Milieuschutz
Soziale Erhaltungssatzung
Neben der Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums und der Sanierung von Wohnungsbeständen unter Einhaltung bezahlbarer Mieten ist die Erhaltung preiswerten Wohnraums im Stadtgebiet eine wichtige Säule der städtischen Wohnungspolitik. Durch den bereits bestehenden Mangel an preiswertem und familienfreundlichem Wohnraum sowie die ansteigenden Bestandsmieten kommt daher dem Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) eine große Bedeutung zu.
Soziale Erhaltungssatzungen (auch als „Milieuschutzsatzungen“ bezeichnet) kommen dort zum Einsatz, wo ein Wohnungsbestand vorhanden ist, der nach seiner Art und Ausstattung zu der dort wohnenden Bevölkerung „passt“ und die Gefahr besteht, dass etwa durch Gebäudemodernisierung oder Abriss der Wohnungen diese Bevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird.
Ziel dieses Instrumentes ist es somit, die gewachsene Bevölkerungsstruktur zu bewahren und den Wohnungsbestand zu sichern. Im Rahmen einer umfangreichen Untersuchung wird geprüft, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert ist. Ist dies der Fall, können Maßnahmen gegen die Verdrängung der Bewohnerschaft, etwa durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten (z. B. zur Vergrößerung von Wohnungen), Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, ergriffen werden. Auf diese Weise soll die Wohnbevölkerung geschützt und negative städtebauliche Folgen verhindert werden.
Hat der Gemeinderat für ein Gebiet eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen, bedürfen dort Maßnahmen wie der Rückbau (Abriss), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer (gesonderten) erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und § 173 BauGB:
Erhaltungsrechtliche Genehmigung
Auch die Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum bedarf in den Geltungsbereichen Sozialer Erhaltungssatzungen einer Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 S. 4 und § 173 BauGB.
Wichtig: Die Sozialen Erhaltungssatzungen sind ein städtebauliches Instrument und stellen keinen individuellen Mieterschutz dar. Sie wirken sich aber mittelbar auf die Miethöhe aus, indem etwa mögliche Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlagen begrenzt werden, weil bestimmte teure Maßnahmen oder Materialien nicht erlaubt werden. Wenn aber eine Modernisierung lediglich einen „zeitgemäßen“ Standard anstrebt, so kann diese nicht versagt werden.
Wichtig: An die Eigentümer von Mietwohnungen und (auch selbstgenutzten) Eigentumswohnungen: Genehmigungspflichtig sind alle Änderungen am Wohnungsbestand mit Ausnahme solcher zur Erhaltung des Gebrauchswerts (also z. B. Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen sowie Wartungsarbeiten). Setzen Sie sich daher bitte rechtzeitig mit der Milieuschutzstelle beim Baurechtsamt in Verbindung, um das Vorgehen abzustimmen. Die Durchführung nicht genehmigter Maßnahmen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann die Einstellung der Arbeiten, die Verpflichtung zur Herstellung des Ursprungszustands sowie ein Bußgeld zur Folge haben.
Soziale Erhaltungssatzungen im Stadtgebiet:
Seit dem Jahr 2015 hat der Gemeinderat der Stadt Freiburg vier Soziale Erhaltungssatzungen beschlossen.
Folgende Soziale Erhaltungssatzungen gelten im Freiburger Stadtgebiet:
Soziale Erhaltungssatzung „Stühlinger“ (140,5 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „Haslach – Uferstraße /Haslacher Str.“ (344,3 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „Haslach – Kernbereich östlich der Güterbahnlinie.“ (271,3 KB)
Soziale Erhaltungssatzung „St. Georgen – Imberyweg/Am Mettweg“ (271,3 KB)