Miet­preis­über­höhung und Mietwucher

Mit Wirkung zum 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse aufgrund des Erfolgs beim Kampf gegen überhöhte Mieten verlängert und weiter verschärft. Um eine zu hohe Miete vom*von dem*der Vermieter*in zurückfordern zu können, muss die überhöhte Miete gerügt werden. Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt nun, dass die Rüge auch noch bis zu 30 Monate nach Mietbeginn erfolgen kann, sofern das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge nicht bereits endgültig beendet war. Erfolgt die Rüge später, kann die Zahlung einer überhöhten Miete nur für die Zukunft unterbleiben bzw. zurückgefordert werden. Eine Rechtsberatung bei einem Mieterverein oder einem Mietrechtsanwalt kann Ihnen dabei weiterhelfen.

Für eine Wohnung auf dem freien Mietwohnungsmarkt in Freiburg wird die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn mithilfe des qualifizierten Mietspiegels bestimmt.
Mit Hilfe des Mietspiegels können Sie ermitteln, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung einer bestimmten Größe mit bestimmten Merkmalen (z. B. Parkettfußboden) ist. Der Mietspiegelrechner hilft Ihnen bei der Berechnung der für Ihre Wohnung geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete www.freiburg.de/mietpreisauskunft.
Weitere Infos und Ausnahmen des Mietspiegels finden Sie hier.
Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Von dieser Regelung gibt es Ausnahmen. Die wichtigsten Ausnahmen der Mietpreisbremse finden Sie in den folgenden FAQs.

Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die ab Einführung der Mietpreisbremse in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde neu vermietet werden. Auf bereits davor bestehende Mietverträge hat sie keine Auswirkung. In Freiburg gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. November 2015 und gilt somit für Neuvermietungen nach diesem Datum.Aber Achtung: Bei bestehenden Mietverträgen gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Diese liegt in Freiburg bei 15 Prozent. Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 15 Prozent und insgesamt nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf.

Von der Mietpreisbremse befreit sind alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Wurden jedoch Wohnungen nur erweitert, also der Zuschnitt geändert oder bestehende Wohnungen aufgeteilt bzw. zusammengelegt, gilt dies nicht als neuer Wohnraum.
Auch im Falle der Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 gelten jedoch die 20-Prozent-Grenze der Mietpreisüberhöhung und die 50-Prozent-Grenze des Mietwuchers.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gilt bei Neuvermietungen grundsätzlich weiterhin die Mietpreisbremse. Allerdings darf bei einer Modernisierung, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt wurde, die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Mietpreisbremse (+ 10 Prozent) ausnahmsweise überschritten werden. Bei der Ermittlung der Neuvertragsmiete ist für den Umfang der zulässigen Überschreitung zu beachten, dass zusätzlich zu der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung keine weiteren Zuschläge für die Modernisierung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel berücksichtigt werden. Beispielsweise darf ein neuer Parkettboden, nicht innerhalb der Modernisierungsmieterhöhung und zusätzlich auch als Zuschlag bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

Beispiel: Ein(e) Vermieter*in modernisiert eine Wohnung für insgesamt 8.000 Euro. Er/Sie erhält eine öffentliche Förderung in Höhe von 500 Euro, die von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Von den verbleibenden 7.500 Euro werden 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen.Es bleiben also noch 5.250 Euro, die ein(e) Vermieter*in auf die Miete umlegen kann. Jährlich 8 Prozent dieses Betrags darf ein(e) Vermieter*in als Modernisierungszuschlag verlangen, also 420 Euro. Die Miete kann somit im Monat um 35 Euro nach Abschluss der Modernisierung erhöht werden.

Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen dürfen nicht umgelegt werden. Werden Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB in einem bestehenden Mietverhältnis vorgenommen, wie zum Beispiel eine energetische Modernisierung, dürfen Vermieter*innen nur Modernisierungskosten in Höhe von 8 Prozent jährlich auf den/die Mieter*in umlegen (siehe §559 BGB). Aber: Es gibt es eine gesetzliche Kappungsgrenze. Die reine Modernisierungserhöhung darf  in einem Zeitraum von 6 Jahren nicht höher als 3 Euro pro m² sein. Liegt die bisherige Miete unter 7 Euro pro m², sind es höchstens 2 Euro pro m². Abzuziehen von den umlagefähigen  Modernisierungskosten ist der Teil der Kosten, der für reine Erhaltungsmaßnahmen der Mietsache erforderlich gewesen wäre. Ggf. ist dieser Aufwand zu schätzen (siehe § 559 Abs. 2 BGB).  Nur der Rest darf als Modernisierung umgelegt werden. Liegen die umlagefähigen und auf den/die Mieter*in der Wohnung umgelegten Kosten der Modernisierungsmaßnahmen unter 10.000 Euro, kann der Anteil des Erhaltungsaufwands mit 30 Prozent angesetzt werden (sog. „vereinfachtes Verfahren“ gemäß § 559 c BGB). Bei höheren Modernisierungskosten ist er abhängig von der Art der Sanierung. Öffentliche Förderungen sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen und reduzieren die Mieterhöhung durch Modernisierung.

Achtung: Die Mietpreisbremse greift nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist allerdings erst umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung 
im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert (mindestens ein Drittel der Neubaukosten) und  zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18)

Auch möblierte Wohnungen stellen keine Ausnahme hinsichtlich der Mietpreisbremse dar.
Ein(e) Vermieter*in kann hier jedoch für die vorhandenen Möbel einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dieser richtet sich nach dem Zeitwert der Möbel, von dem nach Rechtsprechung des LG Berlins (Urteil vom 21.03.2003, Az: 63 S 365/01) 2 % monatlich auf die ortsübliche Miete nach Mietspiegel aufgeschlagen werden kann. Grundsätzlich kann dabei vom Anschaffungswert ausgegangen werden. wenn die Möbel nicht älter als 1 Jahr sind. Je älter die Möbel, desto geringer der Möblierungsaufschlag.

Hinweise zum Datenschutz finden Sie hier (Datenschutzinformation gemäß Art. 14 DS-GVO Ermittlung Verdacht auf Mietüberhöhung oder Mietwucher).