Pressemitteilung vom 12. Juni 2023

Soziale Erhaltungssatzung „Brühl/Zähringen – beiderseits der Zähringer Straße“

Für das Gebiet „Brühl/Zähringen – beiderseits der Zähringer Straße“ soll untersucht werden, ob die Voraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung vorliegen. Eine solche Satzung soll Mieterinnen und Mieter vor Luxusmodernisierungen und damit steigenden Mietkosten schützen und so eine Verdrängung der Menschen, die dort leben, verhindern. Die Stadt hat dafür das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH mit der Prüfung beauftragt. Ein Teil dieser Prüfung ist eine schriftliche Befragung aller rund 3.200 Haushalte im Untersuchungsgebiet. So soll unter anderem ermittelt werden, welche Haushaltstypen im Gebiet wohnen, wie hoch die Wohnkostenbelastung ist und wie die Wohnungen ausgestattet sind.

Die Stadtverwaltung bittet nun die Bewohnerinnen und Bewohner um rege Teilnahme an der freiwilligen Befragung. Diese startet am Mittwoch, 14. Juni. Je mehr Menschen mitmachen, desto aussagekräftiger sind die Ergebnisse. Der Datenschutz wird gewährleistet.

Bei dem Gebiet handelt es sich um das letzte der sogenannten „Verdachtsgebiete“, die bei stadtweiten Voruntersuchungen identifiziert wurden. Auf der Grundlage statistischer Daten wurde für diese Teile des Stadtgebietes eine erhöhte Gefahr der Verdrängung der angestammten Bevölkerung festgestellt. Der Gemeinderat hatte für „Brühl/Zähringen“ im November 2022 einen Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung gefasst. Anlass hierfür gab ein konkretes Bauvorhaben. Mit diesem Beschluss wurde die Verwaltung beauftragt, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzubereiten und eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung durchzuführen.

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument des Baugesetzbuchs. Es zielt darauf ab, negativen städtebaulichen Auswirkungen entgegenzuwirken und soll eine Verdrängung der angestammten Bewohnerschaft verhindern. Wenn Quartiere durch Modernisierungen (insbesondere hochwertige Luxussanierungen) und Umwandlung in Eigentumswohnungen aufgewertet werden, steigen die Preise auf dem Wohnungsmarkt und es besteht die Gefahr, dass Menschen, die dort schon lange leben, wegen der höheren Mietkosten verdrängt werden.
Anders als häufig angenommen, kann die Erhaltungssatzung jedoch nicht einzelne Mieter schützen. In diesem Fall muss auf das Mietrecht zurückgegriffen werden. Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist es auch nicht, bauliche Maßnahmen grundlegend zu unterbinden. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob bauliche Aufwertungsmaßnahmen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben können. Ist dies der Fall, können bestimmte Maßnahmen abgelehnt werden. Dies gilt auch für bauordnungsrechtlich verfahrensfreie Maßnahmen.

Unter einem besonderen Genehmigungsvorbehalt stehen beispielsweise Modernisierungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen, der Abriss von Wohngebäuden, die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Nicht eingeschränkt, aber genehmigungspflichtig, sind Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen auf einen zeitgemäßen technischen beziehungsweise gebietstypischen Standard. Auch Anpassungen an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes sind zulässig. So steht eine Erhaltungssatzung der notwendigen energetischen Ertüchtigung des Wohnungsbestandes nicht im Wege.