Kommunales Handlungsprogramm Wohnen in Freiburg

Der Freiburger Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt funktioniert grundsätzlich als ein System von Angebot und Nachfrage von Wohnungen. In Freiburg bestimmt derzeit eine das Angebot über­schreitende Nachfrage den Markt: Ein knappes Angebot führt bei steigender Nachfrage zu steigenden Preisen. Dies Preisanstiege (Mieten, Kaufen) halten insbesondere seit 2009 kontinuierlich an. Zu dieser Zeit waren die großen Baugebiete Rieselfeld und Vauban weitgehend bezogen.

Hintergrund

Der Wohnungsmarkt ist Teil des Immobilienmarktes. Der Wohnungsmarkt selbst gliedert sich grob in die einzelnen Segmente

  • geförderte Wohnungen ("Sozialwohnungen")
  • Mietwohnungen
  • Eigentumswohnungen / Eigenheime

Das Wohnungsangebot setzt sich aus dem bereits vorhandenen Wohnungsbestand und den neu errichteten Wohngebäuden zusammen. Die Wohnungsmarktentwicklung wird ganz überwiegend durch den Bestand geprägt. Bei einem Wohnungsbestand von rund 106.800 WE (Stand 2010) beträgt der jährliche Neuzugang von zuletzt 600 – 800 WE noch nicht einmal 1 % des gesamten Wohnungsbestandes und hat entsprechend geringen Einfluss auf die Wohnungsmarktentwicklung.
Der anhaltende Zuzug nach Freiburg und sogar ein Geburtenüberschuss stehen in einem ungleichen Verhältnis zu den jährlich neu gebauten Wohnungen

Steigende Energiekosten und der demografische Wandel verändern auch qualitativ die Nachfrage nach angemessenem Wohnraum (barrierefrei, familiengerecht, energieeffizient). Diese Veränderungen prägen den Neubaubereich und erhöhen den Modernisierungsdruck im Bestand. Modernisierung ist i.d.R. mit Mieterhöhungen, im Einzelfall auch mit der Umwandlung in Eigentum verbunden.

Neben einer aktiven Liegenschaftspolitik liegt die größte kommunale Einflussnahme auf den Wohnungsmarkt in der Bauleitplanung. Die Steuerung der Wohnbauflächenentwicklung für die Gesamtstadt erfolgt durch den Flächennutzungsplan, der für einen Planungszeitraum von ca. 15 Jahren Flächen für die Bebauungsplanung vorbereitet. Die verbindliche Bauleitplanung erfolgt durch den Bebauungsplan, der die Wohnbauentwicklung hinsichtlich sozialer Mischung, Dichte, Wohnumfeld, Versorgung und Infrastruktur steuert.

Dominiert wird die Entwicklung des Mietwohnungsbestandes und des Mietwohnungsbaus jedoch über die freien Märkte. Die Entwicklung der Boden- und Baupreise wird maßgeblich durch das Interesse der Finanz- und Immobilienwirtschaft und privater Anleger beeinflusst. Bei einem Anteil von über 80 % privatem Wohnungsbestand in Freiburg und bei einem jährlichen Neuzugang von weniger als 1 % des gesamten Wohnungsbestandes ist der Einfluss der öffentlichen Hand auf Miet- und Bodenpreise beschränkt, allerdings dennoch ein wichtiges Korrektiv. Der Zusammenhang zwischen Angebotsumfang und Preisentwicklung läßt sich in Freiburg gut darstellen. Zu beachten sind allerdings die im Vergleich zur Privatwirtschaft geringen finanziellen Ressourcen und oft fehlende rechtliche Instrumente der Kommunen für weitergehende Maßnahmen.

Steigende Immobilien- und Mietpreise in Freiburg

Die steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen bei gleichzeitig relativ geringer Bautätigkeit haben eine weiter zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes in allen Segmenten zur Folge. Die Auswirkungen der Euro- und Finanzkrise verschärften diese Entwicklung. Der zunehmende Vertrauensverlust in Geldanlagen befördert die „Flucht in Sachwerte“, neben Edelmetallen meist Grundstücke und Immobilien.

Entsprechend sind die Preise für Wohneigentum in Freiburg gestiegen. Laut einer Studie des Büros empirica (2,312 MB) ist Freiburg im Jahr 2013 die zweit teuerste Stadt Deutschlands bei neu gebauten Eigentumswohnungen.

Auch der Anstieg der Mieten (1,855 MB) der letzten Jahre verlief ähnlich rasant.

Das Auslaufen von 3.000 Wohnungen aus der Bindung in den nächsten Jahren verstärkt zudem weiter den Mangel an mietpreisgebundenem Wohnraum in Freiburg.

Die Akteure des Freiburger Wohnungsmarkts

Wichtige Partner für die Umsetzung der Ziele des Handlungsprogramms Wohnen sind neben der stadteigenen Freiburger Stadtbau GmbH die drei großen Wohnungsbaugenossenschaften - Bauverein Breisgau eG, Familienheim Freiburg eG und Heimbau Breisgau eG - sowie die privaten Bauträger unter dem Dach der Vereinigung Freiburger Wohnungs- und Gewerbeunternehmen e.V. (VFW). Darüber hinaus wird in den „neuen“ Akteuren - private Baugruppen, Baugemeinschaften, Kleingenossenschaften und weiteren Initiativen - ein zunehmend wichtiger Beitrag für die Vielfalt auf dem Freiburger Wohnungsmarkt gesehen.

Über die stadteigene Wohnungsbaugesellschaft Freiburger Stadtbau (FSB) kann die Stadt direkt Einfluss auf den lokalen Wohnungsmarkt ausüben. Als kommunale Wohnungsbaugesellschaft ist es Ziel der FSB, Menschen mit geringem Einkommen günstige Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen. Die FSB erstellte in den letzten Jahren die Mehrzahl an geförderten Wohnungen in Freiburg. Die FSB verfügt derzeit über einen Wohnungsbestand von 8.103 Wohneinheiten, was rund 8 % des gesamten Wohnungsbestands entspricht. Im Zeitraum von 2001 bis 2015 wird die FSB insgesamt 1.028 Wohnungen und 277 Reihenhäuser errichtet haben. Vordringliche Aufgabe für die nächsten Jahre ist die Errichtung zusätzlichen Mietwohnraums. 

Freiburger Stadtbau (FSB): www.freiburger-stadtbau.de

Neben der FSB sieht man vor allem in den drei großen Freiburger Wohnungsbau-Genossenschaften verlässliche Partner bei der Errichtung weiteren Mietwohnraums. Mit einem Wohnungsbestand von über 10.000 Wohneinheiten sind sie wichtiger Akteur auf dem Wohnungsmarkt und tragen eine besondere Verantwortung beim Neubau und Erhalt bezahlbaren Wohnraums. In den letzten Jahren lässt sich feststellen, dass sich die Wohnungsbaugenossenschaften zunehmend aus dem geförderten Wohnungsbau zurückziehen. Die Stadtverwaltung sucht zur Verbesserung der Rahmenbedingungen den Dialog mit den Genossenschaften. Ziel sollte wieder ein stärkeres Engagement im geförderten Wohnungsbau sein.

Bauverein Breisgau eG
www.bauverein-breisgau.de
Familienheim Freiburg eG
www.familienheim-freiburg.de
Heimbau eG
www.heimbau-breisgau.de

Die privaten Bauträger – die Mehrheit ist vereint unter dem Dach der Vereinigung Freiburger Wohnungs- und Gewerbeunternehmen e.V. (VFW) - tragen den Großteil des jährlichen Wohnungsbaus und übernehmen neben der quantnativen auch eine bedeutende Rolle bei der qualitativen Wohnraumversorgung in Freiburg. Wie bei den Genossenschaften sollte das Ziel zukünftig ein stärkeres Engagement beim Bau von Wohnungen in den unteren Preissegmenten sein. Darüber hinaus sollten Qualitätsaspekte bzgl. der Baukörper wie Einpassung in das Stadtquartier sowie Gestalt- und Architekturqualität stärkere Berücksichtigung finden.

Vereinigung Freiburger Wohnungs- und Gewerbeunternehmen e.V. (VFW)
www.vfw-freiburg.de

Weitere Akteure und Initiativen:

Oekogeno e.G.

www.oekogeno.de
MietshäuserSyndikat GmbH
www.syndikat.org

Dokumente und Infos

Kontakt

Dezernat V

Ute Gawlista

Tel.: 0761/201-4012
Ute.Gawlista@stadt.freiburg.de

Projektleitung
Stadtplanungsamt

Tel.: 0761/201-4121
ProWo@stadt.freiburg.de