Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz) - Erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragen

Das Ziel der sozialen Erhaltungssatzung (umgangssprachlich Milieuschutz) ist es, innerhalb eines Erhaltungsgebietes die ansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen und den für die Bewohnerschaft „passenden“ Wohnungsbestand zu sichern.

Hat der Gemeinderat für ein Gebiet eine soziale Erhaltungssatzung beschlossen, so bedarf es in diesem Erhaltungsgebiet für bestimmte Maßnahmen wie z.B. der Rückbau einer baulichen Anlage oder Sanierungsmaßnahmen fortan zusätzlich einer sogenannten erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Nähere Informationen finden Sie auf der folgenden Seite, insbesondere in den Abschnitten "Voraussetzungen" und "Vertiefende Informationen".

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Responsible authority

Wohnräume

Voraussetzungen

Wenn Sie in einem sozialen Erhaltungsgebiet eine der folgenden Maßnahmen durchführen möchten, benötigen Sie eine erhaltungsrechtliche Genehmigung:

Rückbau (Abriss und Teilabriss)
- z.B. Abriss von (Wohn-)Gebäuden, auch Teilrückbau, Rückbau von Stellplätzen
Änderung
- z.B. Modernisierungsmaßnahmen wie Sanitärobjekte, Böden, Fenster, Aufzüge, Balkone etc.
- Wohnungsteilung oder -zusammenlegung
- Grundrissänderungen
oder jegliche Nutzungsänderung baulicher Anlagen
- z.B. Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen, Praxis in Gewerbe etc.
Umwandlung von Mietwohnungen in (Teil-)Eigentumswohnungen

Für die Genehmigungspflicht ist es nicht relevant, ob es sich um selbstgenutztes Wohnungseigentum handelt bzw. der Mieter die Maßnahme selbst vornimmt oder die Vornahme zumindest wünscht.

Genehmigungsfähig sind:

Maßnahmen, die der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung dienen
Vorhaben, die nicht zu einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen (können).

Die beantragten Maßnahmen werden im Zuge des Genehmigungsverfahrens im Einzelfall von der zuständigen Behörde geprüft.

Ausnahmen (keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich):

Maßnahmen zur Erhaltung des Gebrauchswerts, z.B. Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen, Wartungsarbeiten

Achtung:
Auch für Maßnahmen, für die Sie keine Baugenehmigung benötigen, müssen Sie eine erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragen. Das gilt auch für leerstehende sowie durch die Eigentümer_innen selbst genutzte Wohneinheiten sowie für Aufstockungen und z.B. Dachausbauten.
Lediglich für reine Neubauvorhaben etwa auf bislang nicht bebauten oder gewerblich genutzten Grundstücken benötigen Sie grundsätzliche keine erhaltungsrechtliche Genehmigung. Wir empfehlen Ihnen letzteres frühzeitig abzuklären.

Falls Sie erhaltungsrechtlich genehmigungspflichtige Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung ausführen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Verfahrensablauf

Bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben:
Im Idealfall läuft das Verfahren folgendermaßen ab:

1. Sie informieren uns über die geplanten Maßnahmen.
Hierfür vereinbaren Sie am besten mit der Milieuschutzstelle des Baurechtsamtes einen Beratungstermin – vor Ort im Rathaus im Stühlinger oder gerne auch telefonisch. Im Gespräch informieren wir Sie, ob Ihr Vorhaben antragspflichtig ist. Im persönlichen Gespräch können wir Sie in der Regel auch sofort zur Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens und möglichen Anpassungen zur Herstellung einer Genehmigungsfähigkeit beraten.

2. Sie stellen einen Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung
Über die benötigten Unterlagen werden Sie von den Sachbearbeitenden informiert. In den Ausnahmefällen nach § 172 Abs. 4 und 5 BauGB, wonach eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt werden kann bzw. muss werden die Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte durch das Baurechtsamt gehört.

3. Das Baurechtsamt prüft den vollständig eingereichten Antrag innerhalb eines Monats.
Bei umfangreicheren Anträgen kann die Frist durch einen Zwischenbescheid auf bis zu drei Monate verlängert werden.
Sollten Sie Maßnahmen planen, die nicht oder nur unter Auflagen genehmigungsfähig sind, fordert Sie das Baurechtsamt zur Ergänzung oder Modifizierung / Änderung Ihres Antrags auf, um eine Genehmigungsfähigkeit herzustellen.

4. Nach Eingang vollständiger und evtl. modifizierter Unterlagen erhalten Sie, dem Antrag entsprechend, eine Genehmigung oder Versagung.

Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben:
Wenn Sie für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung benötigen, entscheidet das Baurechtsamt im Baugenehmigungsverfahren zusätzlich über die erhaltungsrechtliche Genehmigung. Sie erhalten die erhaltungsrechtliche Genehmigung mit der Baugenehmigung.

Fristen

Die zulässige Bearbeitungsdauer für ein baurechtlich verfahrensfreies Vorhaben beträgt einen Monat und kann maximal auf drei Monate verlängert werden.

Wird über die erhaltungsrechtliche Genehmigung innerhalb eines Baugenehmigungsverfahrens entschieden, so gelten die Fristen des baurechtlichen Verfahrens.

Erforderliche Unterlagen

Bei baulichen Maßnahmen müssen Sie folgende Unterlagen mit Ihrem ausgefüllten Antrag einreichen:

Maßnahmenübersicht
Wohnungsbogen

Kosten

Die Kosten sind abhängig vom Verwaltungsaufwand und richten sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Freiburg. In der Regel liegen die Kosten zwischen 265,02 € und 4.417,00 €, je nach Aufwand aber im Einzelfall auch deutlich höher.

Bearbeitungsdauer

Bei baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben: 1 Monat (kann maximal auf drei Monate verlängert werden)

Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben: Es gelten die Fristen des baurechtlichen Verfahrens.

Hinweise

Keine

Vertiefende Informationen

Neben der Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums und der Sanierung von Wohnungsbeständen unter Einhaltung bezahlbarer Mieten ist die Erhaltung preiswerten Wohnraums im Stadtgebiet eine wichtige Säule der städtischen Wohnungspolitik. Durch den bereits bestehenden Mangel an preiswertem und familienfreundlichem Wohnraum sowie die ansteigenden Bestandsmieten kommt daher dem Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) eine große Bedeutung zu.

Ziel dieses Instrumentes ist es, die gewachsene Bevölkerungsstruktur zu bewahren und den für diese „passenden“ Wohnungsbestand zu sichern. Daher können Maßnahmen gegen die Verdrängung der Bewohnerschaft etwa durch teure Modernisierungsmaßnahmen, Umbauten (z. B. zur Vergrößerung von Wohnungen), Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ergriffen werden. Auf diese Weise kann die Wohnbevölkerung geschützt und negative städtebauliche Folgen verhindert werden.

Hat der Gemeinderat für ein Gebiet eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen, bedürfen dort Maßnahmen wie der Rückbau (Abriss), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer (gesonderten) erhaltungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und § 173 BauGB.

Auch die Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum bedarf in den Geltungsbereichen Sozialer Erhaltungssatzungen einer Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 S. 4 und § 173 BauGB.

Wichtig:
Die Sozialen Erhaltungssatzungen sind ein städtebauliches Instrument und stellen keinen individuellen Mieterschutz dar.

Rechtsgrundlage

Freigabevermerk

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit der fachlich zuständigen Stelle. Die Stadt Freiburg hat ihn am 21.06.2023 freigegeben.