Verwaltung der Erbbaurechte

Die Stadt Freiburg vergibt seit dem Jahre 1920 Grundstücke im Erbbaurecht. Die Vergabe von Grundstücken im Wege des Erbbaurechts ist gegenüber dem Grundstücksverkauf gerade für viele Familien mit Kindern und mit geringerem Einkommen eine gute Alternative.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grund und Boden zu errichten. Verkürzt könnte die Formel lauten: "Recht am Grundstück verbunden mit dem Eigentum am Bauwerk."

Während der gesamten vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechtes - bei Wohnnutzung derzeit in der Regel 75 Jahre - gibt der Grundstückseigentümer das Nutzungsrecht an den Erbbauberechtigten ab. Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, kann das Erbbaurecht mit Hypotheken, Grundschulden, Vorkaufsrechten, Dienstbarkeiten usw. belastet werden.

Das Erbbaurecht unterscheidet sich vom Grundstückskauf grundsätzlich darin, dass die Erbbauberechtigten den Grundstückspreis nicht aufbringen müssen sondern stattdessen Erbbauzinsen bezahlen.

Mit der Entscheidung des Gemeinderates in der Sitzung am 23.10.2018 wurde ein genereller Verkaufsstopp für städtische Erbbaurechtsgrundstücke beschlossen. Darüber hinaus wurde die Verwaltung beauftragt, eine Neufassung der Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung zu erarbeiten. Hierbei wurde eine Unterscheidung zwischen Wohnbaugrundstücken im Ein- und Zweifamilienhausbereich einerseits und dem Geschosswohnungsbau andererseits vorgenommen.

Im Rahmen der Neufassung der Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung für den Ein- und Zweifamilienhausbereich (Drucksache G-20/172) wurde der jährliche Erbbauzins auf 3 % aus dem Bodenwert festgelegt. Schuldrechtliche Reduzierungen bis zu einem Mindesterbbauzins von 1 % p.a. sind bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen möglich. Alternativ gibt es bei dauerhafter Eigennutzung und Vertragsneuabschluss die Möglichkeit der Zahlung eines einmaligen Ablösebetrages für die Erbbauzinsen in Höhe von 100 % des Grundstückswertes. Die detaillierten Möglichkeiten sind in der Drucksache G-20/172 dargestellt.

Für Wohnbaugrundstücke im Geschosswohnungsbau (Drucksache G-22/033) gibt es eine zusätzliche Unterscheidung zwischen reinen Mietmaßnahmen (ein Vertragspartner als Erbbauberechtigter) und den Wohnungserbbaurechten (Erbbaurecht an den einzelnen Wohnungen in einem Gebäude, das auf Basis eines Erbbaurechts errichtet wird; Vertragspartner ist die Gemeinschaft aller Wohnungserbbauberechtigten).

Für den Bereich der Mietmaßnahmen wurde ein Regelerbbauzins von 2 % p.a. aus dem an die bauliche Ausnutzung der Grundstücke bzw. die realisierte Geschossflächenzahl angepassten Bodenrichtwert festgelegt. Bei einem zusätzlichen Leistungsangebot (z. B. längere Bindungsfristen) gibt es Möglichkeiten zur Gewährung von weiteren schuldrechtlich vereinbarten Abschlägen auf den Erbbauzins (Mindesterbbauzins 1 % p.a.). Alternativ besteht ebenfalls die Möglichkeit der Zahlung eines einmaligen Ablösebetrages für die Erbbauzinsen aus dem Wert des diskontierten Erbbauzinses über die Laufzeit des Erbbaurechts bei Vertragsneuabschluss – gedeckelt auf 100 % des Grundstückswertes. Die detaillierten Möglichkeiten finden Sie ebenfalls in der Drucksache G-22/033.

Da es bei den Wohnungserbbaurechten grundsätzliche Parallelen zu den Erbbaurechten für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt, sind die wesentlichen Parameter der Grundsätze für Ein- und Zweifamilienhäuser künftig modifiziert auch auf Wohnungserbbaurechte anzuwenden. Der Regelerbbauzins in diesem Bereich liegt bei 3 % p.a. aus dem Bodenrichtwert – angepasst an die bauliche Ausnutzung. Auch hier ist eine schuldrechtliche Reduzierung bei Vorliegen der Voraussetzungen bis zu einem Mindesterbbauzins von 1 % p.a. möglich. Ebenso existiert bei dauerhafter Eigennutzung der jeweiligen Wohnung die Alternative der Zahlung eines einmaligen Ablösebetrages für die Erbbauzinsen in Höhe von 100 % des Anteils am Grundstückswert, der auf die einzelne Wohnung entfällt. Die detaillierten Möglichkeiten sind in Anlage 5 zur Drucksache G-22/033 dargestellt.

Der Regelerbbauzins für gewerbliche Flächen liegt derzeit bei 6 % p.a.

"Das neue Erbbaurecht der Stadt Freiburg"
Broschüre zum Download