Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Bedeutung des Einzelhandels für die Stadtentwicklung

Der Freiburger Einzelhandel zählt mit seinem vielfältigen Mix aus kleinen und großen Geschäften, darunter viele inhabergeführte Läden aber auch bekannte Filialbetriebe, zu den attraktivsten Handelsstädten in Deutschland. Die historische, nicht nur bei Touristen sehr beliebte Innenstadt, besitzt somit eine wichtige Magnetfunktion für die Freiburger Bürgerschaft. Ergänzt wird die Innenstadt durch lebendige Zentren in den Freiburger Stadtteilen und Quartieren. Diese zeichnen sich durch eine bunte Mischung aus Lebensmittelläden und sonstigen kleineren Läden, wöchentlichen Markttagen, vielfältigen Dienstleistungsangeboten und kulturellen Einrichtungen sowie Cafés und Restaurants aus. Dieser bunte Mix fördert die besondere Lebensqualität der Stadt der kurzen Wege in Freiburg. Der Handel hat somit eine wichtige gesellschaftliche und stadtbildende Funktion. Denn Städtisches Leben, urbane Attraktivität und Multifunktionalität sind ohne Einzelhandel nur schwer vorstellbar.

Häuserzeile mit Arkaden und Geschäften in der historischen Innenstadt

Um die Nahversorgung der Bevölkerung – auch der weniger mobilen – zu sichern und darüber hinaus die stadtbildprägende Kraft des Handels aufrecht zu erhalten, bedarf es in der Stadtentwicklung langfristig jedoch der gezielten Steuerung durch das Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept.
 
Das seit 1992 bestehende bisherige Märkte- und Zentrenkonzept ist im Jahr 2018, nach mehreren Fortschreibungen, daher ganzheitlich in Form des Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes neu aufgestellt und vom Gemeinderat als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen worden. Das Konzept bezieht sich neben der Innenstadt auch auf die einzelnen Stadtteile und gewerblichen Gebiete in Freiburg und hat somit eine gesamtstädtische Bedeutung.
Kommunen sind berechtigt, Einzelhandelskonzepte aufzustellen, um aus städtebaulicher Sicht unerwünschten Fehlentwicklungen entgegenzuwirken, beispielsweise durch eine Anhäufung des Handels auf der „grünen Wiese“.

Neuaufstellung Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2018

Das Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept ermöglicht als städtebauliches Instrument in erster Linie die räumliche Einzelhandelssteuerung, entsprechend der folgenden stadtentwicklungsplanerischen Zielsetzungen:

  • Erhaltung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion Freiburgs
  • Erhaltung und Stärkung der Identität der Innenstadt und den sonstigen Zentren in den Stadtteilen und Quartieren der Stadt
  • Verkürzung der Wege im Sinne der „Stadt der kurzen Wege“
  • Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur
  • Schaffung von Investitionssicherheit für Betreiber und Investoren
  • Schaffung einer Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen
  • Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

Konzeption des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts

Die Stadt Freiburg steuert seit über 25 Jahren erfolgreich die räumliche Entwicklung des Einzelhandels im Stadtgebiet. Das Konzept bezieht sich neben der Innenstadt auch auf die einzelnen Stadtteile, Quartiere und gewerblichen Gebiete in Freiburg und hat somit eine gesamtstädtische Bedeutung. Das Konzept besteht dabei aus den Zielen und Grundsätzen der Einzelhandelssteuerung, der Zentrenhierarchie sowie der Freiburger Sortimentsliste.

Es stellt eine Argumentations- und Entscheidungshilfe bei konkreten Einzelhandelsprojekten für die Politik, die Verwaltung und die Betreiber dar.

Ziele und Grundsätze zur Einzelhandelssteuerung
Das Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt in Form von so genannten Grundsätzen, Regeln zur räumlichen Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben auf. Die Grundsätze dienen als strategische Bewertungsgrundlage für Einzelhandelsvorhaben, um den Einzelhandel gezielt zu steuern und so die Ziele des Konzeptes zu erreichen. Mehr Informationen erhalten Sie hier (1,199 MB).

Zentrenhierarchie:
Das Konzept legt eindeutig fest, in welchem Bereich und in welchem Ausmaß die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben städtebaulich zielführend ist. Auf Grundlage des Konzeptes können Einzelhandelsanfragen im Kontext der gesamtstädtischen Entwicklung betrachtet und bewertet werden. Mit Hilfe des Konzeptes kann somit gezielt Einfluss auf Standortentscheidungen von Einzelhandelsbetrieben genommen werden, so dass insbesondere die integrierten und zentralen Lagen in der Stadt Freiburg in ihrer Funktion erhalten und gestärkt werden.

Dabei unterscheidet das Konzept mit der neuen Zentrenhierarchie die folgenden Lagen im Stadtgebiet:

Zentrale Versorgungsbereiche:
1. Innenstadt
2. Stadtteilzentren
3. Nahversorgungszentren

weitere Zentren:
4. Quartierszentren
5. sonstige in Wohn- und Mischgebiete integrierte Standorte außerhalb der Zentren
6. Standorte in gewerblichen Gebieten ( = städtebaulich nicht integrierte Standorte)

Die Freiburger Innenstadt stellt auf Grund ihres umfassenden und vielfältigen Einzelhandelsangebotes und der Funktionsvielfalt insgesamt das Zentrum auf der obersten Hierarchiestufe dar. Alle anderen Zentren weisen ein mit Abstand deutlich geringeres Angebot auf.
Bei den weiteren Zentren wird je nach Anzahl, Größe und Branchenmix der bestehenden Einzelhandelsangebote zwischen Stadtteilzentren (stadtteilübergreifend, alle Bedarfsbereiche) und Nahversorgungszentren (Wohnumfeld/Stadtteil, nahversorgungsrelevant) unterschieden. Zudem werden mit dem Ziel der Erhaltung und Stärkung der Nahversorgung, Quartierszentren (Wohnumfeld, nahversorgungsrelevant) ausgewiesen.
In Folge der neugefassten Zentrenhierarchie sind die bisherigen Regelungen des Märkte- und Zentrenkonzeptes teilweise deutlich überarbeitet worden. Insbesondere hinsichtlich der Ansiedlung und Erweiterung von Lebensmittelbetrieben und sonstigen Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Sortiment, ist eine deutliche Flexibilisierung im Vergleich zum bisherigen Konzept vorhanden. Somit steht insbesondere das Ziel der „Stadt der kurzen Wege“ und die Erhaltung und Stärkung einer flächendeckenden Nahversorgungsstruktur im Fokus.

Sortimentsliste

Auf Grund zahlreicher Erfahrungen in Freiburg hat sich für die Zuordnung der Sortimente der folgende Kriterienkatalog herausgebildet, welcher die bisherige Unterscheidung zwischen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten um die Kategorie der nahversorgungrelevantenSortimente erweitert:

Nahversorgungsrelevante Sortimente 

  • dienen der fußläufigen, wohnungsnahen Grundversorgung z.B. mit Lebensmitteln und Drogerieware
  • und sind somit Waren, die täglich bzw. häufig und periodisch nachgefragt werden.

(Sonstige) zentrenrelevante Sortimente

  • sind Sortimente, die wöchentlich konsumiert werden und vom Kunden gleich mitgenommen werden können ("Handtaschensortiment").
  • Sie erfüllen eine bestimmte Funktion am Standort, z.B. wenn ein Bekleidungsgeschäfte oder ein Elektromarkt für eine hohe Kundenfrequenz sorgt.
  • für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind;
  • in den zentralen Versorgungsbereichen am stärksten vertreten.

Nicht zentrenrelevante Sortimente

  • sind auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit bzw. wegen der Notwendigkeit eines Pkw-Transportes überwiegend an gewerblichen Standorten zu finden (z.B. Bau- und Gartenmärkte, Möbelmärkte);
  • sind auf Grund ihres hohen Flächenbedarfes nicht für zentrale Lagen geeignet (z.B. große Möbelmärkte mit Abhollagerflächen)

Die Freiburger Sortimentsliste finden Sie hier (1,199 MB).

Anwendung in der Praxis

Das Freiburger Einzelhandels- und Zentrenkonzept findet in der Bauleitplanung, beispielsweise bei der Aufstellung von Bebauungsplänen oder bei der Planung von neuen Quartieren, Anwendung. Mit Hilfe von Bebauungsplänen können unter anderem der genaue Standort von einzelhandelsbetrieben, die zulässigen Sortimente von einzelnen Läden, die Größe der Verkaufsfläche oder auch die Mischung von unterschiedlichen Betrieben gesteuert werden.

Entwicklungsstufen des Märkte- und Zentrenkonzepts 1992 bis 2008

Zwischen 1970 und 1990 wurde es zahlreichen Einzelhandelsbetrieben in den Stadtteilzentren und der Innenstadt zu eng oder zu teuer und es wurden neue Verkaufskonzepte entwickelt. Vereinfacht gesagt wurde der SB-Supermarkt mit 500 m² Verkaufsfläche im Stadtzentrum zum SB-Warenhaus mit 5.000 m² Verkaufsfläche am Stadtrand, ohne dass die Städte zunächst hiervon Notiz genommen hätten. Die Sensibilität für eine gezielte kommunale Steuerung der Einzelhandelentwicklung war zu dieser Zeit noch nicht ausgeprägt, das Baurechtsinstrumentarium noch ungleich undifferenzierter als heute. So entstanden auch in Freiburg in den 1970er und 80er Jahren einige großflächige Betriebe auf der „grüne Wiese“. Da vielen Kunden der Einkauf mit dem Auto bequemer war, drohten die Innenstädte und die Stadtteilzentren spürbar an Attraktivität zu verlieren. Gleichzeitig klagten eingeschränkt mobile Kunden über immer weitere Wege beim Einkaufen.

Um städtebaulichen Fehlentwicklungen des Einzelhandels vorbeugend entgegen zu steuern, hatte der Gemeinderat deshalb bereits im Jahr 1992 eine erste Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes für das gesamte Stadtgebiet beschlossen, das zunächst in 33 Bebauungsplänen mit vorwiegend gewerblichen Nutzungen umgesetzt wurde.

Maßnahmen der 1. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (1992):

  • Gutachten über den Einzelhandelsbestand der Stadt verbunden mit einer Prognose über die künftig zu erwartende Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 1990 bis 2000).
  • Sortimentsliste: Entwicklung einer Liste mit Sortimenten, die für den Erhalt der Tragfähigkeit und Attraktivität der Innenstadt und der Stadtteilzentren besonders wichtig sind (zentrenrelevante Sortimente, verbindlich festgesetzt) und mit Sortimenten, die schwer und sperrig sind und deshalb meist nicht ohne transportiert werden oder besonders große Ausstellungsflächen benötigten (nicht-zentrenrelevante Sortimente, beispielhaft und nicht verbindlich festgesetzt).
  • Vollausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten in Gewerbe- und Industriegebieten.
  • Teilausschluss von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten in weiteren gewerblich genutzten Gebieten.
  • Abgrenzung der Zentrenbereiche in allen Freiburger Stadtteilen.

Maßnahmen der 2. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes (1994):

  • Nachweis von neuen Standorten für den großflächigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.

Maßnahmen der 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (1997):

  • Aktualisiertes Gutachten über die künftige Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 1997 bis 2005).
  • Überarbeitung Sortimentsliste: Getränkegroßgebinde und Weiße Ware nicht mehr zentrenrelevant.
  • Nachweis von neuen Standorten für den großflächigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.

Maßnahmen der fortgeschriebenen 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (2005/ 2008):

  • Aktualisiertes Gutachten über die künftige Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 2007 bis 2015).
  • Darstellung von Sonderbauflächen im FNP 2020 für den großflächigen Einzelhandel.
  • Erweiterter Vollausschluss in den Industrie- und Gewerbegebieten GI-Nord, GI/GE-Hochdorf, GI-Engesserstraße, GI-Siemensstraße und dem Gewerbegebiet Haid.
  • Teilausschluss von großflächigen nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in allen anderen gewerblich genutzten Gebieten.
  • Überarbeitung Sortimentsliste: Sperrige, schwere Sportgeräte sowie lebende Tiere, Tiermöbel und Tiernahrung ab 10kg sind nicht mehr zentrenrelevant.
  • Geänderte Größenfestsetzung von maximal zulässiger „Geschossfläche“ in maximal zulässige „Verkaufsfläche“.
  • Zulassung von Kleinstverkaufsflächen (max. 50 m²) in den Sondergebieten für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel und in den erweiterten Vollausschlussgebieten.
  • Branchentypisches, zentrenrelevantes Randsortiment auch bei kleinflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben von max. 10% der Verkaufsfläche zulässig.
  • Klarstellung Autohäuser: In den gewerblich genutzten Gebieten gelten Autohäuser als zulässig, da diese atypische Einzelhandelsbetriebe darstellen (Verkauf + Handwerk) und in der Regel hiervon keine negativen Auswirkungen auf die festgelegten Zentren ausgehen.
  • Überarbeitung Standortdefinition: Der Zentrenbereich (Innenstadt, Stadtteilzentren) gilt generell als integrierte Lage. Die Randbereiche gelten - soweit sie weitgehend von Wohnbebauung umschlossen sind - als teil-integriert. Die gewerblich genutzten und sonstigen Baugebiete werden grundsätzlich als nicht-integriert bezeichnet. Hier ist zusätzlicher, zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich ausgeschlossen.
  • Begrenzung von Lebensmittelmärkten an teil-integrierten Standorten auf max. 1.000 m² Verkaufsfläche und auf max. 50 oberirdische Stellplätze als Ausgleich für die Standortnachteile, die der Einzelhandel in den Zentrallagen aufweist.
  • Nachweis von neuen Standorten für den zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.

Kontakt

Stadtplanungsamt

Abteilung Stadtentwicklung
Fehrenbachallee 12 Gebäude A
79106 Freiburg
Telefon 0761 201-4101
Fax 0761 201-4199

Baurechtsamt

Beratungszentrum Bauen und Energie
Fehrenbachallee 12 Gebäude A
79106 Freiburg
Telefon 0761 201-4390
Fax 0761 201-4399