Fragen und Antworten zum Quartier Kleineschholz

Nein, die 50 %-Quote bezieht sich nur auf die neu geschaffene Geschossfläche für Wohnen. Diese müssen in den Konzepten als geförderte Mietwohnungen bzw.  mietpreisgebundene Wohnungen umgesetzt werden, vgl. Kapitel III., Ziffer 3.3 des Exposés.

Da die Quartiersgarage erst gebaut wird, wenn einige Gebäude in Kleineschholz bereits bezogen sind, wird in unmittelbarer Nähe (östlich von MU 14) ein Interimsparkplatz eingerichtet. Dieser wird lediglich temporär, für ca. 1-2 Jahre, bestehen bleiben und deshalb nicht mit E-Ladesäulen ausgerüstet. Öffentliche E-Ladesäulen befinden sich in der Nähe der Kreuzung Fehrenbachallee/Egonstraße sowie in der Idinger Straße und der Kreuzung Lehener Straße/Flurstraße.

Die Baugrundstücke werden im Konzeptvergabeverfahren vergeben. Den Bewerber_innen wird dabei die Möglichkeit gegeben, inhaltlich flexibel vielfältige Konzepte zu entwickeln. Orientierung bieten die Entwicklungsziele, die im Leitbild (Anlage 6 zum Exposé) mit Beispielen dargestellt sind. Danach können auch Konzepte mit Pflege- oder Seniorenwohnen angeboten werden. Nicht alle der im Leitbild genannten Themen müssen in den Konzepten erfüllt werden. Es können sich hier mehrere Schwerpunkte, ggf. auch mit unterschiedlichen Gewichtungen, wiederfinden – müssen es aber nicht. Vorgegeben sind lediglich die Zugangsvoraussetzungen, die von allen Bewerber_innen erfüllt werden müssen (vgl. Kapitel III., Ziffer 3 im Exposé).   Baurechtlich sind grundsätzlich sowohl Nutzungen im Bereich des Pflege- als auch Seniorenwohnens zulässig. Die Abfrage bei den städtischen Ämtern im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hat kein Erfordernis für ein Pflegeheim in Kleineschholz ergeben. Der Bedarf für eine größere Pflegeeinrichtung wird daher nicht gesehen. Die erforderlichen Gebäudetiefen für ein Pflegeheim sind zudem bei vielen Baukörpern im Quartier nicht gegeben (mind. ca. 16 m). Konzepte, die kleine Pflegeeinheiten bzw. -gruppen in ein übergeordnetes gemeinschaftliches Wohnprojekt integrieren, könnten jedoch im Quartier untergebracht werden.

Nach den Vorgaben im Bebauungsplan (vgl. auch Anlage 2 zum Exposé) wird lediglich im Baufeld MU 9 ein Nahversorgermarkt mit bis zu 440 m² Verkaufsfläche zugelassen. Zulässig sind nur nahversorgungsrelevante Sortimente, die der Versorgung des neuen Quartiers dienen.Ziel ist es, durch die Ansiedlung eines Nahversorgers als fußläufig erreichbaren Nachbarschaftsladen am zentralen Quartiersplatz, Leben ins Quartier zu bringen, die wohnwortnahe Versorgung zu sichern und Begegnung zu ermöglichen. 
Auch das Thema Teilhabe könnte beim Marktgrundstück aufgegriffen und der Markt im Sinne eines Inklusionsbetriebs betrieben werden.

Es wird unterschiedliche Stellplatzbreiten (z. B. Behinderten-Stellplätze) in der Quartiersgarage geben, die Höhe wird jedoch einheitlich sein (max. Höhe voraussichtlich 2 m). Das Betreibermodell für die Quartiersgarage wird derzeit entwickelt. Konkrete Mietkosten können daher noch nicht benannt werden. Die Betriebskosten der Garage sollen durch die Mieten gedeckt sein.Eine Verbindung oder Vergleichbarkeit zu den Anwohnerparkgebühren besteht jedoch nicht, zumal die Fahrzeuge nicht im öffentlichen Raum, sondern in der Garage geschützt untergebracht werden. Es wird daher eine Differenz zu den Anwohnerparkgebühren geben (Miete deutlich höher als Anwohnerparkgebühren).

In der Quartiersgarage sind Parkplätze für Bewohner_innen des Quartiers, Gewerbetreibende, Besucher sowie Car-Sharing vorgesehen. Damit soll zunächst der Parkplatzbedarf des Quartiers und nicht umliegender Stadtteile gedeckt werden. Sofern der Pflegedienst als Gewerbebetrieb im Quartier verortet ist, können daher grundsätzlich Stellplätze in der Quartiersgarage angemietet werden. Des Weiteren gibt es wenige öffentliche Parkplätze für Kurzparker (z. B. für ambulanten Pflegedienst) entlang der Quartiersstraße und den Wohnstraßen.

Das Vermarktungskonzept sieht grundsätzlich keine Aufteilung in Teileigentum vor, erlaubt aber Ausnahmen mit Zustimmung der Stadt. Insofern führt der Direkterwerb von Teileigentum durch einen Kulturbetrieb oder anderem projektbezogenem Gewerbe nicht zum Ausschluss der Bewerbung und kann angeboten werden. Wichtig ist, dass das angebotene Nutzungskonzept insgesamt den Entwicklungszielen des Quartiers (vgl. Leitbild) entspricht und die Kooperation bereits aus dem eingereichten Konzept hervorgeht (gemeinsame Bewerbung von Wohnungsbauakteur und Gewerbebetreibendem). Am Ende entscheidet der Gemeinderat im Rahmen der Zuschlagsentscheidung über die eingereichten Bewerbungen einschließlich der Frage, ob eine vorgesehene Aufteilung in Teileigentum ausnahmsweise gestattet wird. Der vorgesehene Erwerb steht daher unter dem Vorbehalt einer Genehmigung durch den Gemeinderat in der Entscheidung über die Grundstücksreservierung (Zuschlag).
Sollte der Gemeinderat nicht zustimmen, kommt nur die benannte Alternative (Anmietung des Kultur-/Gewerberaums durch den jeweiligen Betreiber) in Betracht.

Die Baufelder MU 3, MU 4, MU 9, MU 10 sowie MU 12 bis MU 15 können gleichzeitig mit Abschluss der Erschließungsarbeiten ab ca. 2026 bebaut werden; die übrigen Baufelder MU 1, MU 2 sowie MU 6 bis MU 8 stehen etwa ein Jahr später ab ca. 2027 zur Bebauung zur Verfügung. Der frühestmögliche Baubeginn wird von der Stadt mit Fortschritt der Erschließungsarbeiten mitgeteilt.  Durch die Vorgaben des Schallschutzes müssen die Gebäude entlang der Güterbahnlinie (MU 1 bis MU 6) zumindest im Rohbau errichtet sein, damit die Gebäude der Baufelder MU 7 bis MU 15 bezogen werden dürfen. Eine spätere Erstellung des Rohbaus kann im Einzelfall geduldet werden.   Insgesamt installiert die Stadt eine übergeordnete Baustellenkoordination für die Zeit der Aufsiedelung, um einen möglichst reibungsfreien Bauablauf im Quartier sicherzustellen.

Zulässig ist die Bewerbung mit einem Konzept auf das Wunschgrundstück (Grundstücksparzelle gemäß vorläufigem Parzellierungsplan oder ganzes Baufeld) unter Angabe der Mindestgröße des Bauvorhabens und unter Angabe von bis zu zwei Alternativgrundstücken.

Ist eine Kombination zweier Baufelder für die Realisierung eines Konzepts geplant, ist eine identische Bewerbung auf beide Wunschgrundstücke abzugeben. Aus dem Bewerbungsbogen bzw. der Konzeptbeschreibung muss dann eindeutig hervorgehen, dass das eingereichte Konzept nur in Kombination der beiden Baufelder realisiert werden kann.

Beim Anlegen einer zweiten Bewerbung können die Stammdaten aus einer anderen bereits angelegten oder bereits eingereichten Bewerbung übernommen werden. Dies geht auch über die Funktion „Werte übernehmen“ neben dem Button „Bewerbung einreichen“. Dadurch müssen die Stammdaten nicht mehrfach eingegeben werden.

Zulässig ist auch, dass sich ein Projektakteur mit mehr als einem Konzept (unterschiedliche Nutzungsangebote) auf verschiedene Bauflächen bewirbt. In dem Fall sind für die unterschiedlichen Konzepte jeweils eigenständige Bewerbungen auf die Wunschgrundstücke einzureichen.

Die Erläuterungen zur Neugründung gelten ausschließlich für die Unternehmensart der Fallgruppe a) gemäß Definition des zugelassenen Bewerberkreises (vgl. Exposé, Kapitel III., Ziff. 3.1). Das bedeutet für Projekte mit Modellen der Mieterschaft-Beteiligung am Vermögenswert oder vergleichbaren Modellen, wie z. B. Genossenschaftsanteile. Dagegen wird bei der Fallgruppe c) eine Neugründung durch die Vorgabe von Referenzprojekten als Nachweis zur Umsetzung des jeweiligen Unternehmenszwecks grundsätzlich ausgeschlossen.

Im Zeitpunkt der Bewerbung muss die Neugründung noch nicht erfolgt, allerdings die spätere Rechtsform feststehen, ebenso der künftige Zweck sowie die Organisation bzw. Mieterbeteiligung. Dies muss entsprechend belegt werden durch z. B. Satzung oder Gesellschaftsvertrag im Entwurf als Nachweis der Gemeinwohlorientierung. Die Inhalte werden in der Reservierungsvereinbarung zwischen Stadt und ausgewähltem Projekt als verbindliche Voraussetzung für die Neugründung aufgenommen.

Die Vereins- und/oder GmbH-Gründung muss spätestens zum Ende der Reservierungsphase erfolgt sein und ist Voraussetzung für den notariellen Vertragsabschluss. Der Verstoß bzw. das Nicht-Erfüllen der Bedingungen in der Reservierungsvereinbarung führt zur Aufhebung der Grundstücksreservierung.

Nach den Anforderungen an die Bewerbung (vgl. Kapitel III., Ziffer 4.1 im Exposé) ist die künftige Nutzer- und Bewohnergruppe in der Konzeptbeschreibung darzulegen, d. h. Art, Vielfalt und Schwerpunkt der künftigen Bewohnerschaft wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende, Senior_innen, Menschen mit besonderen Bedarfslagen oder andere sind im Konzept zu beschreiben. Die künftigen Bewohner_innen müssen im Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht feststehen bzw. bekannt sein. Dies ist kein Kriterium bei der Bewertung.

Der Umfang der inhaltlichen Konzeptbeschreibung ist auf maximal fünf DIN-A4-Seiten begrenzt. Diese ist durch den Nachweis der Gemeinwohlorientierung, die Darstellung des geplanten Finanzierungskonzepts sowie durch das Ergebnisblatt Graue Emissionen zu ergänzen. Es handelt sich bei diesen ergänzenden Unterlagen um zusätzliche Seiten, die im Zuge der Bewerbung über die Vermarktungsplattform hochgeladen werden müssen.

Die städtische Förderung in Form des mietpreisgebundenen Zuschusses kann in der Projektkalkulation zur Errichtung der Gebäude nicht berücksichtigt werden, da der Zuschuss erst zu späteren Zeitpunkten ausbezahlt wird – erstmalig ab Erstbezug der mietpreisreduzierten Wohnungen gegen Vorlage der Mietverträge. Vielmehr ermöglicht sie den Projektakteuren, eine individuell zugeschnittene, günstigere Vermietung anzubieten, ohne die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts zu tangieren. Die genaue Höhe des Zuschusses bestimmt sich durch die Grundstücksvergabe (konkret: nach Einreichen des Bauantrags).

Die in der Bewerbung verbindlichen und für die Vergabe relevanten Punkte sind von den Projektakteuren umzusetzen. Andernfalls muss die Reservierung eines Grundstücks aufgehoben werden. Darüber hinaus kann eine Bewerbung auch weitere mögliche Projektziele enthalten, die aber nicht bewertet werden und daher auch nicht zwingend umgesetzt werden müssen.

Grundsätzlich müssen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie nachgewiesen werden. Diese sind für jede Nutzungseinheit nachzuweisen:

Bei mehreren Gebäuden im Plangebiet ist die Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr von außen nicht für alle Bereiche gegeben bzw. mit großen Einschränkungen für die Freiraumgestaltung verbunden. Hier müssen sinnvolle Grundrisse (durch Wohnungszuschnitte und -größen) entwickelt werden und ggf. ein zweiter baulicher Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenraum vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 10 können Teile der Fassaden über die Quartiersstraße und die Wohnstraße Süd angeleitert werden. Für einen Teil der Wohnungen muss ein zweiter baulicher Rettungsweg gemäß 2) oder 3) vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 4 kann ein Teil der Fassaden über die Wohnstraße Süd und auch den Hof angeleitert werden. In den übrigen Teilen muss jedoch ein zweiter Rettungsweg im Gebäude vorgesehen werden.

Wenn ein Baufeld aufgeteilt wird, muss es immer ein Ankerprojekt sowie ein oder mehrere Anliegerprojekte geben. Das Ankerprojekt übernimmt die Organisation und Umsetzung der Querschnittsaufgaben im Baufeld (vgl. Anlage 8 und 8a zum Exposé). Aus der Funktion des Ankerprojekts resultieren keine Vorgaben zur Nutzung. Das Ankerprojekt muss kein Gewerbe bzw. keine Nicht-Wohnen-Nutzung realisieren, außer wenn es an einer bestimmten Stelle, wo eine entsprechende Nutzung nach dem Bebauungsplan gefordert wird, realisiert werden soll.

Zulässige bzw. nicht zulässige Nutzungen für das Quartier Kleineschholz werden in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan, Ziffer 1.1., dargestellt.

Nein, eine andere Aufteilung ist nicht möglich. Es handelt sich um eine zwingende, d. h. verbindliche Festsetzung, die den städtebaulichen Entwurf aus dem Wettbewerb abbildet.

Die Dachterrassen zählen nicht zur Geschossfläche. Die zulässigen Flächen für Dachterrassen sind gesondert in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan geregelt.