Häufig gestellte Fragen

Warum benötigt Freiburg ein neues Stadtquartier?

Die Freiburger Bevölkerung wächst deutlich stärker und über einen längeren Zeitraum als in den bisherigen Prognosen angenommen. Nach der aktuellen kleinräumigen Bevölkerungsprognose wächst Freiburg bis zum Jahr 2026 auf fast 230.000 Personen. Das anhaltende Bevölkerungswachstum, aber auch sich wandelnde Wohnbedürfnisse, demografische Veränderungen und Haushaltsverkleinerungsprozesse (mehr 1-Personen-Haushalte) schaffen einen erheblichen Bedarf an Wohnbauflächen in Freiburg. Dieser Bedarf kann auf den im geltenden Flächennutzungsplan 2020 ausgewiesenen Wohnflächen nicht gedeckt werden.

Bis 2030 sind daher zusätzlich Flächen für weitere rund 7.000 Wohnungen notwendig. Dafür ist eine große Siedlungserweiterung im Außenbereich außerhalb bestehender Stadtviertel unvermeidlich. Diese Siedlungserweiterung soll dazu führen, den weiteren Anstieg der Kauf- und Mietpreise zu bremsen und Freiburg damit als Wohnort für alle Bevölkerungsschichten attraktiv zu halten.

Eine der Ursachen, gleichzeitig aber auch eine der Folgen des Bevölkerungswachstums ist der Zuwachs an Arbeitsplätzen. So steigt mit der Bevölkerungszahl auch der Gewerbeflächenbedarf. Neben neuen Wohnbauflächen werden voraussichtlich auch Flächen für Gewerbe im Stadtteil zu schaffen sein.

Freiburg wächst und braucht daher dringend bezahlbaren Wohnraum und Flächen für Gewerbe.


Gibt es keine besser geeigneten Flächen in Freiburg für eine Siedlungserweiterung als die Flächen „Dietenbach“ und „St. Georgen-West“?

Die Stadt Freiburg will den Flächenbedarf vor allem durch die Nutzung von innerörtlichen, be­reits erschlossenen Flächenpotenzialen (z.B. Baulücken, brache Flächen) decken, um den Landschaftsverbrauch zu minimieren. Diese Innenentwicklung stößt jedoch vielerorts an Grenzen. Sie muss auch immer mit dem notwendigen Au­genmaß geschehen, um Freiräume und ein gewachsenes Ortsbild zu bewahren. Alleine kann die Innenentwicklung den erhöhten Wohnflächenbedarf in der wachsenden Stadt nicht mehr decken. So forderten die Fraktionen des Gemeinderats in einem gemeinsamen Antrag von der Verwaltung, neue Wohnbauflächen in einer Größenordnung von 5.000 Wohneinheiten zu benennen, um die zu erwartenden Wohnungs­probleme zu lösen. 

In einer Vorprüfung, wo diese Wohnflächen entstehen können, zog die Verwaltung verschiedene Eignungskriterien heran. Die Größenordnung von 5.000 Wohnungen kann nicht durch die Entwicklung kleiner Flächen am Siedlungsrand erreicht werden. Weil urbanes Wohnen vielen Menschen wichtig ist, scheiden ländlich geprägte Bereiche aus. Von den verbleibenden kernstadtnahen Flächen sind weite Be­reiche aufgrund entgegenstehender Nutzungen, Planungen und Festlegungen, natur­räum­licher oder naturschutzrechtlicher Gegebenheiten sowie fehlender Größe für ein neues Stadt­quartier voraussichtlich ungeeignet. Aber auch diese Flächen wird die Verwaltung im Rahmen einer Abwägung noch einmal abschließend betrachten. 

Die jetzt vom Gemeinderat ausgewählten Untersuchungsgebiete „Dietenbach“ und „St. Georgen-West“ genügen dagegen grundlegenden Kriterien wie Größe, Lage, Erreichbarkeit, Nähe zu bzw. realistische Weiterentwicklung bestehender Infrastruktur und könnten jeweils mit bis zu 5.000 Wohnungen im Geschoss- und Mehrfamilienhausbau entwickelt werden.

Andere alternative Flächen sind für eine Siedlungserweiterung deutlich ungeeigneter und schwieriger zu entwickeln.


Welche Fläche kommt für ein neues Stadtquartier eher in Frage – „Dietenbach“ oder „St. Georgen-West“?

Die Fläche „Dietenbach“ wurde bereits frühzeitig im Rahmen des interfraktionellen Antrags durch die Gemeinderäte in die Diskussion gebracht und wird aus verschiedenen Gründen (z.B. bereits vorhandener ÖPNV-Anschluss, stadträumlich bessere Eignung für den Bau eines neuen Quartiers) politisch bevorzugt. Allerdings müssen hier unter anderem Lösungen für hochwasserrechtliche Probleme oder die Landwirte, die dort Flächen nutzen, gefunden werden. 

Im Rahmen der sogenannten vorbereitenden Untersuchungen wird aus fachlichen und rechtlichen Gründen auch eine Alternative geprüft, in diesem Fall die Fläche „St. Georgen-West“. In „St. Georgen-West“ stehen Teile der Flächen unter Landschaftsschutz, mit Hochwassergefahren ist jedoch nicht zu rechnen. Die dörfliche Siedlungsstruktur St. Georgens erschwert jedoch eine stadträumliche Einbindung und auch die Anbindung an die Stadtbahn ist schwieriger zu lösen als im „Dietenbach“. 

In beiden Gebieten wären die ansässigen landwirtschaftlichen Betriebe vom Verlust ihrer Betriebsflächen betroffen; geeignete Lösungsvorschläge werden derzeit gesucht. Beide Flächen sind teilweise stark durch Verkehrslärm belastet. Bei der Entwicklung wären auch die stadtklimatische Bedeutung als Frischluftleitbahn und über die Fläche verlaufende Hochspannungsleitungen zu berücksichtigen. Bei beiden Flächen gilt, dass die Stadt die Mitwirkungsbereitschaft mehrerer hundert Eigentümer abfragen wird.
Nach Abschluss der Voruntersuchungen und Beschlussfassung der Entwicklungssatzung wird voraussichtlich Ende 2015 die endgültige Entscheidung gefällt.

Die Fläche „Dietenbach“ wird politisch bevorzugt, allerdings müssen beide Flächen aus fachlichen und rechtlichen Gründen ergebnisoffen geprüft werden.


Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Um eine einheitliche und zügige Realisierung größerer Siedlungsvorhaben zu ermöglichen, gibt es die sogenannte städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Sie beruht auf den Regelungen des Baugesetzbuches (§165 bis §171). Das Instrument ist zur Lösung von besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt und setzt einen sogenannten „qualifizierten Handlungsbedarf“, also eine begründete Notwendigkeit, voraus. Daher muss eine sorgfältige Abwägung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen stattfinden. Den Beschluss zur Einleitung dieser Voruntersuchungen für die Flächen „Dietenbach“ und „St. Georgen-West“ hat der Gemeinderat samt Vorkaufssatzung im Dezember 2012 gefasst. Es soll unter anderem untersucht werden, inwieweit sich die Flächen für eine groß­flächige Siedlungserweiterung eignen und ob die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dient. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein erhöhter Bedarf an Wohnungen vorliegt. 

Soll nach Durchführung der vorbereitendenden Untersuchungen eine Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden, muss der Gemeinderat diese als Entwicklungssatzung beschließen. Damit erhält die Stadt die Möglichkeit, Grundstücke zum sogenannten entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert zu kaufen (s. Frage 6). Nach dem Erwerb der Flächen wird das Gebiet neu geordnet, also in baureife Grundstücke und öffentliche Bedarfsflächen parzelliert. Nach der Neuordnung und Erschließung kann die Gemeinde die Grundstücke dann zum Verkehrswert für entwickelte Flächen an Personen verkaufen (Endwert), die sich verpflichten, das Grundstück innerhalb angemessener Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu bebauen. Dabei sind zunächst die ehemaligen Grundstückseigentümer zu berücksichtigen. 

Aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert werden die für das Projekt vorgesehenen öffentlichen Einrichtungen wie Straßen, Schulen, Infrastruktur, Nahverkehr oder Kindergärten finanziert. Zur Erfüllung der Aufgaben wird die Stadt einen Entwicklungsträger einbinden. Sollte die gesamte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit einem Plus abschließen, sieht das Baurecht vor, den Überschuss zu gleichen Teilen zwischen den Alt- und Neueigentümer, der einen Ausgleichsbeitrag zu entrichtet hat, aufzuteilen.

Die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erlaubt einer Gemeinde zügig und zum Wohl der Allgemeinheit Bauland bereitzustellen und entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerungen im Wege eines Zwischenerwerbes zum Bau der erforderlichen Infrastruktur abzuschöpfen.


Was ist eine Vorkaufssatzung? / Kann ich in den Gebieten ein Grundstück kaufen?

Im Untersuchungsgebiet „St. Georgen-West“ gehören flächenbezogen 18 Prozent der Flächen der Stadt Freiburg, im Gebiet „Dietenbach“ 29 Prozent. In beiden Gebieten wurden insgesamt rund 730 Grundeigentümerinnen und -eigentümer ermittelt. Aufgrund der komplexen Eigentumsstrukturen hat sich die Stadt bis zur förmlichen Festlegung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ein Vorkaufsrecht in beiden Gebieten mittels Satzung gesichert. Der Stadt steht somit beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grund­stücken zu, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Damit kann sie bereits während der Zeit der vorbereitenden Untersuchungen Grundstücksverkäufe, die den städtebaulichen Zielen entgegenlaufen, durch eine aktive Liegenschaftspolitik beeinflussen. 

Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist die Grundlage für den Kaufpreis der entwicklungsunbeeinflusste Anfangswert (s. nächste Frage).

Mit der Vorkaufssatzung kann die Stadt die Realisierung von städtebaulichen Maßnahmen mittels Grunderwerb sichern und in jeden Verkauf zum ermittelten Anfangswert eintreten.


Wie viel ist ein Grundstück innerhalb der beiden Untersuchungsflächen wert?

Zur Wertermittlung der Bodenpreise hat der Gutachterausschuss der Stadt das Institut für Bodenmanagement (IBoMa) aus Dortmund beauftragt. Der Gutachterausschuss hat als maßgeblichen Zeitpunkt für die Ermittlung der Grundstücksqualität den Qualitätsstichtag 18.11.2012 beschlossen. Ab diesem Zeitpunkt ist die ermittelte Bodenqualität festgefroren und Wertsteigerungen sind als entwicklungsbedingt anzusehen. Die Flächen sind fast in Gänze als sogenanntes „begünstigtes Agrarland“ eingestuft worden. Auf der Grundlage ausgewerteter Kaufpreise hat der Gutachterausschuss einen entwicklungs­un­be­ein­flussten Anfangswert von 15 Euro pro Quadratmeter (Wertermittlungsstichtag 31.12.2012) festgelegt. 

Der Bewertung liegt zugrunde, dass die Flächen kein Bauerwartungsland waren, also weder im Flächennutzungsplan noch in einem konkreten Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen waren, sondern als landwirtschaftliche Fläche galten. Gleichwohl handelt es sich um eine höhere Bodenqualität und Wertigkeit als „reines Agrarland“, dessen Bodenpreis erheblich niedriger ist. Für einige wenige Grundstücke in „St. Georgen-West“ weist das Gutachten gesonderte Werte aus.

Auf Basis des Gutachtens hat der unabhängige Gutachterausschuss in Freiburg, in einer Besetzung von 6 Gutachtern (üblich sind drei Gutachter), die Werte und Vorgehensweise des beauftragten Gutachters einstimmig bestätigt und beschlossen. Die zum Qualitätsstichtag ermittelte Grundstücksqualität unterliegt keiner weitergehenden Veränderung. Das bedeutet, dass auch für künftige eventuell erforderlich werdende Enteignungsverfahren die Bodenqualität „begünstigtes Agrarland“ maßgeblich ist. Der hierfür maßgebliche Wert (15 € pro Quadratmeter) kann sich nur dann ändern, wenn die Preise für vergleichbare Grundstücke mit der Bodenqualität „begünstigtes Agrarland“ generell steigen. Dies wird erfahrungsgemäß allenfalls zu geringfügigen Preissteigerungen führen.

Die Flächen sind fast zur Gänze als sog. „begünstigtes Agrarland“ eingestuft. Für die Grundstücke ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag 31.12.2012 ein entwicklungsunbeeinflusster Anfangswert von 15€/m².


Was passiert, wenn ich meine Grundstücke verkaufen möchte?

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wird die Stadt voraussichtlich im 3. Quartal 2014 wegen der Frage der Mitwirkungsbereitschaft und des Grunderwerbs auf die Eigentümerinnen und Eigentümer zugehen. Wegen der Vielzahl der Eigentümerinnen und Eigentümer wird die Stadt hierbei mit einem externen Unternehmen zusammenarbeiten. 

Konkret wird der Grunderwerb zum festgelegten Anfangswert jedoch erst nach Entscheidung für eines der beiden Baugebiete und der Erlass der Entwicklungssatzung. Falls Interesse an einem vorherigen Verkauf an die Stadt besteht, wird die Stadt einen vorzeitigen Erwerb zu dem festgestellten entwicklungsunbeeinflussten Bodenwert prüfen. Diesbezüglich bitten wir um Kontaktaufnahme per Mail: pg-dietenbach@stadt.freiburg.de

Nach dem Erwerb und Neuordnung der Flächen kann die Gemeinde die Grundstücke dann zum Verkehrswert für entwickelte Flächen an Personen verkaufen (Endwert), die sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Erfordernissen der Entwicklungsmaßnahme zu bebauen. Dabei sind zunächst die ehemaligen Grundstückseigentümer zu berücksichtigen.

Die Stadt wird voraussichtlich ab dem 1. Quartal 2014 wegen der Frage der Mitwirkungsbereitschaft und des Grunderwerbs auf die Eigentümer zugehen.


Kann ich mich an der Entwicklung beteiligen und mein Grundstück behalten?

Wie bereits beschrieben, werden die Eigentümerinnen und Eigentümer auch gefragt, ob sie freiwillig dabei mitwirken möchten, die Ziele und Zwecke der geplanten städtebaulichen Maßnahme zu erreichen. Die Stadt würde dann vom Grunderwerb absehen. Hierbei sind insbesondere zwei Möglichkeiten zu unterscheiden.

Eine freiwillige Bauflächenentwicklung ist zum Einen über sogenannte städte­bauliche Verträge möglich. Diese regeln, welche Rechten und Pflichten die Eigentümerinnen und Eigentümer auf der einen Seite und die Kommune auf der anderen hat. In diesem Fall müssten die Ziele der städtebaulichen Entwicklung von den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern umgesetzt und die Kosten (anteilig) getragen werden. Um die Planung auf diesem Wege zügig umsetzen zu können, kommt es darauf an, dass sich sämtliche Eigentümerinnen und Eigentümer eines sinnvollen Entwicklungsabschnittes, besser noch des ganzen Gebietes beteiligen. 

Wenn die angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge hingegen nicht erreicht werden können, kann die Stadt einen Entwicklungsbereich festlegen und die Mitwirkung der Eigentümerinnen und Eigentümer über eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglichen (siehe Ziffer 4). In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, die Eigentümerinnen und Eigentümer über eine sogenannte Abwendungsvereinbarung an der Entwicklung zu beteiligen. Dabei können sich Eigentümer verpflichten, das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist gemäß den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zu nutzen, wenn sie dazu finanziell in der Lage sind. Außerdem ist die Frage von maßgeblicher Bedeutung, ob sich das jeweilige Grundstück in seiner Größe und Anordnung in das noch zu erarbeitende städtebauliche Konzept einfügt. In der Abwendungsvereinbarung müssen sich die Eigentümer jedoch ebenfalls verpflichten, einen Ausgleichsbetrag in Höhe des entwicklungsbedingten Mehrwerts, d.h. der Differenz von Anfangs- und Endwert, an die Gemeinde zu entrichten. Denn dieser Betrag wird zur Errichtung der Infrastruktureinrichtungen benötigt und aufgewandt. Die sonst üblichen Erschließungsbeiträge entfallen hierbei.

Die Stadt kann vom Grunderwerb absehen, wenn sich die Eigentümer dazu verpflichten, die Ziele der städtebaulichen Entwicklung sowie die notwendigen Voraussetzungen umzusetzen. Eine Beteiligungsmöglichkeit ohne den rechtlichen Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme, d.h. über sog. städtebauliche Verträge, kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn sich hieran sämtliche Eigentümer eines bestimmten Entwicklungsabschnitts bzw. des gesamten Gebietes beteiligen.


Was passiert, wenn ich mich an der Entwicklungsmaßnahme nicht beteiligen möchte und mein Grundstück nicht verkaufen möchte

Sollte es zu keiner der unter Punkt 7 und 8 dargestellten gütlichen Einigungen kommen, hat der Gesetzgeber der Gemeinde mit dem Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zugleich das Enteignungsrecht zur Unterstützung der Grunderwerbspflicht auch ohne Vorliegen eines Bebauungsplans verliehen. Vorraussetzung für eine Enteignung gegen den Willen der Eigentümer ist, dass sich die Stadt zuvor ernsthaft bemüht hat, einen freihändigen Erwerb zu angemessenen Bedingungen - dies sind die vom Gutachterausschuss festgesetzten Bodenpreise - zu erreichen, und die Enteignung dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Die Stadt Freiburg setzt auf die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer. Zur Erfüllung ihrer Aufgaben kann die Stadt notfalls aber auch zum Wohl der Allgemeinheit enteignen.


Wie sehen die nächsten Schritte bis zum Baubeginn aus?

Die vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sollen im Januar 2014 begonnen werden. Ein externes Fachbüro wird die Stadtverwaltung unterstützen. Im Rahmen dessen sollen unter anderem die Notwendigkeit der Entwicklung eines Siedlungsgebiets dargelegt und die allgemeine Mitwirkungs- und Veräußerungsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer aufgezeigt werden. Es werden die betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter, insbesondere Landwirte, beteiligt werden und auch die in ihrem Aufgabenbereich berührten Behörden und Träger öffentlicher Belange.

Die Bürgerschaft und die Bürgervereine der benachbarten Stadtteile sollen eingebunden und in regelmäßigen Abständen informiert werden. Der gesamte Prozess wird durch eine gemeinderätliche Arbeitsgruppe begleitet. Die Verwaltung rechnet mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zum Herbst 2015. 

Unmittelbar nach der Entscheidung, ob „Dietenbach“ oder „St. Georgen-West“ entwickelt werden soll, wird die Entwicklungsmaßnahme förmlich festgelegt. Auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kann nur verzichtet werden, wenn sich eine Möglichkeit zur freiwilligen Entwicklung über städtebauliche Verträge abzeichnet. Die Entwicklungssatzung ist für Dezember 2015 vorsehen.
Der jetzige Zeitplan sieht vor, dass ab 2016 die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme an einen Entwicklungsträger ausgeschrieben werden könnte. Neben dem Grunderwerb werden dann auch ein städtebaulicher Ideenwettbewerb und die notwendigen Verfahren wie Bebauungsplanverfahren, wasserrechtliche Verfahren, Finanzierung und anderes in die Wege geleitet.

Da die Planungen und Umsetzungsmaßnahmen einen großen zeitlichen, finanziellen und personalintensiven Umfang haben, ist mit dem Beginn der tatsächlichen Bebauung voraussichtlich nicht vor 2020 zu rechnen.

Die vorbereitenden Untersuchungen beginnen voraussichtlich Anfang 2014. Die Einleitung einer Entwicklungsmaßnahme soll Ende 2015 beschlossen werden. Mit einer Bebauung ist nicht vor 2020 zu rechnen.


Was passiert mit den Flächen, die ich bewirtschafte?

Die Flächen können noch so lange bewirtschaftet werden, bis sie für das neue Baugebiet in Anspruch genommen werden müssen. Aus heutiger Sicht wird dies voraussichtlich nicht vor 2019/2020 der Fall sein. Die Stadt Freiburg wird sich gemeinsam mit den Landwirten bemühen, Ersatzflächen zu organisieren und hierbei auch Flächen außerhalb der städtischen Gemarkung in Betracht ziehen.

Die Flächen können bis zur Inanspruchnahme für das neue Baugebiet bewirtschaftet werden. Die Stadt wird sich im engen Austausch mit den Landwirten bemühen, Ersatzflächen zu organisieren.


Weitere Fragen & Antworten aus der Infoveranstaltung vom 18.06.2013

Besteht die Möglichkeit des Rückerwerbs meines Grundstücks ?

Hierzu gibt es in § 169 Abs. 6 des Baugesetzbuches eine gesetzliche Regelung Ein Rückerwerb ist in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ausdrücklich vorgesehen, wobei beachtet werden muss, dass eine Bebauung im Sinne der Entwicklungsmaßnahme zu erfolgen hat. Weitere Details folgen im weiteren Verfahren. (Siehe auch Frage oben)


Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit Ausübung des Vorkaufrechts darf nur erfolgen, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Wer ist die Allgemeinheit?

Die Stadt muss darauf reagieren, dass sie weiter wächst, dass Menschen zuziehen, dass die Mieten und Grundstückspreise steigen und dass viele Menschen sich dies nicht mehr leisten können. Die Antwort, die der Gemeinderat darauf gefunden hat, ist das Schaffen zusätzlichen Wohnraums. Dabei wird im Sinne des Allgemeinwohls gehandelt. Die Maßnahme kommt sowohl den Freiburgerinnen und Freiburgern, die unter steigenden Mieten und Grundstückspreisen leiden, wie auch denen Menschen, die nach Freiburg ziehen wollen, zugute.


Warum liegen beide Umgriffe auf St. Georgener Gemarkung im Westen der Stadt?

Betrachtet man die Topografie der Stadt Freiburg, fällt auf, dass das Dreisamtal sehr eng ist. Das heißt, die historische Entwicklung der Stadt, beginnend am Fuße des Schlossbergs, richtete sich aufgrund des im Osten angrenzenden Schwarzwaldes schon immer Richtung Westen. Andere Gebiete sind wegen schwerwiegenden Einschränkungen nicht bebaubar.

Allgemein besteht ein Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung. In einer wachsenden Stadt müssen die freien Innenentwicklungsflächen mit Augenmaß entwickelt und die Flächen im Außenbereich möglichst geschont werden. Aufgrund des prognostizierten starken Bevölkerungswachstums reichen jedoch die Flächen der Innenentwicklung nicht aus. Auch die im geltenden Flächennutzungsplan 2020 ausgewiesenen Wohnflächen der Außenentwicklung können dieses Wachstum nicht decken.


Wie ergebnisoffen sind die vorbereitenden Untersuchungen, wenn bereits eine politische Präferenz ausgesprochen wurde?

Beide Gebiete werden einer fundierten, fachlichen und rechtlichen Prüfung unterzogen und auf Eignung verglichen.


Kann das SC-Stadion an einem der beiden Standorte errichtet werden?

Vordringliches Ziel ist die Schaffung von Wohnflächen und den zugehörigen Infrastrukturen wie Schulen, Kitas oder die Verkehrsinfrastruktur. Die Erforderlichkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist aufgrund des hohen Bedarfs an Wohnungen begründbar. Der Bau eines kommerziellen Stadions kann hingegen nicht Gegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein, da er nicht dem Allgemeinwohl dient. Deshalb kann das Stadion im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme weder auf dem Dietenbachgelände noch in St. Georgen-West errichtet werden.


Mit der Vorkaufssatzung soll Grundstücksspekulation verhindert werden. Werden die Wohnungspreise bzw. die Mieten gedeckelt oder wird dies dem freien Markt übergeben?

Die Auswirkungen auf die Grundstückspreise und Mietpreissituation durch den Bau des Stadtteils Rieselfeld haben gezeigt, dass eine Erhöhung des Angebots die Steigerung von Boden- und Mietpreisen dämpft. Daher ist zu erwarten, dass durch eine deutliche Angebotsausweitung in einem neuen Stadtteil Mietpreise, Grundstückspreise und Wohnungspreise im bezahlbaren Rahmen bleiben.

Die derzeit geltenden baulandpolitischen Grundsätze legen fest, dass 30 % der dort entstehenden Wohnungen im Bereich des geförderten Miet- bzw. Eigentumswohnungsbaus zu realisieren sind.

Dies bedeutet, dass ein Teil der Wohnungen eine klare Mietpreisvorgabe haben wird.

Diese und weitere Entwicklungsziele wird der Gemeinderat jedoch noch weiter präzisieren.


Warum wurde nicht zunächst der Flächennutzungsplan fortgeschrieben?

Von einer Fortschreibung des Flächennutzungsplans wurde abgesehen, um Grundstücksspekulationen zu verhindern und somit die Bodenpreise nicht in die Höhe zu treiben. Aus diesem Grund hat die Stadt zunächst eine Vorkaufssatzung für beide Gebiete erlassen.

Angesichts der aktuellen Wohnungsknappheit besteht zudem ein Interesse an einer schnellen Schaffung von Wohnraum. Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist einer Gemeinde ein Instrument an die Hand gegeben worden, mit dem die zügige Durchführung komplexer städtebaulicher Maßnahmen auch hinsichtlich der Vielzahl an Eigentümerinnen und Eigentümern ermöglicht wird.


Entfällt das Vorkaufsrecht und die Preisbindung für St. Georgen, wenn Dietenbach bebaut wird?

Über diese Frage wird bis Ende 2015 entschieden, wenn die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vorliegen.


Kann die Stadt eine Spanne für den Rückerwerbspreis für Alteigentümer nennen?

Der Verkauf der im Rahmen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme neu gebildeten und erschlossenen Grundstücke ist in § 169 BauGB geregelt. § 169 Abs. 6 BauGB besagt, dass beim Verkauf nach der Neuordnung und Erschlie-ßung der Grundstücke zunächst die früheren Eigentümer zu berücksichtigen sind, soweit sie in der Lage sind, diese in angemessener Zeit gemäß den planungs- und sind die Grundstücke zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt. Der Verkehrswert wird zu gegebener Zeit durch den Gutachterausschuss ermittelt. Zu seiner Höhe können heute noch keine Aussagen getroffen werden.


In welchen Städten wurde eine analoge städtebauliche Maßnahme bisher umgesetzt (oder ist in der Umsetzung), wie im nun hier begonnenen Verfahren in Freiburg?

Das Instrument der städtebaulichen Maßnahme nach § 165 BauGB kommt auch in anderen Städten zur Realisierung großer Siedlungsvorhaben mit einer ähnlich komplizierten Ausgangslage und entsprechenden Realisierungshemmnissen zum Einsatz. Beispiele sind Frankfurt-Riedberg, Regensburg-Burgweinting und Hamburg Neue Mitte Altona.


Im Falle eines Verkaufs im Hinblick auf eine potentielle Entwicklungsmaßnahme eines Grundstückes, das nicht in dem Bereich liegt, der städtebaulich entwickelt wird: Wie werden die Verkäufer hier abgesichert wertmäßig teilzuhaben im Falle einer späteren Erschließung?

Für Grundstücke im Bereich einer Entwicklungsmaßnahme gilt: Eigentümer, die ihr Grundstück vor der Entscheidung über eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme an die Stadt Freiburg veräußern, erhalten den gutachterlich ermittelten Wert von 15 €/m² für begünstigtes Agrarland. Sollte nach der Entscheidung über die Entwicklungsmaßnahme ein höherer Kaufpreis für vergleichbare Grundstücke in dem jeweiligen Gebiet bezahlt werden, erhalten die Verkäufer eine Nachzahlung.

Für den Fall, dass das verkaufte Grundstück nicht in eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einbezogen wird, sondern weiterhin Agrarland bleibt, wird keine Nachzahlungsklausel vereinbart, die alle möglichen zukünftigen Entwicklungen außerhalb einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme berücksichtigt. Andererseits trägt die Stadt Freiburg in diesem Fall das Risiko, dass der Wert des Grundstückes wieder bis auf den Wert sinkt, den es vor der Entscheidung des Gemeinderates zur Einleitung der Voruntersuchungen für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme hatte.


Wo will die Stadt Ersatzflächen in akzeptabler Entfernung hernehmen? Sollen die Landwirte mit dem Traktor an den Kaiserstuhl fahren?

Das Ziel der Stadt ist es gemeinsam mit den Landwirten Ersatzflächen zu finden. In Abstimmung mit den Landwirten plant die Stadt ein Büro zu beauftragen, das geeignete Ersatzflächen in akzeptabler Entfernung recherchieren soll. Dieser Prozess wird voraussichtlich bis zum Baubeginn (8-10 Jahre) dauern. Es gibt gute Beispiele von denen die Stadt lernen, sie aber nicht 1 zu 1 übertragen kann. Eines dieser Beispiele ist die Stadt Regensburg, die es schaffte in bestimmtem Umfang den Landwirten erfolgreich Flächen anzubieten. Um dies auch in Freiburg realisieren zu können, steht die Stadt in ständigem Kontakt mit dem BLHV und trifft sich mindestens 4 mal im Jahr mit den Landwirten.

Eine Drucksache (G-13/203) zum Thema Ersatzflächenbereitstellung wurde im Dezember 2013 zur Information im Gemeinderat eingebracht. Diese können Sie unter www.freiburg.de/stadtteil-dietenbach downloaden. In Abstimmung mit den betroffenen Landwirten soll ein landwirtschaftlicher Berater beauftragt werden, der die individuellen Bedürfnisse der Landwirte erheben und die Flächensuche danach ausrichten soll.


Die Finanzierung der Infrastruktur ist Aufgabe der Gesamtstadt. Warum sollen die Eigentümer das mitfinanzieren?

Eine Mitfinanzierung der Infrastruktur erfolgt bei einer freiwilligen Mitwirkung der Bauflächenentwicklung über die sogenannten städtebaulichen Verträge oder über eine Abwendungsvereinbarung. Städtebauliche Verträge regeln, welche Rechte und Pflichten die Eigentümerinnen und Eigentümer auf der einen Seite und die Kommune auf der anderen hat. In diesem Fall müssen die Ziele der städtebaulichen Entwicklung von den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern umgesetzt und die Kosten (anteilig) getragen werden. Wenn die angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge hingegen nicht erreicht werden können, kann die Stadt einen Entwicklungsbereich festlegen und die Mitwirkung der Eigentümerinnen und Eigentümer über eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglichen. In diesem Fall gibt es die Möglichkeit, die Eigentümerinnen und Eigentümer über eine sogenannte Abwendungsvereinbarung an der Entwicklung zu beteiligen.

Dabei können sich Eigentümer verpflichten, das Grundstück innerhalb einer an-gemessenen Frist gemäß den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zu nutzen, wenn sie dazu finanziell in der Lage sind. Außerdem ist die Frage von maßgeblicher Bedeutung, ob sich das jeweilige Grundstück in seiner Größe und Anordnung in das noch zu erarbeitende städtebauliche Konzept einfügt. In der Abwendungsvereinbarung müssen sich die Eigentümer jedoch ebenfalls verpflichten, einen Ausgleichsbetrag in Höhe des entwicklungsbedingten Mehrwerts, d.h. der Differenz von Anfangs- und Endwert, an die Gemeinde zu entrichten. Dieser Betrag wird zur Errichtung der Infrastruktureinrichtungen, wie Straßen, Schulen, Nahverkehr oder Kindergärten benötigt und aufgewandt. Die sonst üblichen Erschließungsbeiträge entfallen hierbei.


Kontakt

Projektgruppe Dietenbach
Fehrenbachallee 12 (Rathaus im Stühlinger)
79106 Freiburg
Telefon (07 61) 2 01-40 91
Fax (07 61) 2 01-40 98

Weiterführende Links

Kommunales Handlungsprogramm Wohnen in Freiburg
www.freiburg.de/wohnprogramm