Das Vermarktungskonzept für den ersten Bauabschnitt

Der neue Stadtteil Dietenbach entsteht zur Deckung des erheblichen Wohnungsbedarfs in der Stadt Freiburg. Nach der Bevölkerungsvorausrechnung bis 2040 und der darauf aufbauenden Prognose des zukünftigen Bedarfs an Neubauwohnungen werden bis zum Jahr 2040 quantitativ zwischen 14.350 Wohnungen (bei geringer Bevölkerungsentwicklung) und 21.030 Wohnungen (bei stärkerer Bevölkerungsentwicklung) benötigt.

Im Rahmen der Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsbedarfsprognose wurde eine Knappheit insbesondere bei bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen, bei familiengerechten Wohnungen sowie bei genossenschaftlichen und kooperativen Wohnformen festgestellt. Darüber hinaus erzeugt der demografische Wandel künftig einen erhöhten Bedarf an bezahlbarem barrierefreiem Wohnraum.

Innerhalb des Segments des geförderten Mietwohnungsbaus zeigte sich, dass dort ein deutlicher Bedarf bei Einpersonen-Haushalten (Kleinstwohnungen) und Vier- und Mehrpersonen-Haushalten besteht.

Für die Vermarktung wurde in einem Dialogprozess mit der Stadtgesellschaft durch zufällig ausgewählte Bürger*innen ein Leitbild entwickelt: „Dietenbach übernimmt Verantwortung – nachhaltig, inklusiv, sozial“.

Leitbild für die Vermarktung

Mit Dietenbach soll ein gemischtes, inklusives Quartier für weite Kreise der Bevölkerung entstehen. Der neue Stadtteil soll die Wohnraumversorgung für bestimmte Zielgruppen verbessern, insbesondere für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen, Familien und Alleinerziehende mit Kindern, Studierende, Ältere und Menschen mit Behinderung.

Das wohnbaupolitische Ziel lautet, 50 % der Wohneinheiten als geförderte Mietwohnungen mit langfristiger Mietpreisbindung zu errichten. Die Vielfalt des Wohnungsangebots soll sich auch über die unterschiedlichen Marktsegmente widerspiegeln. Es wird angestrebt, dass ein Viertel der Wohnungen für Selbstnutzende oder in Wohnprojekten entsteht.

Dietenbach wird ein urban geprägter Stadtteil mit hoher Wohnqualität, der sich durch architektonische Vielfalt und soziale Lebendigkeit auf Grundlage einer kleinteiligen Parzellierung auszeichnet.

Die Anbindung an das Stadtbahnnetz, ein gut ausgebautes Fuß- und Radwegenetz, ein hierarchisch gegliedertes Straßensystem sowie vielfältig nutzbare Platz- und Grünflächen bilden die zentralen Bausteine für die Konzeption eines autoreduzierten Stadtteils der kurzen Wege mit einer hohen Aufenthaltsqualität. Dies wird auch dadurch erreicht, dass private Kraftfahrzeuge von Bewohner*innen und Besucher*innen in Quartiersgaragen in Form von Hochgaragen abgestellt werden.

Der neue Stadtteil soll bilanziell klimaneutral werden. Das bedingt, dass die Gebäude grundsätzlich an eine zentrale Wärmeversorgung anzuschließen sowie nach hohem Energiestandard und mit Photovoltaikanlagen zu bauen sind. Eine klimafreundliche Bauweise und die Minderung von CO2-Emissionen werden bereits bei der Vergabe der Grundstücke von Bedeutung sein.

Der neue Stadtteil Dietenbach liegt im Freiburger Westen, vier Kilometer von der Innenstadt entfernt, und weist eine Größe von rund 107 Hektar auf. Dietenbach wird im Norden durch die B 31a, im Osten durch die Tel-Aviv-Yafo-Allee und im Süden durch die Mundenhofer Straße begrenzt und endet im Nordwesten an der Straße Zum Tiergehege.

Das Grundgerüst des Stadtteils ist geprägt von zwei großen Grünzügen entlang des Dietenbachs und im Bereich des ehemaligen Käserbachs. Diese beiden Freiraumachsen werden als Parkflächen gestaltet.

Am südlichen Rand wird unter Einbindung der bestehenden Sportanlage Rieselfeld ein Sport- und Freizeitpark entwickelt, der mit dem bestehenden Wegenetz des Langmattenwäldchens verknüpft ist und somit den dritten Grünzug bildet.

In der Mitte von Dietenbach liegt der zentrale Stadtteilplatz, auf den alle wichtigen Blick- und Verkehrsachsen ausgerichtet sind. Um das Quartier in der Stadtteilmitte ordnen sich vier weitere Quartiere an, in denen durchgängig eine offene Blockstruktur geplant ist. Durch die kleinteilige Aufteilung der Blöcke entsteht überall eine hohe soziale Mischung.

Die jeweiligen Quartiersplätze liegen an den Nahtstellen zu den Freiräumen und werden durch Quartiershäuser mit intergrierten Kitas, Läden für den täglichen Bedarf und gastronomische Angebote belebt. Sie werden so zu Treffpunkten für die Nachbarschaft.

Das Verkehrskonzept für Dietenbach sieht einen autoreduzierten Stadtteil der kurzen Wege mit hoher Aufenthaltsqualität vor. Bausteine hierzu sind eine frühzeitige Anbindung an das Stadtbahnnetz, ein gut ausgebautes Fuß- und Radwegenetz, ein hierarchisiertes Straßensystem und die Unterbringung der privaten Kraftfahrzeuge in Quartiersgaragen.

für die erschließung mit dem öffentlichen personennahverkehr wird die stadtbahnlinie 5 von der endhaltestelle des stadtteils rieselfeld entlang des bollerstaudengrabens in den neuen stadtteil dietenbach verlängert (blau). sie wird mit einer engen taktung für eine gute anbindung an die innenstadt sorgen. drei haltestellen ermöglichen eine fußläufige erreichbarkeit für alle bewohner*innen.

Über eine neue Radweg-Brücke über die B 31a wird der Stadtteil direkt an die Radvorrangroute FR 1 angebunden. Der Radweg bis zur Freiburger Innenstadt beträgt rund 6 km. Der benachbarte Stadtteil Rieselfeld und der nahegelegene Dietenbachpark sind über mehrere Fuß- und Radwegverbindungen erreichbar.

Die Entfernung zwischen Wohnung und Stadtteilzentrum ist zumeist nicht größer als 500 m. Verkehrsberuhigte Wohnstraßen (grün) mit Schritttempo machen den größten Anteil des Straßennetzes in Dietenbach aus. Die Quartiere werden durch Quartiersstraßen (orange) als verkehrsberuhigte Geschäftsbereiche mit Tempo 20 erschlossen. In der Stadtteilmitte werden teilweise Fußgängerzonen realisiert. Die Haupterschließung (rot) erfolgt über einen als Ring ausgebildeten Boulevard und zwei von diesem zum Marktplatz verlaufende zentrale Stichstraßen (rot gestrichelt). Auf diesen Straßen wird der Verkehr mit Tempo 30 gebündelt.

Für den Kfz-Verkehr wird der neue Stadtteil von zwei Seiten aus angebunden (graue Pfeile). Der nordwestliche Eingang erfolgt über die Straße Zum Tiergehege. Im Osten erfolgt die Erschließung über die Tel-Aviv-Yafo-Allee. Zum Stadtteil Rieselfeld wird es bewusst keine Verbindung für den Kfz-Verkehr geben, um das Verkehrsaufkommen dort nicht zu erhöhen.

Die Kfz-Stellplätze für Bewohner*innen und Besucher* innen werden in voraussichtlich zwölf Hochgaragen innerhalb der Quartiere hergestellt, die sich an den Hauptverkehrsachsen (rote Gebäude) befinden. Die Wohnstraßen können somit weitestgehend von parkenden Fahrzeugen freigehalten und verkehrsberuhigt ausgebildet werden. Ein Beund Entladen ist jederzeit möglich. Für mobilitätseingeschränkte Menschen wird es ausgewiesene Stellflächen geben, ebenso für Carsharing-Fahrzeuge.

Dietenbach wird über die Wohnnutzung hinaus in stadtteilbezogener Größe die erforderlichen Angebote zur Versorgung (Handel und Dienstleistungen) sowie eine soziale Infrastruktur mit Angeboten für Betreuung, Kultur, Bildung, Sport und Erholung erhalten.

Die Erdgeschosszonen der Stadtteilmitte bilden den Schwerpunkt der gewerblichen Nutzungen. In die Platzrandbebauung sind Flächen für vier große Märkte (dunkelblau) und eine Vielzahl an kleineren Flächen für unterschiedliche Ladengeschäfte und Unternehmen (blau) integriert. Die gewerblichen Strukturen werden durch das „Haus der Kirche“, 22 Kitas, ein Pflegeheim und den Stadtteiltreff um soziale und gemeinschaftliche Begegnungsstätten (rosa) ergänzt. Zudem wird der Stadtteil eine Gemeinschaftsschule mit gymnasialer Oberstufe (lila), ein Gesundheitszentrum mit Beratungsstellen, einen Jugendtreff und zahlreiche Sportangebote erhalten.

Soziale und gemeinschaftliche Begegnung wird durch die Errichtung von Quartiershäusern (rot) im jeweiligen Zentrum der vier Quartiere gefördert. Im Umfeld der Quartiersplätze sind kleinteilige Nutzungen wie Gastronomie, Bäckerei und Apotheke vorgesehen.

Nichtstörendes Gewerbe (grau) wie Handwerksbetriebe und Start-ups können am Stadtteileingang Nord nach dem Vorbild der Hamburger Meistermeile2 in einem Gebäude auf mehreren Etagen Platz finden. Entlang der stark befahrenen Bundesstraße B 31a werden in Form von Handwerkerhöfen Räumlichkeiten für gewerbliche Betriebe geschaffen.

Der Stadtteil wird in fünf Bauabschnitten entwickelt. Verbindliche Planungsgrundlage für den ersten Bauabschnitt ist der Bebauungsplan Nr. 6-175 „Dietenbach – Am Frohnholz“.

Der erste Bauabschnitt umfasst in seinem Kernbereich eine Fläche von ca. 20 ha und schließt das Quartier Am Frohnholz sowie den nördlichen Bereich des Quartiers Mitte ein. Hier werden ca. 1.600 Wohnungen für etwa 3.500 Menschen entstehen.

Das Quartier Am Frohnholz zeichnet sich durch seine Lage zwischen den beiden Freiräumen der Dietenbachaue und des Käserbachparks aus. Als erster Bauabschnitt leistet es Pionierarbeit.

Urbanes Leben soll sich anfangs um den Quartiersplatz mit seinem städtischen Quartiershaus entwickeln. Das Quartiershaus mit Café, Kita und Quartierstreff sticht als markantes, freistehendes Holzgebäude besonders hervor und ist das Siegerprojekt des dafür durchgeführten Architekturwettbewerbs. Es soll 2028 gebaut werden.

Das Quartier Mitte mit dem zentralen Marktplatz ist das lebendige Herz des neuen Stadtteils. Sein Charakterzug ist die Urbanität mit durchmischten Nutzungen. Der nördliche Teilbereich des Quartiers Mitte wird bereits im ersten Bauabschnitt umgesetzt, darunter der Marktplatz und dessen nördliche Platzbebauung.

Um ein vitales Quartier der kurzen Wege zu schaffen, sollen die Erdgeschosszonen des nördlichen Teils des Quartiers Mitte, am Quartiersplatz und entlang des Stichboulevards durch zahlreiche Angebote belebt werden – durch einen Drogerie- und einen Biomarkt, einen Discounter, Ladengeschäfte, Gastronomie, Büros, diverse Dienstleistungen und nicht störendes Gewerbe sowie soziale Einrichtungen wie Kindertagesstätten, ein Pflegewohnheim und ein Haus der Kirche. Die Obergeschosse der Gebäude werden zum Wohnen genutzt.

Am nördlichen Stadtteileingang ist nach Vorbild der Hamburger Meistermeile ein Handwerkerhof mit gestapeltem Gewerbe vorgesehen.

Außerhalb des Kernbereichs erhält der neue Stadtteil Dietenbach bereits ab dem ersten Bauabschnitt eine Gemeinschaftsschule für rund 1.700 Schüler* innen mit einem daran anschließenden Sport- und Bewegungspark.

Die Rahmenplanung für Dietenbach sieht einen parzellenorientierten Städtebau mit unterschiedlichen Gebäudetypen innerhalb einer teilgeöffneten Blockrandstruktur vor. Mit der kleinteiligen Parzellierung und den abwechslungsreichen Fassaden entlang der öffentlichen Straßenräume wird ein charaktergebendes Stadtbild erzeugt.

Die meisten Gebäude in Dietenbach werden im Geschosswohnungsbau erstellt. Die Gebäudegrößen reichen hier von kleinen Gebäudetypen ab etwa 5 Wohneinheiten (hellgrau) bis zu großem Geschosswohnungsbau mit ca. 40 bis 50 Wohneinheiten (dunkelgrau). Durch die mehrstöckige Bauweise entstehen flächeneffiziente Gebäude, und die Baukosten pro Wohneinheit werden reduziert.

Daneben gibt es das gereihte Townhouse. Das kleine Townhouse (hellgrün) beinhaltet auf einer schmalen Parzelle über vier Geschosse ein bis zwei Wohnungen mit eigenem Garten und Dachterrasse. In einem großen Townhouse (dunkelgrün) ist die Parzelle breiter, sodass jeweils ein Geschoss für die Planung einer Wohnung genutzt werden kann.

Neben der teilgeöffneten Blockrandbebauung gibt es in einigen Bereichen des ersten Bauabschnitts auch eine Reihenbebauung oder solitäre Baukörper.

Der Parzellierungsplan bildet die Richtschnur für die zukünftige Bebauung des ersten Bauabschnitts. Innerhalb der Baublöcke werden verschiedene Wohnformen für unterschiedliche Zielgruppen (Alter, Geschlecht, Familienstand, Einkommen, Lebensumstand, Mobilität) angeboten.

Die Bebaubarkeit der Grundstücke richtet sich nach dem Bebauungsplan „Dietenbach – Am Frohnholz“ (Plan-Nr. 6-175), der am 26. November 2024 durch den Gemeinderat der Stadt Freiburg zur Satzung beschlossen wurde und am 7. Dezember 2024 in Kraft getreten ist.

Die vereinfachte Darstellung des Bebauungsplans zeigt die festgesetzten Arten der baulichen Nutzung:

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch klar abgegrenzte Baufenster definiert, die mehrheitlich eine Gebäudetiefe von 13 bis 14 Metern ermöglichen. Daneben gibt es Sonderbaukörper mit bis zu 17 Metern Tiefe.

Im Bebauungsplan sind innerhalb der meisten Baublöcke Flächen für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt. Der jeweilige Innenhof eines Baublocks (im Plan schraffiert dargestellt) ist für dessen Bewohner* innen zur gemeinsamen Nutzung vorgesehen. Hier entstehen Kinderspielplätze, Treffpunkte und klimatisch angenehme Aufenthaltsbereiche sowie Gartenflächen für die Gemeinschaft.

Die Gebäude im ersten Bauabschnitt werden in der Regel mit vier oder fünf Geschossen errichtet. Vereinzelt sind Hochpunkte mit sieben bis zwölf Geschossen in städtebaulich exponierten Lagen vorgesehen.

Der vollständige Bebauungsplan und seine Anlagen können hier eingesehen werden: ris.freiburg.de/submission?id=5422806100139

Für den ersten Bauabschnitt ist ein Gestaltungshandbuch erstellt worden. Es richtet sich an alle, die zukünftig bauen wollen oder an der Umsetzung beteiligt sind. Das Handbuch vereint Leitlinien für die Gestaltung der Gebäude (z. B. Fassaden, Dächer und Balkone), der privaten Freiflächen (Vorgärten und Terrassen) sowie der Gemeinschaftshöfe und Fahrradabstellanlagen.

Mit Hilfe von fotorealistischen Perspektiven, Querschnitten, Themenplänen und Piktogrammen werden die komplexen rechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften anschaulich dargestellt. Das Gestaltungshandbuch gibt Empfehlungen und zeigt Spielräume für die Architektur- und Flächenplanung auf, sodass die geplanten Gebäude und Außenanlagen harmonisch in das Gesamtkonzept des neuen Stadtteils integriert werden können. Dazu gehören auch konkrete blockbezogene Konzepte für die Unterbringung von Fahrrädern, Unterflurcontainern oder zur Entwässerung. Zudem werden Hilfestellungen zum klimaschonenden, seriellen und barrierefreien Bauen gegeben.

Das Handbuch enthält außerdem das Gestaltungskonzept für den öffentlichen Raum. Mit der Gliederung der Straßenräume und der sorgfältigen Gestaltung der Oberflächen und Bepflanzungen werden die Voraussetzungen für ein grünes, hochwertiges und gleichzeitig städtisches Wohnumfeld geschaffen, in dem die Straßen zu öffentlichen Lebensräumen werden. Ebenso werden Aspekte der Klimaanpassung im Gestaltungshandbuch berücksichtigt.

Das Gestaltungshandbuch kann als Kurz- und Langfassung hier eingesehen und heruntergeladen werden: freiburg.de/pb/2308874.html

Die Vermarktung der Grundstücke erfolgt im Rahmen einer Konzeptvergabe. Die Grundstücke werden zum Festpreis vergeben. Interessierte Bauherr* innen entwickeln ein Konzept für die Bebauung eines Grundstücks und reichen dieses Konzept zur Bewertung ein. Die Grundstücke werden an die Bewerber* innen vergeben, die das am besten bewertete Konzept vorgelegt haben.

Das Vermarktungskonzept soll einen möglichst großen, vielfältigen Bewerber*innenkreis ansprechen und offen sein für alle interessierten Akteur*innen: von klassischen Wohnungsbaugesellschaften, Baugenossenschaften und Bauträger*innen über Stiftungen oder Unternehmen mit Bedarf für Mitarbeitende bis hin zu privaten Akteur*innen wie Familien, Baugemeinschaften, sowie junge Genossenschaften und andere Formen gemeinschaftlicher Wohnprojekte.

Für diesen breiten Bewerber*innenkreis werden Grundstücke für Projekte mit unterschiedlichen Rahmenbedingungen angeboten. Die Verfahren werden niederschwellig gestaltet, sodass der Aufwand für eine Bewerbung überschaubar ist. Für die Grundstücksübertragung besteht die Möglichkeit des Erwerbs durch Kauf. Alternativ kann die Übertragung durch Kauf mit Einräumung eines sogenannten erbbaurechtsersetzenden Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt nach 99 Jahren oder durch Übernahme im Erbbaurecht mit Vollablöse des Erbbauzinses bei einer Laufzeit von 99 Jahren erfolgen.

Projektbewertung und Grundstücksvergabe

Die Grundstücke sollen an Bewerber*innen vergeben werden, deren Projektkonzepte sich durch städtebauliche, soziale oder ökologische Besonderheiten auszeichnen. Die Bewertung der Projektkonzepte orientiert sich an den Entwicklungszielen des Stadtteils Dietenbach. Dabei können die einzelnen Bewerber*innen Schwerpunkte setzen. Die Bewertung der eingereichten Bewerbungen erfolgt vergleichend durch ein Bewertungsgremium. Die Vergabe wird durch ein gemeinderätliches Gremium – auf Vorschlag des Bewertungsgremiums – entschieden.

Im Kernbereich des Bebauungsplans „Dietenbach – Am Frohnholz“ sind in 29 Baublöcken insgesamt 149 Grundstücke mit einer Größe zwischen 180 m² und 5.000 m² vorhanden. Die Grundstücke für das Quartiershaus und die drei Quartiersgaragen werden nicht vermarktet.

Im Rahmen der Konzeptvergabe werden 107 Grundstücke ausgeschrieben. Die Vergabe der Grundstücke wird nicht in einem Zug erfolgen, sondern in drei zeitlich aufeinanderfolgenden Vermarktungsabschnitten. Die genaue Aufteilung der Vermarktungsabschnitte 2 und 3 wird spätestens mit dem Vermarktungsstart des zweiten Abschnitts bekanntgegeben.

Der Ablauf der Konzeptvergabe gliedert sich in die folgenden fünf Phasen:

Phase 1:

Öffentlichkeitsarbeit, Informationsveranstaltungen, Ausschreibung

Vor der Vermarktung der Grundstücke wird der Schwerpunkt der Öffentlichkeitsarbeit auf eine breit angelegte Informationskampagne für alle Interessierten gelegt. Hierzu zählten die Festveranstaltung zum Vermarktungsbeginn des ersten Bauabschnitts und die Veranstaltungsreihe „GeBaut“, die zur Professionalisierung von Baugemeinschaften durchgeführt wurden. Zum Themenfeld gemeinschaftliches Bauen wird ergänzend gemeinsam mit der Architektenkammer eine Fortbildungsreihe für Architekt*innen angeboten. Die Vermarktung wird durch unterschiedliche Veranstaltungen zur Information und Vernetzung von Akteur*innen begleitet.  Die Grundstücke im Bereich des ersten Bebauungsplans „Am Frohnholz“ werden in drei Vermarktungsabschnitten ausgeschrieben. Die Ausschreibung der Grundstücke erfolgt über eine digitale Vermarktungsplattform, auf der die Ausschreibungs- und Bewerbungsunterlagen veröffentlicht sind. Über die Plattform werden die Bewerbungen eingereicht. Die Informationen zu häufig gestellten Fragen werden auf einer FAQ-Seite zusammengestellt und kontinuierlich ergänzt.

Phase 2:

Bewerbungsphase

Zur Teilnahme am Verfahren reichen die Interessent* innen fristgerecht eine Erstbewerbung über die digitale Plattform ein. Die Stadt sichtet die Bewerbungen und bereitet die Bewerbungsgespräche vor. Falls Erstbewerbungen nicht alle geforderten Bestandteile beinhalten, die Mindestanforderungen nicht erfüllen oder nicht eindeutig sind, kann die Stadt Freiburg die Interessent*innen unter Beachtung des Gleichbehandlungsgebots zur Nachlieferung, Ergänzung oder Korrektur auffordern, sodass ihre Bewerbungen zugelassen werden können. Sie ist dazu jedoch nicht verpflichtet. Die Stadt führt mit allen zugelassenen Bewerber*innen Gespräche. Anschließend erhalten die Interessent* innen die Gelegenheit, ihre Bewerbungen zu überarbeiten und final einzureichen. Die finale Überarbeitung beschränkt sich auf Änderungen oder Ergänzungen zur Erstbewerbung; sie kann auch in einer Bestätigung der Erstbewerbung bestehen. Bis auf die persönlichen Bewerbungsgespräche wird die gesamte Kommunikation in dieser Phase über die Vermarktungsplattform abgewickelt.

Phase 3:

Prüfungs- und Auswahlphase

Alle Bewerbungen, die vollständig vorliegen und die Mindestanforderungen erfüllen, werden vom Bewertungsgremium anhand der Auswahlkriterien wertend miteinander verglichen. Das Bewertungsgremium besteht vorrangig aus Vertreter*innen des Gemeinderats und der Stadtverwaltung. Das Bewertungsgremium gibt eine Auswahlempfehlung ab. Die Entscheidung über die Vergabe erfolgt durch das gemeinderätliche Gremium, wodurch die Reservierung der Grundstücke eingeleitet wird.

Phase 4:

Reservierungsphase

Nach der Vergabeentscheidung schließt sich eine Reservierungszeit von einem Jahr für die Projektakteur*innen an, in der jedes Projekt seine Konzeptidee für das konkrete Grundstück in eine genehmigungsfähige Planung entwickelt. Mit den ausgewählten Bewerber* innen wird nicht sogleich ein notarieller Grundstücksvertrag abgeschlossen. Vielmehr wird eine an bestimmte Bedingungen geknüpfte und befristete Reservierungsvereinbarung getroffen, in die die vergaberelevanten Bestandteile des Projektkonzepts aufgenommen werden. Bei der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung wird eine Reservierungsgebühr erhoben (siehe Kapitel 3.6)

Um die Entwicklung der Projekte zu begleiten, finden während der Reservierungsphase regelmäßige Statusgespräche statt. Durch Vorlage der Planungen wird geprüft, ob die in der Reservierungsvereinbarung genannten Konzeptbestandteile umgesetzt wurden. Zugleich erfolgt eine Beratung, wie das Projekt gestalterisch und ökologisch optimiert werden kann.

Die Reservierungsphase endet mit Einreichung und Prüfung des Bauantrags. Es sollten möglichst alle Bauanträge eines Baublocks gemeinsam eingereicht werden.

Phase 5:

Grundstücksvertrag

Zeigt die Prüfung des Bauantrags auf, dass das bei der Bewerbung eingereichte Konzept umgesetzt wird, kann der Abschluss des Grundstücksvertrags eingeleitet werden. Nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung wird die Grundstücksübertragung notariell beurkundet. Die vergabeentscheidenden Bestandteile werden im notariellen Vertrag und gegebenenfalls im Grundbuch gesichert. Zusätzlich wird eine Frist zur bezugsfertigen Errichtung des Projekts vereinbart.

Die Bauherr*innen können nun die nächsten Schritte zur baulichen Umsetzung einleiten.

Um den unterschiedlichen Strukturen und Nutzungen der Baublöcke und Grundstücke sowie den verschiedenen Anforderungen aller Zielgruppen gerecht zu werden, wird die Vergabe in den jeweiligen Baublöcken in der folgenden Weise umgesetzt:

1. Solitäre Gebäude

Grundstücke, auf denen ein solitäres Gebäude geplant ist, werden an eine*n Bewerber*in vergeben.

2. Einzelparzellen

In Baublöcken mit wenigen, überschaubaren Querschnittsaufgaben können die Grundstücke einzeln entsprechend des Parzellierungsplans vergeben werden, um so insbesondere private Bauherr* innen und Baugemeinschaften anzusprechen.

3. Blöcke in Vergabepaketen

In Baublöcken mit komplexeren Querschnittsaufgaben zwischen den Einzelgebäuden werden mehrere Parzellen zu einem Vergabepaket zusammengefasst. Ein*e Bewerber*in erhält damit die Möglichkeit, ein Bauvorhaben über mehrere Grundstücke innerhalb eines Baublocks zu projektieren. Innerhalb solcher Baublöcke sollen in der Regel nicht mehr als drei Vergabepakete mit drei unterschiedlichen Bewerber*innen zusammentreffen. Die Organisation der Querschnittsaufgaben im Baublock wird einem der Vergabepakete zugeteilt. Der Parzellierungsplan und die damit verbundene Umsetzung der einzelnen Gebäudetypen bleiben als Richtschnur im Wesentlichen bestehen. Baublockspezifisch können geringfügige Abweichungen in der vorgesehenen Parzellierung eingeräumt werden.

4. Serielles Bauen

Bei Grundstücken, die für eine Wiederholung von gleichen Gebäudetypen geeignet sind, können Vergabepakete innerhalb eines Baublocks (dunkelgrün), aber auch blockübergreifend (hellgrünes Vergabepaket) gebildet werden.

5. Bewerbergemeinschaften

Bei größeren Baublöcken und Gebäudekomplexen mit stark verzahnten Querschnittsaufgaben wird der Gebäudekomplex bzw. Baublock an eine Bewerber*innengemeinschaft vergeben, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Projekt aus zwei oder aus drei Bauherr* innen mit eigenen Architekt*innen bestehen kann. Der Zusammenschluss zur Bewerber*innengemeinschaft kann aus Bauherr* innen unterschiedlicher Trägerschaften bestehen, darunter muss aber mindestens ein*e gemeinwohlorientierte*r Akteur*in oder eine Baugemeinschaft vertreten sein.

6. Besondere Lagen

Bei Grundstücken in städtebaulich wichtigen Lagen wird je nach Lage die Architekturqualität über folgende Verfahrensarten gesichert (siehe auch Anlage 6, Seite 43):

a) eine Architekturplanung, die zusätzlich ein Bestandteil der Bewerbung ist,

b) die Verpflichtung zur Durchführung einer Mehrfachbeauftragung nach erfolgter Vergabe,

c) die Verpflichtung, die Planung nach erfolgter Vergabe von einem Gestaltungsgremium beraten zu lassen oder

d) detailliertere Aussagen zur Architektur in der Bewerbungsskizze

Bei allen genannten Vergabearten können sich Interessierte sowohl einzeln als auch innerhalb von Bewerber*innengemeinschaften bewerben.

Für die Grundstücksvergabe im ersten Bauabschnitt sollen die Vergabepakete (Einzelparzellen oder mehrere Parzellen in einem Paket) wie unten dargestellt gebildet werden.

Der endgültige Zuschnitt der Vergabepakete wird zum Zeitpunkt der Ausschreibung über die Vermarktungsplattform veröffentlicht.

Es gibt drei Arten, wie die Grundstücke von der Stadt an die Bauherr*innen übertragen werden können. Die Art der Übertragung ist Teil des Konzepts und geht als sozialer Beitrag in die Bewertung ein. Die drei aufgeführten Möglichkeiten werden für alle Grundstücke zur Auswahl gestellt. Die gewählte Option der Grundstücksübertragung wird in der Konzeptvergabe als sozialer Beitrag im Rahmen der Gesamtabwägung beurteilt. So wird ein Konzept im Erbbaurechtsablösemodell positiver bewertet als ein Konzept, das mit Einräumung eines erbbaurechtsersetzenden Wiederkaufsrechts umgesetzt werden soll, und dieses wiederum positiver als ein Verkauf ohne Wiederkaufsrecht.

1. Erbbaurechtsablösemodell:

Das Grundstück wird im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren abgegeben. Der über die Laufzeit des Erbbauvertrags abgezinste Erbbauzins (maximal 100 % des Grundstückswerts) wird zu Vertragsbeginn in einer Summe abgelöst. Für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts fallen somit keine Erbbauzinsen mehr an. Erbbaurechte im klassischen Sinne über laufende Erbbaurechtszinszahlungen werden nicht vergeben.

2. Grundstücksverkauf mit Einräumung eines erbbaurechtsersetzenden Wiederkaufsrechts:

Mit dem erbbaurechtsersetzenden Wiederkaufsrecht möchte die Stadt Freiburg den Grundstücksverkauf in ein erbbaurechtsähnliches Vertragsverhältnis umgestalten. Der Stadt Freiburg wird nach Ablauf von 99 Jahren ein Wiederkaufsrecht eingeräumt. Das Zeitfenster, innerhalb dessen die städtische Entscheidung für oder gegen den Wiederkauf fallen muss, wird auf 4 Jahre vor Ablauf der Frist eingegrenzt. Der Wiederkaufspreis entspricht dem inflationsbereinigten Kaufpreis des Grundstücks zuzüglich einer Entschädigung für die errichteten Gebäude in Höhe des gutachterlich bestimmten Werts, höchstens jedoch dem Verkehrswert des Gesamtobjekts zum Zeitpunkt der Ausübung des Wiederkaufsrechts. Das Wiederkaufsrecht wird durch Eintragung ins Grundbuch gesichert.

3. Grundstücksverkauf:

Durch den Grundstücksverkauf erfolgt die Eigentumsübertragung der Grundstücke von der Stadt Freiburg an den Käufer. Der Grundstücksverkauf ist abgeschlossen, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde, der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat und die Eigentumsübertragung im Grundbuch vorgenommen ist.

Die Vergabe der Grundstücke erfolgt zum Festpreis. Grundlage hierfür ist § 169 Abs. 8 BauGB, der bestimmt, dass Grundstücke zum Verkehrswert zu veräußern sind. Der Verkehrswert wird in Abstimmung mit der kommunalen Bewertungsstelle ermittelt.

Die Grundstückskosten setzen sich zusammen aus:

Die Flächen von gemeinschaftlichen Innenhöfen mit Zugangswegen sind im Bebauungsplan festgelegt. Bei diesen Baublöcken wird zu der privat nutzbaren Grundstücksfläche ein Anteil an der Innenhoffläche mit erworben.

Die Berechnung des zu erwerbenden Anteils an der Gemeinschaftsfläche erfolgt auf Grundlage des Anteils an der im Baublock zulässigen Geschossfläche:

Anteil an der Gemeinschaftsfläche = mögl. Geschossfläche Gebäude Größe der

mögl. Geschossfläche Baublock Gemeinschaftsfläche

Die für den Verkehrswert des Grundstücks relevante Geschossflächenzahl (GFZ) ergibt sich, indem die entsprechend des Bebauungsplans mögliche Geschossfläche durch die Grundstücksfläche geteilt wird. Zur Grundstücksfläche zählen der privat nutzbare Grund und der Anteil an den Gemeinschaftsflächen.

Im ermittelten Kaufpreis enthalten sind die Kosten für die erstmalige Erschließung des Grundstücks. Hierzu zählen der Erschließungsbeitrag und andere Anliegerbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den entsprechenden Gemeindesatzungen, die auf den Kaufgegenstand entfallen (Abwasserbeitrag, Wasserversorgungsbeitrag, Ansprüche des Erschließungsträgers etc.) sowie Vermessungskosten zur Grundstücksbildung.

Im Kaufpreis sind insbesondere nicht enthalten:

Die Grundstückspreise und die Kosten für die Stellplätze werden in den Ausschreibungsunterlagen des jeweiligen Vergabepakets beziffert.

Für die Entwicklung des Stadtteil Dietenbachs hat die Stadt Freiburg klare Ziele gesetzt: für die soziale, städtebauliche und freiräumliche Qualität, für das Mobilitätskonzept sowie für Klimaschutz und Klimaanpassung. Die Konzepte der Bewerber*innen werden umso höher bewertet, je stärker sie dazu beitragen, diese Ziele zu erreichen.

Soziale Qualität

Mindestens 50 % der Wohnungen in Dietenbach sollen als geförderter Mietwohnungsbau umgesetzt werden. Dabei sind die folgenden Vorgaben für den sozial gebundenen Mietwohnungsbau zu berücksichtigen:

Auch sonstiger öffentlich geförderter oder mietpreisgebundener Mietwohnungsbau trägt dem Ziel der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Rechnung. Deshalb werden bei der Bewertung der Konzepte auch die folgenden Wohnangebote berücksichtigt:

Die Zielquote von 50 % geförderten Mietwohnungen bezieht sich auf die Anzahl der Wohneinheiten. Die Quote ist nicht gebäudebezogen, muss aber durch die Stadt für den ersten Bauabschnitt insgesamt sichergestellt werden. Der Anteil an geförderten Mietwohnungen ist daher in hohem Maße vergaberelevant.

Die weiteren Wohneinheiten sollen für die Eigentumsbildung und den freien Mietwohnungsbau zur Verfügung stehen. Im Sinne der sozialen Vielfalt wird angestrebt, dass alle Marktsegmente in allen Baublöcken vertreten sind.

Die soziale Qualität zeigt sich zudem in der Versorgung unterschiedlicher Zielgruppen mit bedarfsgerechtem Wohnraum. Im Wohnungsmix sollte der Bedarf an kleineren Wohnungen zwischen 30 m² und 60 m² sowie an familiengerechten 4- bis 5-Zimmer-Wohnungen Berücksichtigung finden.

Die Vielfalt des Stadtteils Dietenbach soll in breiten Angeboten für besondere Zielgruppen (z. B. Wohngemeinschaften für ältere Menschen bzw. Menschen mit Behinderung oder mit Pflegebedarf) und der Möglichkeit zur Ausbildung sozialer Nachbarschaften zum Ausdruck kommen. Daher soll Wohnraum geschaffen werden, der barrierefrei ist oder sogar den strengeren Vorgaben für rollstuhlgerechten Wohnraum entspricht. Neben den DIN 18040-1 und DIN 18040-2 beschreibt auch der Maßnahmenkatalog der Freiburger Stadtbau Standards für den Wohnungsneubau im Bereich der Allgemeinflächen sowie in den barrierefrei nutzbaren und rollstuhlgeeigneten Wohnungen.

Aufgrund vertraglicher Verpflichtungen zwischen der Stadt und dem Land Baden-Württemberg soll das Land für seine Bediensteten Belegungsrechte im Bereich des frei finanzierten Mietwohnungsbaus erhalten. Sofern Projekte in ihrer Bewerbung die Einräumung von Belegungsrechten zugunsten des Landes auf die Dauer von 20 Jahren mit dinglicher Sicherung im Grundbuch anbieten, wird dies bei der Konzeptvergabe als sozialer Beitrag in die Bewertung einfließen.

Förderung für Vermieter*innen

Über das Konzept „aktive Wohnungsakquise“ wird darüber hinaus eine Kooperation zwischen Vermieter* innen und der Stadt Freiburg zur Wohnraumvermietung an Menschen in besonderen Bedarfslagen gefördert. Die Stadt Freiburg bietet Vermieter*innen hierzu ein breites Angebot an Fördermöglichkeiten und Informationen,4 u. a. zur Zusammenarbeit mit entsprechenden Träger*innen an.

Städtebauliche Qualität

Die städtebauliche Struktur des teilgeöffneten Blockrands ist in klar zugeschnittene Grundstücke gegliedert. Die kleinteilige Parzellierung der Baublöcke soll möglichst alle Gebäudetypen im Baublock abbilden und eine architektonisch ansprechende und durchmischte Lebendigkeit erzeugen.

Das Gestaltungshandbuch (siehe Teil A, Kapitel 2.4, Seite 16) unterstützt Bauherr*innen bei der Entwicklung von Bauprojekten und wird vor Einreichung der Bewerbung als Lektüre empfohlen.

Freiräumliche Qualität

Der Freiraum eines typischen Baublocks gliedert sich in drei Teilbereiche:

Mobilitätskonzept

Fahrradstellplätze

Das Fahrrad soll im neuen Stadtteil das wesentliche Verkehrsmittel für den fließenden Verkehr darstellen. Neben den Stellplätzen für konventionelle Fahrräder sollen auch Stellplätze für Lastenräder und Anhänger geschaffen werden. Aufgrund der baulichen Dichte entsteht ein erheblicher Bedarf an Fahrradstellplätzen in den Baublöcken. Fahrräder sollen deshalb überwiegend in verbundenen, gemeinschaftlich genutzten Fahrradtiefgaragen untergebracht werden.

Folgende Vorgaben sind zu erfüllen:

Pkw-Stellplätze

Entlang der Straßen gibt es keinen ruhenden Autoverkehr, sondern nur Haltebuchten zum Be- und Entladen. Ausnahmen sind lediglich in Form von Parkplätzen für Menschen mit Behinderung sowie von Parkplätzen für Carsharing-Fahrzeuge, Handwerksbetriebe und Pflegedienste erlaubt. Damit wird für ein stellplatzfreies, attraktives Wohnumfeld mit weniger Kfz-Verkehr gesorgt.

In Dietenbach wird es insgesamt voraussichtlich zwölf Quartiershochgaragen geben, in denen die Stellplätze für Kraftfahrzeuge untergebracht werden. Im ersten Bauabschnitt werden drei Quartiersgaragen zur Erfüllung der folgenden Vorgaben errichtet:

Der baurechtliche Nachweis und die Herstellung der Stellplätze sind entkoppelt von der späteren Nutzung. Eine Zuordnung der Stellplätze zu den Wohnungen wird es nicht geben. Die Stellplätze können bei Bedarf angemietet werden.

Klimaschutz und Klimaanpassung

Der Stadtteil Dietenbach soll im Betrieb klimaneutral werden. Dies wird durch ein Energiekonzept erreicht, das auf Solarstrom, einer klimaneutralen Wärmeversorgung und einer hohen Gebäudeeffizienz basiert. Nutzwärme für Heizung und Warmwasser wird durch ein Wärmenetz zur Verfügung gestellt, das von regenerativen Energiequellen wie Grundwasser, Abwasser und industrieller Abwärme gespeist wird. Zudem wird eine Reduktion der CO2-Emissionen angestrebt, die im Lebenszyklus eines Gebäudes von seiner Herstellung bis zu seinem Rückbau entstehen.

Diese Ziele werden im ersten Bauabschnitt wie folgt umgesetzt:

Die Baublöcke werden in der Regel von zwei oder mehr Akteur*innen realisiert. Da in den Baublöcken unterschiedliche Querschnittsaufgaben zu erfüllen sind, ist eine gemeinsame Zusammenarbeit und Abstimmung zwischen den Bauherr*innen erforderlich.

Arten der Querschnittsaufgaben

Folgende Querschnittsaufgaben sind in Abhängigkeit von der Lage der Baublöcke zu beachten:

Gemeinsame Fahrradtiefgaragen

Folgende Möglichkeiten zur Umsetzung sind vorgesehen:

Ringlösung: Im innenliegenden Bereich des Baublocks wird eine ringförmige Fahrradtiefgarage errichtet, die über mindestens eine gemeinsame Rampe erschlossen wird. Die unterirdische Fahrbahn grenzt unmittelbar an die Außenwand des Kellers an, die Höhenlage der Fahrbahn muss abgestimmt werden. Es werden gegenseitige Durchfahrtsrechte gewährt. Die Zufahrt wird über Rampen gewährleistet.

Taschenlösung: Im innenliegenden Bereich eines Baublocks wird auf einem oder mehreren Grundstücken eine unterirdische Fahrradtiefgarage errichtet. Die Nutzung der Sammeltiefgaragen wird für alle Eigentümer*innen innerhalb des Baublocks durch Dienstbarkeit gesichert.

Durchgehendes Untergeschoss: In der Stadtteilmitte ist in vielen Bereichen aufgrund der hohen Baudichte und des großen Stellplatzbedarfs eine komplette Unterkellerung erforderlich, um alle Stellplätze für Fahrräder unterzubringen.

Wärmeversorgung

Die Baublöcke im ersten Bauabschnitt werden teilweise nur über eine oder zwei Blockseiten an das Wärmenetz von badenovaWÄRMEPLUS angeschlossen, sodass – anders als z. B. beim Stromund Wasseranschluss – nicht jedes Gebäude direkt einen Anschluss von der Straße aus erhalten kann. Für die grundstücksübergreifende Führung der Wärmeleitungen bieten sich die gemeinsamen Fahrradtiefgaragen an.

Die Herstellung der Versorgungsleitungen inkl. Wärmetauscher und Pufferspeicher im jeweiligen Heizraum der Gebäude erfolgt durch badenova- WÄRMEPLUS. Die badenovaWÄRMEPLUS bleibt Eigentümerin der Versorgungsleitung bis zur Übergabestation im jeweiligen Gebäude. Die Leitungen und Übergabestationen werden durch Dienstbarkeiten im Grundbuch gesichert.

Gemeinsame Unterflurcontainer

Im neuen Stadtteil kommen flächendeckend Unterflurcontainer zur Entsorgung von Abfällen zum Einsatz. Für eine Blockgemeinschaft sind in der Regel zwei Standorte vorgesehen. Vorschläge für die Verortung und Anordnung der Container sind den Steckbriefen zu entnehmen. Die Grundstücke verbleiben im Eigentum der Stadt. Es erfolgt eine Sicherung der Nutzung über Dienstbarkeit mit einer Entschädigungszahlung an die Stadt Freiburg. Die Herstellungskosten für die Containergehäuse sind von den Grundstücksübernehmer*innen zu tragen.

Gemeinsame Freiflächen

Jedes Gebäude innerhalb eines Baublocks besitzt in der Regel eigene private Freiflächen in Form einer Vorzone und von rückwärtigen Gärten mit Terrassen. Der gemeinsame Innenhof ist dagegen ein generationenübergreifender und inklusiver Nachbarschaftstreff für die gesamte Blockgemeinschaft. Der nach Landesbauordnung notwendige Spielplatz wird hier für alle Grundstücke des Baublocks gemeinsam erstellt. Die Gestaltung soll hitze- und wassersensibel sein und in Abstimmung mit der Blockgemeinschaft in einem partizipativen Prozess erfolgen. Die Herstellungs- und Unterhaltungskosten werden gemeinsam getragen.

Baustellenlogistik innerhalb des Baublocks

Um für alle Projekte einen möglichst reibungsfreien Bauablauf zu gewährleisten und sicherzustellen, dass die Projekte innerhalb des Baublocks sich gegenseitig im Bauablauf nicht behindern, ist dieser übergeordnet zu koordinieren.

Umsetzung der Querschnittsaufgaben: Das Ankerkonzept

Um die gemeinschaftlichen Aufgaben innerhalb eines Baublocks zu erfüllen, wird das von der Stadt Freiburg entwickelte Ankerkonzept vorgegeben.

Ein*e Bauherr*in innerhalb eines Baublocks übernimmt dabei die Rolle des Ankers. Der Anker koordiniert die notwendigen Schnittstellen sowie die gemeinschaftlichen Aufgaben. Die übrigen Bauprojekte, die innerhalb des Baublocks an der Nutzung partizipieren, werden Anlieger genannt. Die Rolle des Ankers ist im Ankerkonzept festgelegt. Im Regelfall handelt es sich hierbei um die Akteur*innen, die das größte Vergabepaket innerhalb des Baublocks realisieren.

Anker und Anlieger innerhalb eines Baublocks arbeiten während der Reservierungsphase bis zur Erstellung der Bauanträge bezüglich der Schnittstellen im Planungs- und Organisationsprozess zusammen. Der Anker leitet diese Zusammenarbeit, die Anlieger sind zur aktiven Teilnahme verpflichtet. Mit dem Ankerkonzept definiert die Stadt Freiburg einen Rahmen, der notwendig ist, um gemeinschaftliche Aufgaben innerhalb der Baublöcke zu bewerkstelligen und die Einrichtungen dauerhaft zu betreiben. Das Ankerkonzept fixiert den planerischen, baulichen, wirtschaftlichen und organisatorischen Rahmen für alle gemeinschaftlichen Bauteile und Schnittstellen.

Das Ankerkonzept dient während der Reservierungsphase als verbindlicher Rahmen für den eigenverantwortlichen Planungsprozess. Durch die Detaillierung der Planung wird es kontinuierlich in einer sogenannten Grundlagenvereinbarung fortgeschrieben und zum Zeitpunkt der Erstellung der Bauanträge in eine notarielle Grundlagenurkunde übertragen. Die Grundlagenurkunde wird Bezugsurkunde der Grundstücksverträge im jeweiligen Baublock. Darüber hinaus werden die verschiedenen Regelungen in Form von Baulasten und Dienstbarkeiten langfristig abgesichert.

Die Anforderungen an eine Bewerbung werden niederschwellig gehalten. Die Bewerbung soll – bis auf wenige Ausnahmen – keine Planungsleistungen erforderlich machen, um einerseits alle Zielgruppen anzusprechen und andererseits den Aufwand und die Kosten für die Bewerber*innen gering zu halten.

Alle Interessierten haben innerhalb eines Vermarktungsabschnitts die Möglichkeit, sich gleichzeitig auf unterschiedliche Grundstücke und Vergabepakete zu bewerben, unabhängig davon, ob sie sich als Einzelbauherr*innen oder im Rahmen einer Bewerber* innengemeinschaft bewerben.

Jede Bewerbung muss die nachstehend aufgeführten Bewerbungsbestandteile umfassen:

Inhaltliche Konzeptbeschreibung (als separates Dokument auf maximal 4 Seiten) mit Angaben über:

Einige der Angaben werden zudem über einen standardisierten Fragebogen abgefragt.

Darstellung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des geplanten Finanzierungskonzepts für das Bauvorhaben mit einer Grob-Kostenschätzung nach DIN 276 sowie Anteilen von Eigenund Fremdmitteln (als separates Dokument).

Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank wird erst in der Reservierungsphase gefordert; vor Abgabe der Bewerbung werden aber Beratungsgespräche mit Banken zur Abklärung über den Finanzierungsrahmen ausdrücklich empfohlen.

Ergebnisblatt Graue Emissionen aus dem Graue-Energie-Rechner

Zusätzlich bei Grundstücken mit gestalterischen Anforderungen: Detaillierte Aussagen zur Architektur entsprechend den im Steckbrief geforderten Vorgaben (siehe Kapitel 1.4, Seite 20).

Die Ausschreibung der Grundstücke und der Bewerbungsprozess finden über eine digitale Vergabeplattform statt. Diese enthält alle vergaberelevanten Informationen und die Ausschreibungsunterlagen. Bei der Erstellung der Bewerbung sind die „Hinweise zur Planung der Projekte“ in Teil B, Kapitel 2 zu beachten.

Die finalen Bewerbungen müssen die folgenden Mindestvoraussetzungen erfüllen:

Definition: Gemeinwohlorientierung

Die folgenden Akteur*innen erfüllen das Kriterium der Gemeinwohlorientierung:

Definition: Eigentumorientierte gemeinschaftliche Wohnprojekte ( Baugemeinschaften)

Um als eigentumorientiertes gemeinschaftliches Wohnprojekt (Baugemeinschaft) eingestuft zu werden, müssen die Bewerber*innen alle folgenden Kriterien erfüllen:

Die Bewertung und Auswahl der eingereichten Konzepte erfolgen nicht nach einem starren Punktesystem. Vielmehr wird es eine vergleichende, ganzheitliche Betrachtung durch ein Gremium geben (vergleichbar mit einem städtebaulichen Wettbewerb), bei dem die Bewerbungen auf die Einhaltung definierter Schwerpunktsetzungen aus dem Ausschreibungsverfahren geprüft werden. In einer Gesamtbetrachtung aller eingereichten Bewerbungen sollen die besten Angebote ausgewählt werden – und zwar im Hinblick auf die Entwicklung des Stadtteils Dietenbach im Ganzen wie im Hinblick auf die Entwicklung des Quartiers und der Nachbarschaft, in der sich das Grundstück befindet.

Eine rechnerische Herleitung nach Punkten erfolgt nicht. Es handelt sich um einen offenen Bewertungsprozess im Rahmen einer vergleichenden, ganzheitlichen Betrachtung, bei dem Bewertungsspielräume verbleiben. Die Stadt Freiburg erwartet nur Bewerbungen, die insgesamt – bei der Gegenüberstellung aller Vor- und Nachteile für die Bewerber* innen – angemessen und insbesondere wirtschaftlich zumutbar sind. Es besteht die Möglichkeit, einzelne Bewerbungen nicht zu berücksichtigen oder das Verfahren aufzuheben, wenn nur Bewerbungen vorliegen sollten, die nach Ermessen der Stadt Freiburg keine ausreichende Qualität aufweisen.

Für die Bewertung der Konzepte werden die drei folgenden Kriterien herangezogen:

1. Beitrag für die Nachbarschaft, den Stadtteil Dietenbach und die Gesamtstadt

Die Besonderheiten der eingereichten Konzepte stehen im Fokus. Orientierung bieten dabei die Entwicklungsziele des neuen Stadtteils Dietenbach, vor allem die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die auf Seite 35 beispielhaft aufgeführten Ideen für die sozialen, städtebaulichen und gestalterischen sowie ökologischen und klimatischen Schwerpunkte. Gewünscht werden innovative, soziale, umwelt- und klimafreundliche, inklusive und / oder kulturelle Konzepte. Dabei liegt es im Ermessen und in der Kreativität der Bewerber*innen, welchen Beitrag sie mit ihrem Konzept für das Quartier und den zukünftigen Stadtteil und seine Bewohner*innen leisten möchten. Nicht alle Themen können gleichermaßen in einem Konzept erfüllt werden. Es können sich durchaus Schwerpunkte in den Bewerbungen wiederfinden.

Bewerbungen, die ein Konzept im Erbbaurechtsablösemodell beinhalten, werden positiver bewertet als Konzepte mit erbbaurechtsersetzendem Wiederkaufsrechts, und diese wiederum positiver als ein Kauf ohne Wiederkaufsrecht (siehe Kapitel 1.5, Seite 22).

2. Qualität des Konzeptes

Ein Bewertungsgremium beurteilt, ob das jeweilige Konzept in sich schlüssig und nachvollziehbar ist.

Beim Einsatz von besonderen Baumaterialien oder innovativen Konstruktionsarten können die intensive Auseinandersetzung mit dem Thema und bereits gesammelte Erfahrungen bei der Umsetzung dargestellt werden. Beim Nutzungskonzept kann die erfolgte Abstimmung mit Nutzer*innen für Gewerbeflächen oder Träger*innen für Wohnungen für Menschen aus besonderen Bedarfsgruppen durch die Benennung von Kooperationspartner*innen – wenn möglich auch mit einer Absichtserklärung – nachgewiesen werden. Bei Wohnprojekten können bereits vorhandene Interessent*innen ein Aspekt für die Qualität des Projektes sein. Die Aspekte, anhand derer die Qualität beurteilt wird, unterscheiden sich bei den jeweiligen Projektkonzepten.

3. Realisierungsverlässlichkeit

Ein ausreichend kalkulierter Kostenrahmen mit einem realistischen Finanzierungskonzept ist die Basis für die erfolgreiche Projektumsetzung. Die fachliche Qualifikation und die Erfahrungen der Projektbeteiligten (die für das geplante Projekt konkret vorgesehenen Teammitglieder) aufweisen, sind weitere Anhaltspunkte für die Beurteilung der Realisierungsverlässlichkeit.

Beispiele für inhaltliche Schwerpunkte

Die inhaltlichen Schwerpunkte in der Tabelle unten dienen als Ideen und Anregungen für die Bewerber*innen bei der Entwicklung ihrer individuellen Konzepte. In einem Konzept können und sollen sich mehrere Schwerpunkte wiederfinden. Die dargestellten Ideen sind beispielhaft und nicht abschließend zu verstehen.

Ideen für die Ausarbeitung der Konzepte

Städtebaulicher Beitrag

Sozialer Beitrag / Beitrag des Projekts zum Leben im Quartier

Ökologischer Beitrag / Klimaschutzbeitrag

Das Bewertungsgremium unter Vorsitz des Baubürgermeisters (Dezernat V) besteht aus stimmberechtigten und beratenden Teilnehmer*innen.

Stimmberechtigte Teilnehmer*innen sind Vertreter* innen der Gemeinderatsfraktionen entsprechend der Fraktionsgröße und der Baubürgermeister. Beratende Teilnehmer*innen sind Vertreter*innen der Projektgruppe Dietenbach, des Immobilienmanagements Freiburg und weitere Vertreter*innen aus unterschiedlichen Fachämtern (u. a. der Beauftragten für die Belange von Menschen mit Behinderungen, des Stadtplanungsamts, des Umweltschutzamts, des Baurechtsamts und des Amts für Soziales). Die Zusammensetzung der beratenden Teilnehmer*innen kann je nach Größe des Vergabeabschnitts und den Inhalten der zu beurteilenden Konzepte variieren. Die Sitzungen werden durch externe Verfahrensbegleitende moderiert.

Das Bewertungsgremium gibt eine Auswahlempfehlung für das beschließende gemeinderätliche Gremium ab.

Die Grundstücke werden erst nach Abschluss der Planung und nach Einreichung des vollständigen Bauantrags verkauft oder übertragen. Die ausgewählten Projekte schließen nach dem Vergabebeschluss des Gemeinderates mit der Stadt Freiburg eine Reservierungsvereinbarung für die Dauer von zwölf Monaten ab. Zur Qualitätssicherung werden alle vergaberelevanten Inhalte der Bewerbung in die Reservierungsvereinbarung aufgenommen.

Um die Verbindlichkeit der Bewerbungen zu sichern, erhebt die Stadt Freiburg nach Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung eine Reservierungsgebühr in Höhe von 0,5 % des Grundstückskaufpreises, die innerhalb von vier Wochen nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung bei der Stadt zu hinterlegen ist. Die Reservierungsgebühr wird bei Abschluss des Grundstücksvertrags in voller Höhe auf den Kaufpreis bzw. im Falle eines Erbbaurechts auf den Ablösebetrag angerechnet. Sollte aus Gründen, die die Stadt nicht zu vertreten hat, die Reservierungsvereinbarung aufgehoben werden oder keine notarielle Beurkundung des Grundstücksvertrags erfolgen, beispielsweise wegen fehlender Finanzierungsnachweise, verbleibt die Reservierungsgebühr bei der Stadt.

In der Zeit zwischen Reservierung und Grundstückskauf finden Statusgespräche mit allen Projekten zur Qualitätssicherung und zur Begleitung der Bauherr*innen statt. Neben dem Planungsstand werden die Inhalte des Projekts mit den vergaberelevanten Punkten abgeglichen. Diese müssen die Bewerber*innen in der Projektentwicklung und Entwurfsplanung umsetzen. Falls ein Projekt die Zusagen der Bewerbung nicht umsetzen kann, verliert es die Reservierungszusage. Nach Einreichung und Prüfung des vollständigen Bauantrags sowie nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung wird die Grundstücksübertragung notariell beurkundet.

Die Projektakteur*innen verpflichten sich, von Ihnen erworbene Grundstücke unter Beachtung aller öffentlich- rechtlichen Vorschriften und entsprechend ihrer vorgelegten Konzepte zu bebauen. Zusätzlich wird eine Frist zur bezugsfertigen Errichtung des Projekts vereinbart.

In die Grundstücksverträge werden die vergaberelevanten Inhalte als Verpflichtungen aufgenommen und die Umsetzung über Sanktionierungen bei Nichterfüllung gesichert. Soweit möglich, erfolgt die Sicherung von Verpflichtungen auch durch Eintragungen in das Grundbuch.

Der Kaufpreis bzw. der Erbbaurechtsablösebetrag sowie die weiteren zu leistenden Zahlungen (siehe Kapitel 1.6) sind innerhalb von vier Wochen nach Vertragsbeurkundung fällig.

Der erste Vermarktungsabschnitt beinhaltet 97 Parzellen, die in 30 Vergabepaketen zusammengefasst sind. Auf 23 dieser Vergabepaketen können sich Interessierte während des ersten Vermarktungsabschnitts bewerben. Die übrigen 7 Vergabepakete sind für die Freiburger Stadtbau (FSB) und Alteigentümer*1 reserviert (Direktvergabe).

*1 Alteigentümer sind ehemalige Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen auf dem Dietenbachgelände und heutigem Baugebiet.

Erläuterung

Vergabepakete mit einer Parzelle für eine Einzelbewerbung (rot).

Mehrere Parzellen in einem Vergabepaket für eine Einzelbewerbung oder Bewerbungsgemeinschaft. Hier wird unterschieden zwischen Vergabepaketen in einem Baublock (dunkelgrün), dies bedeutet in einem Baublock sind mehrere Parzellen zu einem Vergabepaket zusammengefasst oder Vergabepaketen in unterschiedlichen Baublöcken (hellgrün), d.h. ein Vergabepaket erstreckt sich über mehrere Blöcke. Serielles Bauen wird dadurch möglich.

Darüber hinaus gibt es Vergabepakete mit mehreren Parzellen nur für Bewerbungsgemeinschaften (hellblau). Voraussetzung sind hier mind. 2 Teilprojekte mit unterschiedlichen Akteur*innen, davon mind. 1 gemeinschaftlich / gemeinwohlorientierte*r Akteur*in.

Zudem gibt es noch die nicht zu vermarktende Parzellen, wie Quartiershaus, Quartiersgaragen und Direktvergaben (grau).

Auf den 97 Parzellen, die im ersten Vermarktungsabschnitt liegen, sind 48 Townhouses, davon 29 kleine Townhouses und 19 große Townhouses vorgesehen, zudem 49 Geschosswohnungsbauten.

Erläuterung

Das kleine Townhouse (hellgrün) besteht auf vier Geschosse aus ein bis zwei Wohnungen mit eigenem Garten und Dachterrasse. In einem großen Townhouse (dunkelgrün) kann jeweils ein Geschoss für die Planung einer Wohnung genutzt werden.

Die Gebäudegrößen beim Geschosswohnungsbau reichen von kleinen Gebäudetypen ab etwa 5 Wohneinheiten (hellgrau) bis zu großem Geschosswohnungsbau mit ca. 40 bis 50 Wohneinheiten (dunkelgrau).