrierefrei nach DIN 18040-2 – auch an nicht behinderte Personen vermietet werden?

Grundsätzlich ist es wünschenswert, wenn diese Wohnungen auch an Personen vermietet werden, für die die genannte Barrierefreiheit maßgeblich ist. Es ist jedoch keine Pflicht, zumal die Wohnungen nach DIN 18040-2 nicht rollstuhlgerecht sind.

Hinweis: Zur Umsetzung der DIN 18040-2 müssen auch die jeweils festgelegten Wohnflächengrenzen sowohl für die Wohnraumgestaltung als auch für die Vermietung beachtet werden (vgl. Foliensatz zur Info-Veranstaltung Förderoptionen am 17. April).

36. Die östliche Grenze der Grundstücke MU 12 und MU 13 ist durchgehend mit Bäumen bepflanzt. Ist trotzdem eine Fassadenbegrünung und die Pflanzung eines Baumes pro angefangene 450 m² erforderlich?

Die an der östlichen Grundstücksgrenze vorhandenen Bäume sind Bestandsbäume, die sich außerhalb der Baugrundstücke befinden. Diese Bäume sind zu erhalten. Auf Baufeld MU 12 sind mind. zwei neue Bäume zu pflanzen, auf Baufeld MU 13 mind. eine Baumneupflanzung. Weitere Baumpflanzungen werden nicht gefordert, sind jedoch grundsätzlich wünschenswert. Die festgesetzte Fassadenbegrünung ist zusätzlich zu erbringen.

37. In den geförderten Mietwohnungen nach Landeswohnraumförderprogramm müssen Mieter_innen einen Wohnberechtigungsschein vorlegen. Wie sind die Kriterien für die Belegung bei mietpreisgedämpften Wohnungen mit 20 %-Abschlag auf den Mietspiegel?

Im Vermarktungskonzept Kleineschholz wird das Modell des mietpreisgedämpften Mietwohnraums bei Fallgruppe b) auf Seite 18 im Exposé aufgegriffen als mögliches Wohnangebot zur Erfüllung des Mindestanteils von 50 % im geförderten Mietwohnungsbau. Dabei gilt, dass alle Wohnungen des Gebäudes mit einem 20 %-Abschlag auf die Mietspiegelmiete und einer Bindungsdauer von mind. 30 Jahren angeboten werden müssen. Weitere Kriterien für die Belegung der Wohnungen gibt das Vermarktungskonzept in diesem Fall nicht vor.

38. Wir wollen in unserem Projekt Wohnungen an die Klientel von verschiedenen, gemeinnützigen Organisationen bereitstellen. Diese Organisationen sollen z. B. Hauptmieter sein und an die Klienten untervermieten. Diese Wohnungen sollen dauerhaft so bereitgestellt werden. Werden solche Wohnungen bei der 50 %-Quote der Stadt Freiburg für geförderte Wohnungen angerechnet, auch wenn die wohnenden Personen (z. B. Geflüchtete) selber keinen WBS haben oder die hauptmietende Organisation keinen eigenen WBS hat, die wohnenden Menschen aber bei Einzug die Einkommensgrenzen für einen WBS erfüllen?

Nach den Kriterien zur Vergabe der Grundstücke in Kleineschholz ist generell von allen Erwerber_innen bzw. Erbbauberechtigten zunächst der Nachweis der Gemeinwohlorientierung als zwingende Zugangsvoraussetzung zu erbringen. Dieser Nachweis ist unabhängig von künftigen Mieter_innen und/oder Nutzergruppen.

Im Einzelfall werden sonstige, langfristige Wohnprojekte für Menschen mit besonderen Bedarfslagen anerkannt, um den Mindestanteil von 50 % an gefördertem Mietwohnungsbau zu erfüllen. Dies vor allem in den Fällen, in denen keine bzw. nur teilweise L-Bank-Fördermittel in Anspruch genommen werden, es sich dennoch aber um nachweislich mietpreisreduzierte Wohnangebote handelt.

Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Konzepts erfolgen.

39. Unser Projekt möchte den 50 %-Anteil an gefördertem Mietwohnraum in zwei Fallgruppen aufteilen: Zu 40 % gefördertem Mietwohnraum nach L-Bank-Förderung und zu 10 % Wohnraum für Geflüchtete. Nun kann es durch das Fortsetzen der Planung und wegen den vorgegebenen Wohnungsgrößen dazu kommen, dass dieser Prozentsatz geringfügig nicht eingehalten werden kann. Wie wird damit umgegangen?

In der Konkretisierung des Bauvorhabens während der Reservierungsphase kann es gegenüber der Konzeptidee zu Abweichungen durch Planung und inhaltlicher Art kommen, die nachvollziehbar sind. Die Thematik würde in den Statusgesprächen thematisiert werden. Wichtig ist, dass in Summe der Mindestanteil von 50 % im geförderten Mietwohnungsbau nicht unterschritten werden darf.

40. Ist es korrekt, dass Balkone und Terrassen Teil der Grundflächenberechnung sind, d. h. übliche Überschreitung des Baufensters nach LBO mit 1,5 m nicht ohne Abzug der Geschossfläche an anderer Stelle zulässig ist (siehe Anlage 2, Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan, Abschnitt 2.2)?

Ja, das ist korrekt.

41. Durch die ständig steigende Erderwärmung kommt der sommerlichen Kühlung immer mehr Bedeutung zu. Gibt es neben der Wärme- auch eine „Kühle“-Versorgung? Oder welche Möglichkeiten wurden angedacht?

Eine sommerliche Kühlung über das Grundwasser gibt es nicht, da dieses schon zu stark vorerwärmt ist. Es steht den Bauprojekten frei eigene Lösungen zur aktiven Kühlung zu entwickeln, z. B. die Nachtkühlung über die Lüftungsanlage in Kombination mit einem sommerlichen Wärmeschutz.

42. Sind die im Exposé genannten Baumpflanzungen je m² Grundstücksfläche identisch mit den als Pflanzgebot im Bebauungsplan formulierten Bäumen oder zusätzlich zu erbringen?

Die im Bebauungsplan festgesetzten Baumpflanzungen sind aus der Grundstücksgröße abgeleitet und stellen die Mindestanzahl der zu pflanzenden Bäume dar. Falls gemäß Festsetzung Nr. 16.2.4 anstelle einer Fassadenbegrünung mittels Rank- oder Schlingpflanzen standortheimische Laub- oder Obstbäume gepflanzt werden sollen, wären diese Pflanzungen zusätzlich zu der o. g. Mindestanzahl an Baumpflanzungen zu erbringen.

43. Die Art und Weise, wie die Fluchtwege und die Anleiterbarkeit der einzelnen Gebäude vorgesehen sind, hat einen wesentlichen Einfluss auf die Grundrisse und auch auf die Baukosten, falls ein 2. Treppenhaus oder ein Sicherheitstreppenhaus erforderlich werden. Gibt es einen Konzeptplan zu den Rettungswegen und den Feuerwehraufstellflächen?

Es ist korrekt, dass bei manchen Gebäuden ein 2. Treppenhaus oder Sicherheitstreppenhaus benötigt wird (siehe auch Antwort 15).

44. Werden zweckgebundene Genossenschaftsanteile bei Beantragung eines Wohnberechtigungsscheins ebenfalls als Vermögen angerechnet?

Eine generelle Aussage, inwieweit Genossenschaftsanteile verwertbares Vermögen darstellen, ist nicht möglich. Zunächst stellt sich die Frage, inwieweit die Anteile überhaupt verwertbar sind, d. h. kommt man jederzeit an die Anteile ran, können sie überhaupt ausgelöst werden. Handelt es sich um Anteile, die mit der Immobilie, in der eine Wohnung angemietet wird, verbunden sind, dann würden diese nicht berücksichtigt werden. Falls nein, stellt sich die Frage, warum ein Wohnberechtigungsschein gebraucht, wenn eine Möglichkeit besteht, anderweitig eine Wohnung zu erhalten.
Maßgeblich ist natürlich auch die Höhe der Genossenschaftsanteile sowie evtl. weiteres Vermögen.

45. Im Haus gibt es z. B. "baugleiche" Wohnungen (= gleiche Raumaufteilung, gleiche Quadratmeter usw.). Aber eine Wohnung ist freifinanziert, die andere ist "gefördert". Kann der Status der Wohnungen getauscht werden, wenn der Mietende in der freifinanzierten Wohnung einen Wohnberechtigungsschein (WBS) erhält und der Mietende in der geförderten Wohnung inzwischen keinen WBS mehr bekommen würde? Oder müssen die Mietenden dann umziehen und die Wohnungen tauschen, da der Status "geförderte Wohnung" fest und bis zum Ablauf der Sozialbindung an eine ganz konkrete Wohnung gebunden ist?

Nein, die Wohnung kann nicht getauscht werden, die Zusage über die Landesförderung ist immer bindend für die einzelne Wohnung. Nach Bezug der Wohnung ist keine Änderung möglich. Der Mietende erhält auch nach Ablauf des Wohnberechtigungsscheins (WBS) die Fördermiete. Bei Wegfall des WBS muss er auch nicht umziehen.

46. Gibt es einen Widerspruch zwischen den Leistungen der Bauabschnitte, in denen auf vielen Parzellen Anfang des Jahres 2026 begonnen werden soll, und Anlage 11 des Exposés in dem es heißt, MU 1, MU 2, MU 6, MU 7, MU 8 sollen in Stufe 1 im Rohbau erstellt werden?

Ein Widerspruch liegt hier nicht vor. Aufgrund der Ausgleichsthematik für die streng geschützte Mauereidechse können die Hochbauarbeiten in Teilbereichen im Quartier (MU 1, MU 2 und MU 6 bis MU 8) erst ab ca. Anfang 2027 beginnen, im Weiteren werden die Baumaßnahmen parallel laufen.
Lediglich der Rohbau der Gebäude auf den Baufeldern MU 1 bis MU 6 entlang der Bahnlinie ist Voraussetzung für den Bezug der dahinter liegenden Gebäude.

47. Sind Baumpflanzungen zusätzlich zu den im Bebauungsplan gezeichneten Bäumen zu leisten? Können vorgesehene Bäume durch Fassadenbegrünung kompensiert werden und andersrum?

Die in der Planzeichnung und in den Textlichen Festsetzungen festgesetzten Baumpflanzungen entsprechen der Mindestanzahl der zu pflanzenden Bäume. Mehr Baumpflanzungen sind nicht verpflichtend, aber erlaubt.
Diese Mindestanzahl der vorgegebenen Baumpflanzungen darf nicht unterschritten werden, auch nicht durch eine Fassadenbegrünung, die über die Forderungen der Textlichen Festsetzung Nr. 16.2 hinausgeht.
Umgekehrt ist es aber gemäß der Textlichen Festsetzung Nr. 16.2.4 möglich, anstelle einer Fassadenbegrünung mittels Rank- oder Schlingpflanzen standortheimische Laub- oder Obstbäume zu pflanzen (vorzugsweise pro 5 Meter laufender Fassade ein Laub- oder Obstbaum in Spalier-, Säulen- oder Kastenform, gebäudebegleitend vor der Fassade; anderenfalls pro 15 Meter laufender Fassade ein Laub- oder Obstbaum I. oder II. Ordnung an anderer Stelle auf dem Grundstück).

48. In welchem Fall ist die Stadt bereit Mehrkosten für die Entsorgung der Altlasten zu übernehmen?

Werden im Rahmen der Aushubarbeiten für den Bereich der geplanten Bebauung Bodenbelastungen festgestellt, sind diese zunächst entsprechend der Ersatzbaustoffverordnung (ErsatzbaustoffV) zu bewerten. Die Stadt erstattet die anfallenden und nachgewiesenen Entsorgungsmehrkosten für Materialklassen größer BM-F3, vgl. Exposé Kapitel VII., Ziffer 4.

49. Ist es richtig, dass laut Lärmschutzverordnung alle Häuser in alle Richtungen oberhalb der Lärmschutzgrenze liegen? Falls ja, ist es richtig, dass dann die privaten Außenbereiche (Balkone) eine Schallschutzvorkehrung (z. B. Verglasung) bauen müssen?

Bei vielen urban gelegenen Grundstücken ist es notwendig, dass bauliche Maßnahmen zum Schallschutz in den Wohnbereichen getroffen werden.
Im Quartier Kleineschholz trifft dies im Wesentlichen auf die Grundstücke an der Bahn und an der Quartiersstraße zu. Detaillierte Festlegungen sind den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan zu entnehmen. Eine genaue Ableitung der notwendigen Lärmschutzmaßnahmen (u. a. in welchen Bereichen die Außenwohnbereiche Schutzmaßnahmen brauchen) ist insbesondere in Kombination mit dem hier veröffentlichten Beurteilungspegel (2,573 MB) der jeweiligen Geschosse erfolgen.

50. Wie errechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) für Neubauwohnungen, welche für die Ermittlung der Miete für geförderten Wohnraum herangezogen wird?

Im Fall eines Neubaus kann zur näherungsweisen Bestimmung der OVM in der Mietspiegelberechnung die dort zugrunde liegende neueste Baualtersklasse angesetzt werden. Für weitere Informationen wird auf die Präsentation zur Info-Veranstaltung „Förderoptionen“ am 17. April verwiesen.
 
Hinweis: Zum 01.01.2025 wird der Mietspiegel 2025/2026 veröffentlicht, der der Antragstellung bei der L-Bank für die Bauvorhaben im Quartier Kleineschholz zugrunde liegen wird. Es kann von einem marktüblichen Aufschlag gegenüber dem derzeit gültigen Mietspiegel 2023/2024 ausgegangen werden.

51. Um förderwürdig zu sein, werden von der L-Bank einzuhaltende Wohnflächengrenzen genannt. Während die oberen Grenzen für uns plausibel sind, erscheinen uns die Mindestgrößen hingegen zukunftsweisende Wohnkonzepte stark einzuschränken. Die gebotene und flexible Anpassungsfähigkeit des Wohnraums für jetzige und künftige Bedürfnisse zu schaffen sollte auch wirtschaftlich/ökologisch nachhaltige Wohnformen, wie z. B. das für „teure Städte“ gut angenommene Cluster-Wohnen, berücksichtigen. Hierbei werden sinnvolle Bereiche, z. B. Küche oder Wohnen, außerhalb der abgeschlossenen Wohnung zur allgemeinen Nutzung und für Besucher angeboten. Unsere Frage hierzu: Kann die Stadtverwaltung unterstützend auf die Förderfähigkeit „neuer“ Wohnkonzepte wirken?

Grundsätzlich ist die Verwaltungsvorschrift zum Förderprogramm Wohnungsbau BW bindend. Auf Landesebene sind neue Wohnformen und die damit verbundenen Wohnungsgrößen bereits im Gespräch und werden grundsätzlich politisch befürwortet, allerdings erfolgte noch keine Umsetzung. Die Stadt Freiburg steht dem ebenfalls positiv gegenüber und unterstützt eine mögliche Förderfähigkeit.

52. Wie soll die Eingabe in den grauen Energie Rechner erfolgen, wenn eine Bewerbung auf zwei Grundstücke gleichzeitig geplant ist? Es soll ja eine identische Bewerbung auf beide Grundstücke (z. B. MU X und MU Y) abgegeben werden. Heißt das: den graue Energie Rechner getrennt erstellen für MU X und MU Y und dann jeweils in die ansonsten identische Bewerbung einfügen im graue Energie Rechner die Daten für MU X und MU Y addieren und in nur einer Datei (z.B. MU X) eingeben und das dann entsprechend dokumentieren?

Der Graue-Energie-Rechner bilanziert das einzelne Gebäude, daher ist er je Gebäude auszufüllen, d. h. sowohl für MU X und als auch für MU Y. Im o. g. Fall sind beide Graue-Energie-Ergebnisse in eine pdf-Datei zusammenzuführen und anschließend sowohl bei der Bewerbung auf MU X als auch bei der auf MU Y einzureichen.

53. Wenn die zu erwartenden Erschütterungen alle Gebäude betreffen, die innerhalb der 65 m-Linie liegen, dann könnte man sich doch vorstellen und darauf verständigen ein gesamtes oder gemeinsames Gutachten in Auftrag zu geben, welches dann auch gemeinsam finanziert wird?

Es ist sinnvoll, in diesem Fall Synergieeffekte zu nutzen. Die Entscheidung über ein gemeinsames Gutachten ist allerdings den ausgewählten und jeweils betroffenen Bauprojekten überlassen.

54. Mit welchem finanziellen Aufwand ist für das Erschütterungsgutachten zu rechnen?

Es handelt sich hier um individuelle Projektkosten und ist abhängig von der geplanten Bauweise. Daher können diese Kosten nicht von städtischer Seite beziffert werden.

55. Mit welchem Aufwand ist zu rechnen, wenn bauliche Maßnahmen gegen die Erschütterungen notwendig werden?

Dies hängt von vielen bauspezifischen Punkten ab und kann nicht pauschal benannt werden.

56. Ist diese zu erwartende Mehrbelastung, zu der sich ja für die Gebäude auf MU 1 bis MU 4 auch noch die Funktion als Lärmschutzwall addiert, in dem leicht geringeren Quadratmeterpreis wirklich abgebildet?

Es handelt sich auch hier um individuelle Projektkosten eines jeden Bauvorhabens. In den Grundstückspreisen sind Grundstücks- und Lagemerkmale über einen marktüblichen Abschlag berücksichtigt.

57. Die geforderte Grobkostenschätzung nach DIN 276 erfordert einen Vorentwurf, aus dem die Kostenschätzung der Bauteile und damit eine Kostenschätzung für das ganze Gebäude hergeleitet werden kann. Diese Leistung kann ausschließlich von einem Architekten erbracht werden. Sie ist aufwendig und kostet Geld. Dies steht im Widerspruch zu den bisherigen Aussagen der Niederschwelligkeit. Wie ist dieser Widerspruch zu verstehen und welche Grundlage zur Grobkostenschätzung ist gefordert?

Nach den Ausschreibungsunterlagen ist die inhaltliche Konzeptbeschreibung u. a. mit einem Finanzierungskonzept für das geplante Bauvorhaben zu ergänzen, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit und damit die Realisierbarkeit und Leistungsfähigkeit eines Projekts bewerten zu können. Für das „Finanzierungskonzept“ ist ein voraussichtlicher Kostenrahmen als Grundlage einer ersten Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegung zum Bauvorhaben darzustellen. Der Bezug auf eine Grobkostenschätzung nach DIN 276 meint die Gliederung der einzelnen Kostenansätze nach Kostengruppen (KG 100-700) ergänzt um Angaben zu voraussichtlichen Anteilen an Eigen- und Fremdmitteln. Die in der Bewerbung zu nennenden Kostenansätze basieren im Wesentlichen auf Flächen- oder Kubaturansätzen resultierend aus der vorgelegten Konzeptidee sowie Kostenkennwerten, z. B. abgeleitet über BKI. Eine Untergliederung der Kostengruppen in Untergruppen ist zum Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht erforderlich.Es ist keine detaillierte Planungsleistung notwendig, um die Anforderungen an das geforderte Finanzierungskonzept (Kostenrahmen) zu erfüllen. Eine beratende Begleitung ist durchaus sinnvoll. 
Hinweis: Die o. g. Thematik wird in der Zusatzveranstaltung „Projektfinanzierung“ am 05. Juni ebenfalls aufgerufen.

58. Wie ist der Stand der Planung zur Activity Lane? Gerne hätten wir insbesondere Informationen über die geplante Nutzung und die topographische Entwicklung.

Der östliche Teil der Sundgauallee wird künftig für den motorisierten Verkehr gesperrt und zurück gebaut werden. Dieser Abschnitt soll zu einer verkehrsfreien Multifunktionsfläche, der sogenannten „Activity-Lane“, für den geplanten Park umgestaltet werden. Neben einem Radweg sollen hier eine Grün- und Spielfläche, sowie zum Teil auch Artenschutzmaßnahmen (dauerhafter Ersatzlebensraum für die Mauereidechsen) entstehen. Zu deren Ausgestaltung, auch im Hinblick auf eine künftige Topographie in diesem Bereich, können wir aktuell noch keine detaillierten Angaben machen. Die Planungsprozesse zur Gesamtparkgestaltung einschließlich der Activity-Lane werden in enger Abhängigkeit zur Bauentwicklung zu gegebener Zeit gestartet werden.

59. Für das Erdgeschoss bei Baufeld MU 13 und MU 15 ist eine Wohnnutzung vorgesehen; optional ist eine gewerbliche Nutzung zulässig. Schank- und Speisewirtschaften sind dabei nicht vorgesehen. In Anlage 6, Leitbild, unter Ziffer 4 „Quartier der kurzen Wege“ ist zur Belegung der Erdgeschoss-Zonen ein Café aufgeführt. Sind ein Café oder ein kleines Restaurant im Erdgeschoss der Baufelder MU 13 oder MU 15 möglich?

Die im Leitbild aufgegriffenen Entwicklungsziele sind mit verschiedenen Beispielen unterlegt, die allerdings nicht auf allen Baufeldern im Quartier umgesetzt werden können bzw. müssen. Schank- und Speisewirtschaften, somit auch ein Café oder ein kleines Restaurant, sind nach den Textlichen Festsetzungen ausschließlich in den Baufeldern MU 5, MU 9 und MU 12.1 zulässig; ausnahmsweise auch in den Baufeldern MU 8 und MU 14. Mit der Anordnung vorrangig am Quartiersplatz soll eine lebendige Quartiersmitte gefördert werden. Sonstige Gewerbebetriebe, ebenso Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Nutzungen, sind dagegen in allen Baufeldern zulässig (vgl. Steckbriefe, Anlage 3 im Exposé).
Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Konzepts erfolgen.

60. Dem Steckbrief nach ist MU 8 in der Mitte teilbar. Ist auch eine Teilung im Verhältnis 60 zu 40 oder 70 zu 30 denkbar? Gibt es eine Grenze der Teilbarkeit?

Die Baugrundstücke im Quartier Kleineschholz werden in den Ausschreibungsunterlagen in einem vorläufigen Parzellierungsplan dargestellt. Diese vorläufige Parzellierung liegt auch den Steckbriefen zugrunde. Es handelt sich dabei um eine Empfehlung zur Grundstücksteilung. Die Grundstückszuschnitte können abhängig von den vorgelegten Konzepten noch variieren.
Unabhängig vom Verhältnis einer Teilung wird immer ein_e passende_r Partner_in zur Bebauung eines Baufelds benötigt. Dies ergibt sich abschließend im Rahmen der Grundstücksvergabe.

61. Ist es gewünscht bzw. möglich, dass man Supermärkte als Gewerbeflächen anfragt? Oder übernimmt es die Stadt, dass es genug Supermärkte und Einkaufsmöglichkeiten im Quartier geben wird?

Der Bebauungsplan sieht für das Erdgeschoss des Baufelds MU 9 einen kleinen Nahversorgermarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 440 m² vor. Darüber hinaus sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den Gebäuden der Baufelder MU 8 und MU 14 zulässig.
 
Im Vorfeld der Vermarktung der Baugrundstücke in Kleineschholz hat die Stadt verschiedene Supermarktbetreiber auf das Quartier und die anstehende Ausschreibung aufmerksam gemacht. Eine Bewerbung im Rahmen der gegenwärtigen Ausschreibung steht allen frei, z. B. als Betreiber des Nahversorgermarkts auf Baufeld MU 9 in Kooperation mit einem gemeinwohlorientierten Akteur zur Realisierung der Wohnbebauung in den weiteren Geschossen des Gebäudes oder als Unternehmen, das neben dem Nahversorgermarkt im Erdgeschoss auch Mitarbeitendenwohnen in den darüber liegenden Geschossen für seine eigenen Mitarbeiter_innen umsetzt.

Im Fall einer Kooperation liegt es in der Verantwortung der Projektpartner sich zusammenzuschließen und eine gemeinsame Bewerbung abzugeben.

62. In der Zusatzveranstaltung zu den Förderungen wurden die Zuschüsse für mietpreisreduzierten Wohnraum, aufgeteilt nach Grundstücken, gezeigt. Hierbei bezog sich die Zahl auf den maximalen Zuschuss je Grundstück bei 50 % der Fläche mietpreisreduzierte Wohnungen. Es wurde erwähnt, dass die Beträge feststehen und die Projekte selbst Parameter anbieten können (z. B. keine Mietpreiserhöhung über X Jahre). In den Fragen auf der Homepage wurde nun beschrieben, dass die Zuschüsse erst nach dem Bauantrag bestimmt werden. Mit welchen Geldern und welchem Vorgehen ist denn nun zu rechnen? Ist es korrekt, dass die Höhe des Zuschusses nach % der Fläche für mietpreisreduzierten Wohnraum bestimmt wird, unabhängig von der Fülle der Angebote der Mietpreisreduzierung?

Der maximale kommunale Zuschussbetrag für jedes einzelne Baufeld ist im Exposé unter Kapitel III., Ziffer 3.4.1 (Kommunale Wohnraumförderung) dargestellt. Grundlage dabei ist, dass 50 % der jeweiligen Geschossfläche eines Baufelds nach Landeswohnraumförderprogramm gebunden ist; für den übrigen 50 %-Anteil kann freiwillig ein weiteres, mietpreisgebundenes Angebot in der Bewerbung berücksichtigt werden. Das Mietangebot kann individuell gestaltet werden (z. B. Bindungsdauer, Höhe der Mitreduzierung, Gestaltung des Anteils an der verbleibenden Geschossfläche) und obliegt der Entscheidung der Bewerbenden. Dieses Angebot ist für das Abrufen des Zuschussbetrags der kommunalen Förderung unerheblich, fließt aber in die Gesamtbewertung der Bewerbung mit ein.  Die konkrete Zuschusshöhe der Stadt für ein einzelnes Projekt ergibt sich aus der tatsächlich verbleibenden, nicht nach L-Bank gebundenen Geschossfläche (maximaler Zuschuss von 241 € je m² Geschossfläche). So reduziert sich beispielsweise der maximale Zuschussbetrag auf den verbleibenden Geschossflächenanteil, wenn mehr als 50 % der Geschossfläche eines Baufelds im geförderten Mietwohnungsbau nach L-Bank Förderung realisiert werden.  Da es bei der Ausarbeitung der mit der Bewerbung eingereichten Konzeptideen innerhalb der Reservierungsphase zu Abweichungen durch Planung und/oder inhaltlicher Art kommen kann, können die tatsächlich realisierten Geschossflächenanteile erst mit Einreichung des Bauantrags abschließend bestimmt und somit auch der kommunale Zuschussbetrag final ermittelt werden.

63. Im Exposé auf Seite 18 (Kapitel III., Ziffer 3.3) wird ermöglicht, dass auch 70 % bzw. 100% der Wohnungen mietpreisgebunden sein können und der restliche Anteil gefördert. Heißt dies, dass bei einem Anteil von unter 50 % von geförderten Wohnungen, alle restlichen Wohnungen mietpreisgebunden, also 20 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müssen? Würde sich der mietpreisgebundene Zuschuss dann auch von 50 % der vorgestellten Tabelle auf 70 % oder 100 % mietpreisgebundenem Wohnraum erhöhen?

In Kapitel III., Ziffer 3.3 des Exposés wird der Mindestanteil an gefördertem Mietwohnungsbau, der in allen Konzepten als Mindestvoraussetzung erfüllt werden muss, dargestellt. Neben der klassisch geförderten Mietwohnung nach Landeswohnraumförderprogramm lässt das Vermarktungskonzept weitere Wohnangebote zu, mit denen der zwingende 50 %-Anteil an gefördertem Mietwohnraum erfüllt werden kann (vgl. Fallgruppen a)-e) auf Seite 18 im Exposé).  Im Fall der Fallgruppe b) können zur Erfüllung des Mindestanteils im geförderten Mietwohnungsbau beispielsweise alle Wohnungen im Gebäude (100 %) als mietpreisreduzierte Wohnungen (20 % unter Mietspiegelmiete) umgesetzt werden; alternativ wäre auch eine Mischkalkulation von z. B. 30 % nach L-Bank Förderung und die weiteren 70 % als mietpreisgebundene Wohnungen möglich. In dieser Fallkonstellation b) kann kein zusätzliches Mietangebot in der Bewerbung abgegeben werden (keine verbleibende freie Geschossfläche, vgl. Ausführungen unter Ziffer 62). 

64. Wie werden Gemeinschaftsflächen bei der kommunalen Förderung mit eingerechnet? Die Zuschüsse für geförderten Wohnungsbau beziehen sich nur auf die private Wohnung, lassen die Gemeinschaftsräume komplett außen vor. Dadurch sind die Gemeinschaftsflächen schwierig finanzierbar, da diese eigentlich eine Verkleinerung und eine reduzierte Miete der Wohnungen ermöglicht.

Die Gestaltung der nicht nach L-Bank Förderung gebundenen Flächen obliegt den Bewerbenden. Gemeinschaftsflächen, die im Konzept in Zusammenhang mit mietpreisgedämpften Wohnungen angeboten werden, haben auf das Abrufen des kommunalen Zuschussbetrags keinen Einfluss (siehe Ausführungen unter Ziffer 62).

65. Ist es möglich innerhalb einer Genossenschaft einen Anteil an genossenschaftlichen Eigentumswohnungen zu realisieren? Dies würde die Finanzierung erheblich erleichtern. (In der Satzung der Genossenschaft könnte z. B. festgeschrieben sein, dass die Wohnungen nur zum Ursprungspreis (ggf. mit Inflationsausgleich) an die Genossenschaft zurück verkauft werden darf die Bewohner_innen anschließend entscheiden, wer die Wohnung anschließend nutzen darf.) Somit würden die Wohnungen trotzdem der Spekulation auf dem Immobilienmarkt entzogen werden.

Nein, nach dem vom Gemeinderat beschlossenen Vermarktungskonzept ist die Bildung von Eigentumswohnungen grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmen sind nur im Einzelfall und mit Zustimmung der Stadt möglich. Diesbezüglich wird auf die Antwort zu Frage 7 verwiesen.

66. Idealerweise verändern sich die Wohnungen mit dem Lebenszyklus (Familie/Senioren/Singles), so dass jede Person nur den Wohnraum beansprucht, den sie in der jeweiligen Lebensphase benötigt. Unterstützt die Stadt in diesem Bereich bei Genehmigung/Veränderbarkeit von Wohnungen ohne bürokratische Hürden aufzubauen, die so ein Konzept unmöglich machen? Bzw. wurde sich hierüber schon Gedanken gemacht, wie die Stadt solche Konzepte unterstützen kann?

Das Konzept ist grundsätzlich in Bezug auf die baurechtlichen Anforderungen dahingehend flexibel, als das der Abbruch von nichttragenden Bauteilen grundsätzlich verfahrensfrei ist. Wird durch die neue Anordnung/Raumaufteilung der Zuschnitt der Wohnung verändert, ist zu beachten, ob dadurch Mehranforderungen an die neue Nutzung im Vergleich zur bisherigen Nutzung entstehen, z. B. in Bezug auf den Brandschutz. Entstehen keine Mehranforderungen ist die Änderung verfahrensfrei. Abschließend kann dies erst mit der konkreten Antragsstellung beantwortet werden, da es auf den Einzelfall ankommt.

67. Die Quartiersgarage finanziert sich durch 17.000 € je Wohnung. Die 0,3 Stellplätze je Wohneinheit sind jedoch dadurch nicht garantiert, oder? Nur die Miete garantiert einen Stellplatz unabhängig von der Ablöse der 17.000 € je Wohnung. Ist das so korrekt?

Ja, der baurechtliche Nachweis der Stellplätze erfolgt für die Wohnungen per Baulast. Dafür wird eine einmalige Zahlung in Höhe von 17.000 € je Wohnung fällig. Die tatsächliche Nutzung eines Stellplatzes erfolgt durch Anmietung (s. auch Exposé, Kapitel IV.).Hinweis: Beim Nachweis der „Nicht-Wohnen-Stellplätze“ (z. B. Gewerbe) wird von der gesetzlichen Möglichkeit der Ablöse Gebrauch gemacht.

68. Wie ist das Vorgehen, wenn mehr Wohnungen entstehen, als die Stadt zur Kalkulation der Finanzierung der Quartiersgarage zugrunde gelegt hat? Können die Stellplatzkosten dann reduziert werden? Mit wie vielen Wohnungen je Grundstück wurde hier gerechnet?

 Allgemein liegt der Kalkulation eine Gesamtanzahl an Stellplätzen, die für das Quartier erforderlich sind, zugrunde. Darin enthalten sind Annahmen über Stellplätze für Wohnungen, „Nicht-Wohnen-Nutzungen“ wie z. B. Gewerbe und Besucher_innen sowie eine bereits definierte Mindestanzahl an Car-Sharing- und Motorradstellplätzen. Basis der Stellplatzkalkulation ist die Bruttogeschossfläche des gesamten Quartiers und nicht die des einzelnen Grundstücks. Bei den zugrunde liegenden Annahmen wurde zudem bereits mit einem Puffer kalkuliert. Daher kann derzeit davon ausgegangen werden, dass alle erforderlichen Stellplätze in der Quartiersgarage nachgewiesen werden können. Durch eine höhere Anzahl von baurechtlich notwendigen Stellplätzen wird es keine Reduktion der Stellplatzkosten (Baulast / Ablöse) geben.

69. Besteht die Möglichkeit auf Stellplätze für Kleinstwohnungen oder Studierenden/Azubi-WG’s zu verzichten? Ggf. in Kombination mit mehr Wohneinheiten als in den Berechnungen zugrunde gelegt wurden?

Nein, der Stellplatzschlüssel von 0,3 Stellplätzen je Wohnung gilt auch für Kleinstwohnungen und Studierenden/Azubi-WG’s. Hinweis: Der Stellplatzschlüssel für Wohnungen in Kleineschholz liegt deutlich unter dem Stellplatzschlüssel aller anderen Neubaugebiete in Freiburg.

70. Wie sind die KFZ-Besucherstellplätze angedacht? Gibt es eine Anzahl an nicht vermietbaren Stellplätzen für Besucher_innen oder müssen diese für einen kurzen Zeitraum von Besucher_innen angemietet werden?

Das Betreibermodell für die Quartiersgarage wird derzeit entwickelt. Angedacht ist, dass es neben der Möglichkeit, einen Stellplatz dauerhaft anzumieten, auch die Möglichkeit des kurzen Parkens z. B. für Minuten / Stunden / Tage geben wird, wie dies in üblichen Parkgaragen und der dortigen Parkraumbewirtschaftung auch möglich ist. Dauerhaft gemietete Stellplätze sind nicht zugewiesen, so dass eine Mehrfachbelegung von Stellplätzen möglich ist. Diese Möglichkeit des „kurzen Parkens“ steht dann für Besucher_innen zur Verfügung.

71. Ist für ein Gästezimmer eine Stellplatzablöse erforderlich? Dies würde bedeuten, dass das Gästezimmer aus wirtschaftlicher Sicht nicht realisiert werden kann.

Angenommen es handelt sich um ein Gästezimmer, das die Hausbewohner_innen für ihre Gäste im Haus buchen können (keine gewerbliche Nutzung oder ganze Ferienwohnung o. ä.), so ist grundsätzlich keine Stellplatzablöse (Baulastzahlung / Ablöse) hierfür erforderlich. Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Bauantrags erfolgen.

72. Ist es denkbar, wenn die Feuerwehraufstellfläche nicht auf eigenem Grundstück nachgewiesen werden kann, diese mit dem Nachbargrundstück zu teilen?

Der konkrete Sachverhalt wäre in Abstimmung mit dem betroffenen Nachbarprojekt, auf dessen Fläche eine gemeinsame Anlage (z. B. Feuerwehrzufahrt) umgesetzt werden soll, nach Vergabeentscheidung abzustimmen. Öffentlich-rechtlich wäre in diesem Fall eine Baulast erforderlich.

73. Im grauen Energie Rechner unter Gebäudemaße werden die Gebäudekenngrößen bei 2 unterschiedlichen Geschosstypen im BRI nicht zusammenaddiert. Kann es sein, dass hier ein Fehler in der Datei vorliegt? Alle Gebäudekenngrößen verändern sich mit, außer der BRI.

Der Hinweis ist richtig. Der BRI wird bei zwei unterschiedlichen Geschosstypen in Kombination mit der Angabe eines Treppenhauses tatsächlich nicht korrekt ausgewiesen. Für die Berechnung der CO2-Emissionen macht dies jedoch keinen Unterschied, denn der BRI ist im Graue-Energie-Rechner keine entscheidende Größe.

74. Laut Bebauungsplan dürfen die Gebäude MU 7 bis MU 15 erst nach Fertigstellung Rohbau der Gebäude MU 1 bis MU 6 bezogen werden. Was ist vorgesehen, wenn mit dem Bau der Gebäude aus MU 1 bis MU 6 nicht umgehend begonnen wird? Neben den Eidechsen auf MU 2 kann es zu Verzögerungen aufgrund von Grundstücksvergabe, Planung, Insolvenzen, etc. geben. Müssen dann fertig gebaute Gebäude aus MU 7 bis MU 15 ggf. über einen längeren Zeitraum leer stehen bis dann auch das letzte Gebäude entlang der Bahn fertiggestellt ist? Hierheraus entstehen nicht kalkulierbare Risiken.

Im Falle, dass einzelne Grundstücke im Quartier Kleineschholz erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden, verlängert sich die Reservierungszeit entsprechend, so dass der Vertragsabschluss und damit die Kaufpreisfälligkeit zu späteren Zeitpunkten erfolgen. Ziel ist es, dass Gebäude nach Fertigstellung auch bezogen werden dürfen.

75. Die Quartiersgarage wird erst später errichtet. Wann ist dieser Zeitpunkt für die Fertigstellung der Quartiersgarage angedacht?

Die Fertigstellung der Quartiersgarage ist derzeit für ca. Anfang des Jahres 2028 geplant (vgl. Exposé Ziffer IV).

76. Wann wird die Zahlung für die Stellplätze fällig? Besteht die Möglichkeit die Stellplatzablöse zu einem späteren Zeitpunkt zu bezahlen, also kurz vor Baubeginn der Quartiersgarage? Dies würde die Zwischenfinanzierung erheblich erleichtern. Außerdem stehen die Stellplätze mit 0,3 pro WE auch nicht zu Beginn zur Verfügung.

Diese Zahlungen sind aufgrund des baurechtlichen Nachweises der Stellplätze erforderlich und sind daher im Baugenehmigungsverfahren zu leisten. Die tatsächliche Nutzung erfolgt gegen ein Mietentgelt (vgl. Frage 67). Für Bewohner_innen oder Gewerbetreibende, die bereits vor ca. Anfang 2028 ihre Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten bezogen haben und einen Kfz-Stellplatz benötigen, gibt es einen bewirtschafteten Interimsparkplatz (vgl. Kennzeichnung in Anlage 11e des Exposés), der nach Erstellung der Quartiershochgarage zurückgebaut wird.

77. Rückfrage zu Frage 14: „Was passiert, wenn ein Projekt in der Reservierungsphase verbindlich angebotene Inhalte des Konzepts nicht umsetzen kann?“ Was ist unter „verbindliche und für die Vergabe relevante Punkte“ zu verstehen? Zum Beispiel die EG-Nutzung, die Bauweise usw.?

In der jeweiligen Bewerbung sind die jeweils verbindlichen Bewerbungsbestandteile zu definieren. Unter „verbindlichen und für die Vergabe relevanten Punkte“ sind jene Aspekte zu verstehen, die in der Gesamtbewertung eines Konzepts dazu geführt haben, dass die Grundstücksvergabe an das ausgewählte Bauprojekt erfolgt ist. Diese Aspekte definieren das konkrete Bauvorhaben und werden in der Reservierungsvereinbarung mit dem oder der ausgewählten Bewerber_in festgehalten. Dazu gehören z. B. eine Nicht-Wohnen-Nutzung im EG, der Anteil an gefördertem bzw. mietpreisgedämpftem Mietwohnungsbau, die Bauweise besonders im Holzbau, eine spezifische Dachnutzung oder sonstige spezifische Nutzungen aus der Bewerbung. Abweichungen, die zu einer Änderung der Projektidentität führen, haben eine Aufhebung der Reservierungszusage zur Folge.

78. Wie und wann werden die Termine zu den Bewerbungsgesprächen vergeben? Zu welchen Uhrzeiten sind diese vorgesehen? Sind die Gespräche auch für das Wochenende geplant? Gibt es eine maximale Teilnehmendenzahl?

Die Bewerbungsgespräche finden jeweils werktags in der Zeit vom 18.07.2024 bis 25.07.2024 statt (vgl. Kapitel VIII. im Exposé). Die Gespräche werden, abhängig von der Bewerberlage, in einem voraussichtlichen Zeitfenster von ca. 9 Uhr bis ca. 18 Uhr stattfinden. Eine maximale Teilnehmendenzahl gibt es nicht.Einladungen zu den Bewerbungsgesprächen werden den Bauprojekten per E-Mail (an registrierten Account in der Vermarktungsplattform über den die Bewerbung eingereicht wurde) nach Sichtung der Erstbewerbungen zum Ende der KW 28 ausgesprochen. So haben die Bewerbenden mindestens knapp eine Woche Zeit, um sich auf die Gespräche und evtl. Rückfragen vorzubereiten. Ein Verschieben des zugeteilten Termins ist nicht möglich.

79. Ist ein "Co-Working-Konzept" im EG (Büroräume/Arbeitsplätze anmietbar) als gewerbliche Nutzung einzustufen, oder fällt es in die Kategorie der Wohnnutzung oder sonstiger Nutzfläche (relevant für die Berücksichtigung von Gewerbe-Stellplätzen und zur Berechnung des Anteils des sozialen Wohnungsbaus)?

Büroräume, dazu zählt auch eine Co-Working-Fläche, dienen nicht dem Wohnen, sondern dem Arbeiten, weshalb es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt. Beim Anteil des sozialen Mietwohnungsbaus ist lediglich die Wohnfläche relevant, vgl. Antwort zu Frage Nr. 1. Hinsichtlich des Stellplatzbedarfs ist für eine Büronutzung der Stellplatznachweis grundsätzlich zu erbringen (im Baugenehmigungsverfahren). Es kann nachgewiesen werden, dass durch die konkrete Nutzung kein Mehrbedarf an Stellplätzen entsteht (z. B. da alle Plätze nur Bewohner_innen des Quartiers vergeben werden), weshalb die Nutzung keinen weiteren Stellplatzbedarf auslösen würde (vgl. Regelung im Exposé Ziffer IV. zu Quartiersräumen). Bedarf es jedoch weiterer Stellplätze (z. B. aufgrund von Kundenverkehr, Nutzer_innen von außerhalb des Quartiers), so sind diese im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen (Zahlung der Ablöse). Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Bauantrags erfolgen.

80. Gibt es beim Abrufen der Kommunalen Förderangebote noch weitere Anforderungen, die über die in der Auslobung aufgeführten Themen hinaus gehen (z. B. im Bereich der Vergabe von Leistungen)?

Nein, für das Abrufen der kommunalen Förderung (mietpreisgebundener Zuschuss und Förderung von Stellplatzablösen von projektbezogenem Gewerbe und sozialen Einrichtungen) gelten ausschließlich die in der Ausschreibung dargestellten Kriterien (vgl. Kapitel III., Ziffer 3.4 im Exposé).

81. In der Auslobung sind keine Gebäude-Grundrisse/-Ansichten/-Schnitte und somit auch kein architektonischer Entwurf gefordert, sondern im Bereich der Architektur nur Angaben zu den Wohnungstypologien. Ist dies korrekt?

Mit der Bewerbung ist eine inhaltliche Beschreibung des geplanten Konzepts vorzulegen, u. a. mit Angaben zu Wohnungstypologien sowie Anzahl und Größe der Wohnungen. Darüber hinaus können Ideen für eine architektonische und gestalterische Qualität der Gebäude, wie z. B. Ideen zur Konstruktion und Bauweise, zu Grundrissgestaltungen oder sonstiger Gestaltung in beschreibender Weise in der Bewerbung dargestellt werden.

82. Kleineschholz bietet die idealen Voraussetzungen für ein sehr verkehrsberuhigtes Quartier. Der Verkehr wird größtenteils an der Quartiersgarage abgefangen. Die nun veröffentlichte Lärmkartierung zeigt jedoch an der Quartiersstraße eine hohe Lärmbelastung, was das Bauen erheblich erschwert. Die Kartierung lässt auf einen hohen Durchgangsverkehr schließen. Wieso nimmt man dies in Kauf und erschwert fast allen Grundstücken den Umgang mit dem Lärm? Einerseits wird in der Konzeption gewünscht, dass die privaten Wohnflächen reduziert werden, jedoch ist gerade die Ausnutzung der sehr tiefen Baukörper (MU 15, MU 13, MU 12) sehr schwierig, wenn sich jede Wohnung mit einem Aufenthaltsraum von der lärmintensiven Seite abwenden muss? Wie passt dies zusammen? Gerade in Kombination mit der Rettung von der Quartiersstraße durch die Feuerwehr spricht dies eigentlich dafür die Wohnungen mit Räumen dorthin auszurichten. Wurde in diesem Zuge auch untersucht, wie sich der Verkehr erhöht, falls ggf. das Landratsamt an angedachter Stelle realisiert wird und zusätzlicher Verkehr vom Landkreis in den Stühlinger generiert wird?

Das städtebauliche Konzept für das Quartier Kleineschholz sieht eine das Quartier querende Quartiersstraße mit einem verträglichen Verkehrsaufkommen vor. Da zum Zeitpunkt der Bebauungsplanerstellung die (noch nicht beschlossene) Neuerrichtung des Landratsamts auf dem Areal des Ratshauses im Stühlinger noch kein Thema war, konnte dies auch nicht bei der Erstellung des Verkehrsgutachtens berücksichtigt werden. Falls die Grundrissausrichtung einer Wohnung nicht möglich ist, können gemäß Ziffer 18.2.2. der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Ersatzmaßnahmen getroffen werden.

83. Für Fahrradrampen ist eine Mindestbreite von 2,30 m gefordert, eine Breite von 2,50 m gewünscht. Die Rampen enden vor einer Tür mit einer Breite von mind. 1,05 m. Ein Kinderanhänger ist 0,80 m breit. Die gewünschten Rampen sind breiter als viele Fahrradwege, fast so breit wie für eine einspurige Autozufahrt erforderlich. Im Haus sind sie, je nach Grundstück, extrem hinderlich für die interne Erschließung bzw. verbrauchen Fassadenfläche oder Terrassenfläche, die anders viel besser genutzt werden könnte. Theoretisch darf die Hälfte der Rampe außerhalb des Baufensters sein. Mehrere Baufenster haben einen Abstand von 2,0-2,5 m zum Gehweg. Eine „normale“ Rampe in einer Breite von 1,60-1,80 m, auf der sogar Gegenverkehr möglich wäre, würde in die Vorfläche passen, die gewünschte super breite Rampe nicht. So geht in der Folge wertvoller Wohnraum verloren. Aus welchem Grund muss eine Fahrradrampe für einen Keller, in dem die Fahrräder von 20-30 Wohnungen stehen, so breit sein? Bei Tiefgaragen für KFZ wird einem Autofahrer zugemutet, Gegenverkehr abzuwarten. Warum muss eine Fahrradrampe dann breiter sein als ein Radweg, wenn auch auf einer schmaleren Rampe zwei Fahrräder aneinander vorbeikommen?

Die vorgegebenen Abmessungen und auch die Neigung der Fahrradrampen entsprechen Vorgaben, die den Fahrradverkehr begünstigen. Daher können die Abmessungen nicht mit einem unzureichenden Bestand verglichen werden.Der Bebauungsplan ermöglicht eine Überschreitung der zulässigen Grund- undGeschossfläche um das Maß des Rampenanteils, der innerhalb des Baufenster liegt (vgl. Hinweis zu 2.2.1, 2.2.3 und 2.3.3 der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan). Dieses ermöglicht eine Platzierung der Rampen rechtwinklig zur Gebäudelängsachse mit Integration in den Baukörper ohne Wohnflächenverluste. So lässt es sich vermeiden, dass durch Fahrradrampen entlang von Gebäuden große Bereiche nicht anderweitig nutzbar sind.

84. Wie in früheren Fragen bereits beantwortet, sind bei den meisten Gebäuden Fluchttreppenhäuser erforderlich. Wenn, gerade auch im Hinblick auf mietpreisreduzierten Wohnraum, kostengünstig gebaut werden muss, darf es pro Gebäude nur ein Treppenhaus geben. Die Ausbildung als Sicherheitstreppenraum ist nur dann wirtschaftlich, wenn keine mechanische Entlüftung eingebaut wird. Dies lässt sich über 3-seitig offene Fluchtbalkone vor dem Treppenhaus erreichen. Eine Ausbildung von so einem Fluchtbalkon als untergeordnetes Bauteil ist möglich. Funktionieren würde ein Fluchtbalkon im Eingangsbereich zur Straße, wo er auch von der Feuerwehr angeleitert werden könnte. Gebäudeabstand zum Gehweg / Grenze ist meistens 2,0-3,0 m. Der Ausführung eines Fluchtbalkons vor dem Gebäude widerspricht die Auflage, dass untergeordnete Bauteile einen Mindestabstand von 2 m zur Grenze haben müssen. Balkon einziehen zum Erreichen des Mindestabstands geht nicht aufgrund von Brandschutz. Gibt es die Möglichkeit einer Befreiung betreffend den Grenzabstand für die Ausführung von Fluchtbalkonen?

Der o. g. Vorschlag von Fluchtbalkonen ist grundsätzlich ein guter Lösungsansatz, der im konkreten Fall anhand der Einzelplanung geprüft werden muss. Eine Befreiung ist grundsätzlich in diesem Fall denkbar.

85. Bei Gebäuden mit mehr als vier Obergeschossen ist eine Löschwasseranlage „trocken“ zu planen. Ist die im Quartier zur Verfügung stehende Löschwassermenge ausreichend, so dass auf eine Bevorratung von Löschwasser verzichtet werden kann?

Für das Quartier Kleineschholz wird eine ausreichende Löschwasserversorgung für „Löschwasseranlagen trocken“ sichergestellt. Zur Verfügung steht eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h für 2 Stunden (unter Zugrundelegung der technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblattes W 405). Auf eine Bevorratung von Löschwasser kann daher verzichtet werden.

86. Besteht auch die Möglichkeit die Fahrradgaragen im EG nachzuweisen und auf ein Untergeschoss zu verzichten? Insofern dies der Fall ist: Wird der Verzicht auf ein Untergeschoss aus ökologischen Gesichtspunkten positiv bewertet?

Die notwendige Fahrradparkierung und den Wohnungen zugeordnete Abstellräume (Forderung der LBO) haben durch die Geschossigkeit des dichten Quartiers einen Umfang, der vermutlich einem gesamten Geschoss entsprechen wird. Damit bedeutet der Verzicht auf ein Untergeschoss die Schaffung von deutlich geringerer Wohnfläche bei gleichbleibenden Grundstückskosten, so dass höhere Mieten entstehen müssten. Ziel der Quartiersentwicklung ist die Schaffung von möglichst viel Wohnraum. Daher sollten alle festgesetzten Flächen bestmöglich ausgenutzt und auf Fahrradgaragen im Erdgeschoss verzichtet werden. Der ökologische Gesichtspunkt ist ein Aspekt, bei der Bewertung der Konzeptideen werden eine Vielzahl von Aspekten berücksichtigt (vgl. Leitbild, Anlage 6 zum Exposé).

87. Sind die anteiligen Kosten zur Baufinanzierung der Quartiersgarage (0,3 x 56.000 € je WE) bei geförderten, mietpreisgebundenen Wohnungen, auch über die L-Bank-Darlehen oder Zuschüsse förderfähig? Zu welcher Kostengruppe nach DIN 276 gehören diese „Stellplatz-Errichtungskosten“?

Die Kosten der Stellplätze (Baulast / Ablöse) sind nicht förderfähig. Baulast- bzw. Ablösezahlungen sind nicht den Kostengruppen nach DIN 276 zuzuordnen. Sie sind als sonstige Kosten in der Projektkalkulation zu berücksichtigen.

88. Auf der Homepage in den Fragen/Antworten wurde geschrieben, dass eine Kostenschätzung mit den KG 100-700 vorzulegen ist. Bei der Finanzierungsveranstaltung ist nun von der KG 100-800 die Rede, was bedeuten würde, dass genaue Zinsrechnungen vorliegen müssten. Was stimmt denn nun?

Die Antwort von Frage Ziffer 57 wird ergänzt:Nach den Ausschreibungsunterlagen ist die inhaltliche Konzeptbeschreibung u. a. mit einem Finanzierungskonzept für das geplante Bauvorhaben zu ergänzen, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit und damit die Realisierbarkeit und Leistungsfähigkeit eines Projekts bewerten zu können. Für das „Finanzierungskonzept“ ist ein voraussichtlicher Kostenrahmen als Grundlage einer ersten Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegung zum Bauvorhaben darzustellen. Der Bezug auf eine Grobkostenschätzung nach DIN 276 meint die Gliederung der einzelnen Kostenansätze nach Kostengruppen (KG 100-700) ergänzt um Angaben zu voraussichtlichen Anteilen an Eigen- und Fremdmitteln sowie Finanzierungskosten (KG 800). Die in der Bewerbung zu nennenden Kostenansätze basieren im Wesentlichen auf Flächen- oder Kubaturansätzen resultierend aus der vorgelegten Konzeptidee sowie Kostenkennwerten, z. B. abgeleitet über BKI. Eine Untergliederung der Kostengruppen in Untergruppen ist zum Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht erforderlich.Es ist keine detaillierte Planungsleistung notwendig, um die Anforderungen an das geforderte Finanzierungskonzept (Kostenrahmen) zu erfüllen. Eine beratende Begleitung ist durchaus sinnvoll.

89. Wo finden wir Informationen zu Rechtsformen von Wohnprojekten? Bei welcher Rechtsform wird am wenigsten Eigenkapital benötigt?

Prinzipiell ist die Wahl der Rechtsform unabhängig von der Vorgabe der Gemeinwohlorientierung im Vermarktungskonzept Kleineschholz und daher frei wählbar. Es ist wichtig, sich frühzeitig mit der Wahl der Gesellschaftsform zu beschäftigen. Es wird empfohlen, ausreichend Zeit für die Gründungsphase einzuplanen. Während sich z. B eine Gesellschaft noch in Gründung befindet, gibt es erhöhte Haftungsbestimmungen als nach der Gründung. Daher ist die rechtzeitige Gründung sehr wichtig. Hier ein Verweis auf eine gut ausgearbeitete Broschüre der Stiftung Trias, die die Unterschiede bzgl. Rechtsformen von Wohnprojekten veröffentlicht hat. In ihr werden die verschiedenen Möglichkeiten miteinander verglichen. Vertiefend gibt es zu jeder der vorgestellten Rechtsformen eine separate Broschüre, siehe Publikationen der Stiftung Trias. Alternativ finden Sie weitere Hinweise zu Gesellschaftsformen z. B. auf den Webseiten der IHK. Zu Detailfragen sollte unbedingt ein Steuerberater mit einbezogen werden. Prinzipiell ist auch der Eigenkapitalbedarf unabhängig von der Rechtsform des Projekts. Feinheiten, wie die Ausformulierung des Gesellschaftsvertrags und auf welchem Weg Eigenkapital in die Gesellschaft kommt, können jedoch eine wichtige Rolle spielen. Grundsätzlich empfiehlt es sich daher diese ggf. im Vorfeld mit einem Steuerberater sowie der Bank abzustimmen.

90. Wurde bereits ein Bodengutachten erstellt bzw. der Boden untersucht, wie einfach oder schwer eine Gründung sein wird bzw. Zusatzmaßnahmen erforderlich werden?

Es liegen Bodengutachten für die Erschließungsarbeiten im Quartier vor:
Baugrunderkundung und Beurteilung von Niederschlagswasserversickerung, Weiß Ingenieure, August 2019 (2,481 MB)Geotechnische Vorerkundung Lärmschutzwand, Baugrundbewertung und Begutachtung mit Gründungsberatung, Neumann + Schweizer, Juni 2021 (15,734 MB)Ergänzende Bodenuntersuchung, Geosens, März/April 2022 (4,057 MB) Hinweis: Für jedes individuelle Bauvorhaben sind zusätzlich Gründungsgutachten und -beratung notwendig. Eine Kooperation mit benachbarten Projekten würde Synergieeffekte bedeuten und somit ggf. zu Kostenersparnis führen.

91. Kann das Gebäude vom Grundstück MU 13 von drei Seiten (Süd/West/Nord) von der Feuerwehr angeleitert werden?

Die Anleiterbarkeit ist grundsätzlich von der öffentlichen Verkehrsfläche (Westen) sowie bei Einhaltung von Radien und Breiten von Feuerwehrflächen und entsprechender Vereinbarungen (Baulasten) mit den Projekten MU 12 und MU 14 von Norden und Süden möglich. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen.

92. Dürfen die Quartierswege (Parkweg, Wohnweg) mit 3 m Breite als Feuerwehrzufahrt genutzt werden, wenn die zusätzliche Breite für die Aufstellfläche auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen wird? Beispiel: MU 13 Südseite?

Grundsätzlich besteht diese Möglichkeit, die Quartierswege als Feuerwehrzufahrt oder -aufstellfläche zu nutzen. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen. Der Parkweg Ost 1 (zwischen MU 13 und MU 14) kann nicht durch ein Feuerwehrfahrzeug erreicht werden, da das festgesetzte Tiefbeet und die Unterflurcontainer nicht überfahren werden dürfen.

93. Können auf dem Grundstück MU 15 alle Gebäudeseiten mit Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen durch die Feuerwehr erschlossen werden?

Hier bestünde nur die Möglichkeit der Anleiterbarkeit von Norden über den Parkweg Ost 2 bei Einhaltung von Radien und Breiten von Feuerwehrflächen und Vereinbarung einer entsprechenden Baulast mit dem Projekt MU 14. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen.

94. Ist eine Rettung durch die Feuerwehr oder auch die Brandbekämpfung für die Ostseiten von MU 12 und 13 über das Grundstück der Agentur für Arbeit möglich?

Nein, das ist nicht möglich, insbesondere aufgrund der bestehenden Parkplätze der Agentur für Arbeit sowie der zum Erhalt festgesetzten Baumreihe entlang der Grundstücksgrenze zur Agentur für Arbeit. Da es sich bei dem Parkplatz der Agentur für Arbeit um keine öffentliche Verkehrsfläche handelt, wäre zudem eine Baulast erforderlich.

95. Wie verändert sich der Subventionswert, wenn vom Regelsatz (30 Jahre Bindung, 33 % Abschlag auf die Ortsübliche Vergleichsmiete) abgewichen wird? Generell: Wie wird der Subventionswert berechnet?

Die Höhe des Subventionswerts wird in der „Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen zum Förderprogramm Wohnungsbau Baden-Württemberg 2022" (VwV-Wohnungsbau BW 2022) geregelt. Darin können zudem ausführlichere Informationen rund um das Thema „soziale Mietwohnraumförderung“ entnommen werden. Regelfall / Basisförderung:Der Subventionswert beträgt 40 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten als Basisförderung, bezogen auf eine Regelabsenkung der Miete um 33 Prozent gegenüber der OVM und eine Regelbindungsdauer von 30 Jahren. Die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten setzen sich aus den berücksichtigungsfähigen Baukosten (maximal in Höhe des Festbetrags i.H.v. 4.900 Euro/m² Wohnfläche zum Stand 06.06.2024), den berücksichtigungsfähigen Grundstückskosten und etwaigen Zusatzförderungen (z. B. barrierefreier Neubau nach DIN) zusammen. Die aktuelle Höhe der berücksichtigungsfähigen Baukosten und die etwaigen Zusatzförderungen sind auf der Homepage der L-Bank unter „Mietwohnungsfinanzierung BW – Neubau – MW10-/MW15-/MW25-/MW30-Darlehen“ zu finden. Die förderfähigen Gesamtkosten entsprechen 80 % der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten, da 20 % als Eigenkapital vorausgesetzt werden.

Abweichungen vom Regelfall: Im Fall, dass von der Regelabsenkung oder Regelbindungsdauer oder von beidem gleichzeitig abgewichen wird, so verändert sich der Subventionswert. Der Subventionswert erhöht sich abhängig von der festgelegten Mietabsenkung im Umfang von mehr als 33 Prozent bis maximal 40 Prozent (Beispiel 2) sowie bei einer gewählten Bindungsdauer von 40 Jahren (Beispiel 3) oder wenn sich sowohl die Mietabsenkung als auch die Bindungsdauer erhöhen (Beispiel 4). Um dies zu veranschaulichen, wurden Berechnungsbeispiele (98,8 KB) erarbeitet. Hinweis: Nachfragen hierzu richten Sie gerne an das Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Abteilung Wohnen, Herr Windisch, fabian.windisch@stadt.freiburg.de. 

96. Ziel ist die Schaffung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum mit geförderten Wohnungen. Was passiert, wenn z. B. eine 4-köpfige Familie Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) hat, die Kinder jedoch in einem gewissen Alter (nach mehreren Jahren der Nutzung der Wohnung) ausziehen? Verliert die Familie dann den Anspruch auf die große Wohnung? Durch den Auszug der Kinder verschiebt sich die Einkommensgrenze für den Anspruch auf einen WBS nach unten. Das Ziel wäre jedoch, die Eltern im Projekt zu halten und die ehemaligen Kinderzimmer als Schaltzimmer nutzbar zu machen. Ist dieses System mit einem WBS möglich? Oder dürfen die Eltern nach Auszug die große Wohnung behalten?

Für den Bezug einer Wohnung ist ein gültiger Wohnberechtigungsschein erforderlich. Wenn sich danach die Anzahl der Haushaltsmitglieder oder das Einkommen ändert, ist dies unerheblich. Hinweis: Die wichtigsten Fragen zum Wohnberechtigungsschein werden in der Broschüre (https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/service/publikation/did/der-wohnberechtigungschein) des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen erläutert.

97. Gegenbeispiel: Ein Paar hat Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) und zieht in eine 2-Zimmer Wohnung. Das Paar weiß, dass sie in 3 Jahren potenziell Kinder bekommen möchte, daher sind an der Wohnung Schaltzimmer vorgesehen, mit der sich die Wohnung erweitern lässt. Kann die Größe der Wohnung verändert werden, wenn der Anspruch des Paares auf einen WBS auch mit Kindern erhalten bleibt? Oder muss das Paar die Wohnung wechseln? Gefördert ist die 2-Zimmer Wohnung. Kann die 2-Zimmer Wohnung die Förderung behalten und aufgestockt werden? Oder müsste die Familie die 2-Zimmer Wohnung gefördert behalten (wenn kein Umzug im Haus möglich) und muss die Schaltzimmer für zukünftige Zimmer dann freifinanziert dazu mieten?

Eine Wohnung kann während der Bindungszeit nicht verändert werden. Die Zusage über die Landeswohnraumförderung ist immer bindend für die einzelne Wohnung. Schaltzimmer bzw. Clusterwohnungen sind derzeit in der Förderung der L-Bank nicht vorgedacht (vgl. Frage Nr. 27 und Frage Nr. 51).

98. Ist es vorstellbar, dass die Stadt mit dem Netzwerk der Freiburger Stadtbau (Warteliste für geförderte Wohnungen) bei der Vermittlung von Personen mit WBS unterstützt?

Zur Klarstellung: In die Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg kann aufgenommen werden, wer eine Wohnungsnot und dabei gleichzeitig Anspruch auf einen WBS hat. Die Warteliste von der Freiburger Stadtbau (FSB) und die Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg sind zwei voneinander getrennt geführte Listen.
Sollten die Projekte kommunale Benennungsrechte oder Besetzungsrechte an geförderten Wohneinheiten einräumen, wird die Wohnraumförderstelle im Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen passende Wohnungssuchende aus der Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg benennen. Sollten keine solchen Rechte bestellt werden, steht dem Vermieter die Auswahl der Haushalte – vorbehaltlich der Einhaltung der Anforderungen an die Anmietung von Sozialmietwohnraum i.S.d. § 15 LWoFG – frei.

99. Bei einer Wohnfläche von insgesamt 1.000 m² werden 450 m² im geförderten Wohnungsbau und 450 m² im freifinanzierten Wohnungsbau hergestellt. Die fehlenden 100 m² wären Gemeinschaftsflächen, die von allen Wohnungen genutzt werden können. Ist hiermit die 50 %-Quote erfüllt?

Nach dem vom Gemeinderat beschlossenen Vermarktungskonzept sind mindestens 50 % der neu entstehenden Geschossfläche für Wohnen im geförderten Mietwohnungsbau zu errichten. Werden neben Wohnungen auch Gemeinschaftsflächen im Haus errichtet, so kommt es hinsichtlich der Bestimmung dieser 50 %-Quote auf die Ausgestaltung und Nutzung der Gemeinschaftsfläche an. Diese sind im Rahmen des mit der Bewerbung vorzulegenden Wohn- und Nutzungskonzepts darzulegen. Sofern im oben genannten Beispiel die Gemeinschaftsfläche im Sinne eines Gemeinschafts-/Sozialraums o. ä. allen Hausbewohner_innen in gleicher Weise zur Nutzung zur Verfügung steht, kann die 50 %-Quote als erfüllt betrachtet werden. In jedem Fall muss eine Einzelprüfung nach Vorlage der Bewerbung und Darstellung des geplanten Wohn- und Nutzungskonzepts vorgenommen werden. Gegebenenfalls werden Nutzungskonzepte für Gemeinschaftsflächen als Verpflichtungen in die Grundstücksverträge aufgenommen.

100. In anderen Städten in BW wird bereits in Gebäudeklasse 4 aus Stroh und Holz gebaut, wie in der Strohbautagung (Schirmherrin Umweltschutzamt) gezeigt wurde. In Frankreich steht bereits ein 7-geschossiger Holzbau mit Strohdämmung. In Freiburg ist dies bisher leider noch nicht möglich bzw. wurde durch das Amt für Brand und Katastrophenschutz nicht genehmigt (nur bis Gebäudeklasse 3). Kleineschholz soll ein Vorzeigequartier mit innovativen Projekten werden. Ist die Stadt hier bereit diese Wege zu gehen, die in anderen Städten im Bereich der Genehmigungen von Stroh und Holz und anderen ökologischen Baustoffen wie Stroh und Lehm bereits gegangen wurden?

Die Stadt Freiburg befürwortet grundsätzlich den Einsatz von nachwachsenden Rohstoffen als Bau- und Dämmstoffe. In Gebäudeklasse 4 ist der Einsatz von Stroh in Kombination mit Holz in ganz Baden-Württemberg möglich. Auf Grundlage der baurechtlich eingeführten Holzbaurichtlinie (in Verbindung mit Anlage A 2.2 der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmung BW) ist der Einsatz von brennbaren Dämmstoffen, wie z. B. Stroh, möglich, wenn die Größe der Nutzungseinheiten grundsätzlich 100 m² nicht überschreitet. Die o.g. Vorschriften finden Sie hier (insb. Anlage 1 und Anlage 5): https://www.landesrecht-bw.de/bsbw/document/VVBW-VVBW000038144 Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Bauantrags mit genauen Angaben zu den Wandaufbauten und dem Brandschutzkonzept erfolgen.

101. Auf manchen Baufeldern lässt sich der notwendige Kinderspielplatz nach Landesbauordnung nicht nachweisen. Der Nachweis kann vermutlich für mehrere Projekte zusammengefasst innenhalb des Quartiers erfolgen?

In Freiburg ist es bei Quartiersentwicklungen möglich, dass die LBO-Spielplatzflächen einzelner Baugrundstücke zusammengefasst werden, damit geeignete und qualitativ hochwertige Spielflächen entstehen. Städtebaulich wünschenswert ist, dass diese Spielflächen in den gemeinschaftlichen Flächen projektübergreifend entstehen und in die Freiraumplanung sinnvoll integriert werden. Dann ist nicht auf jedem Grundstück eine Spielfläche erforderlich. Zumal auf manchen Baufeldern im Quartier, z. B. bei MU 8, die Errichtung von Kinderspielplätzen nur eingeschränkt möglich sein wird aufgrund von Flächenkonkurrenz (z. B. mit Versickerungsflächen). Die Einzelheiten hierzu werden in den Statusgesprächen geklärt und im Baugenehmigungsverfahren abschließend geregelt.

102. Nach § 9 LBO ist auf den Grundstücken, sofern ein Außengelände vorhanden ist, ein Kleinkinderspielplatz zu errichten. Laut LBO gilt das nicht, „..., wenn in unmittelbarer Nähe eine Gemeinschaftsanlage geschaffen wird oder vorhanden ist…“. Ist der geplante öffentliche Spielplatz westlich des Quartiersplatzes/MU 9 ein möglicher „Ersatz“ für die LBO-Spielgeräte auf den privaten Grundstücken?

Ja, es gibt grundsätzlich die gesetzliche Möglichkeit die Kinderspielplatzpflicht durch Zahlung eines Geldbetrags abzulösen (vgl. § 9 Abs. 3 LBO). Der Ablösebetrag ist dann für einen öffentlichen Spielplatz zu verwenden. Bei dem genannten Auszug aus § 9 LBO zur Gemeinschaftsanlage handelt es sich um eine Regelung, die so bis 2019 in der LBO stand. Diese Regelung ist mit der LBO-Änderung jedoch entfallen und nun nur noch über den o. g. Ablösebetrag möglich. Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Bauantrags erfolgen.

Sie haben das Ende der Fragen und Antworten zur Vermarktung der Grundstücke im neuen Quartier Kleineschholz erreicht! 

Alle bis 31.05.2024 eingereichten Fragen wurden hier veröffentlicht und anonymisiert beantwortet. Die Beantwortung der Fragen ist somit abgeschlossen. Wir wünschen viel Erfolg bei der Bewerbung, die noch bis 01.07.2024 über die Vermarktungsplattform möglich ist!

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