Quartier im Stühlinger mit rund 500 Wohnungen wird jetzt konkret
Spatenstich für Kleineschholz
Riesenschritte in Richtung Kleineschholz sind geschafft: Mit dem Spatenstich wird das gemischt genutzte Quartier im Stühlinger mit rund 500 Wohnungen jetzt konkret. Nun rollen Bagger, Kanäle werden verlegt, eine neue Quartiersstraße entsteht – und mit dem diese Woche beschlossenen Bebauungsplan liegt nun die Grundlage für die Errichtung der neuen Bebauung vor.
Das gleichzeitig beschlossene Vermarktungskonzept ermöglicht den Beginn der Vermarktung. Die Bewerbungsphase für die Grundstücke startet noch im ersten Quartal 2024. Ab Ende 2025 kann mit dem Bau der ersten Gebäude begonnen werden.
Unser innovatives Quartier wird nun Wirklichkeit. Von Anfang an war mir wichtig, dass wir Kleineschholz nur mit gemeinwohlorientierten Akteuren entwickeln – denn Wohnen darf nicht der Spekulation und Profitmaximierung dienen. Diesen Weg sind wir konsequent gegangen. Ich bedanke mich beim Gemeinderat und den vielen Akteuren für die konstruktive Zusammenarbeit bei dem herausfordernden Thema der Grundstücksvermarktung. Wohnungsbau in der heutigen Zeit gelingt nur, wenn alle anpacken, um gemeinsam Lösungen zu finden. Ich freue mich auf dieses ganz besondere Quartier.
Oberbürgermeister Martin Horn
Kleineschholz ist als nachhaltiges, inklusives und urbanes Wohnquartier angelegt – mit 100 Prozent gemeinwohlorientiertem Wohnungsbau. Mindestens die Hälfte aller Wohnungen sollen dabei geförderte Mietwohnungen sein. Ziel ist ein bezahlbares Zuhause für Alle - für Familien, Singles, Alleinerziehende, Kinderlose, Paare, ältere Menschen, Studierende oder Menschen mit Behinderungen. Die Vergabe der Grundstücke soll Bodenspekulation verhindern und sicherstellen, dass die Stadt auch in der Zukunft entscheiden kann, was mit den Flächen passiert.
Dass wir in der heutigen Situation mit multiplen Krisen und vielen Unsicherheiten in der Wohnungswirtschaft so weit gekommen sind, freut mich ganz besonders. Es zeigt, dass unsere Projektgruppe Kleineschholz erfolgreich die Herausforderung angenommen hat, progressiven, zukunftsgerichteten Städtebau mit einem innovativen Mobilitäts- und Energiekonzept sowie einem pragmatischen, kreativen Vermarktungskonzept zu kombinieren. Im Ergebnis wird ein buntes, soziales Quartier für alle entstehen, das den Stühlinger, aber auch die ganze Stadt bereichert.
Baubürgermeister Martin Haag
Gemeinsam entwickeltes Vermarktungskonzept
Am vergangenen Dienstag hat der Gemeinderat das Vermarktungskonzept für die Grundstücke beschlossen. Es wurde von der Projektgruppe Kleineschholz und dem Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen (ALW) mit weiteren städtischen Fachämtern in enger Abstimmung mit dem Gemeinderat, begleitet von verschiedenen Akteurs- und Expertenrunden, entwickelt. Das Konzept enthält eine Bandbreite an ambitionierten Zielen für das Quartier Kleineschholz. Zentral ist dabei der Fokus auf die Gemeinwohlorientierung der Projekte.
Mit der offenen Konzeptvergabe setzen wir auf die Ideen der Bauwilligen und schaffen so den wichtigen Spielraum für Flexibilität, Kreativität und Innovation. Die 50 Prozent an geförderten Mietwohnungen im Quartier sichern den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum. Und durch unsere offene Konzeptvergabe wird dieser Wohnraum attraktiv und vielfältig.
Sabine Recker, Projektleiterin
Erbbaurecht oder Verkauf mit erbbaurechtsähnlichem Wiederkaufsrecht
Neu beschlossen hat der Gemeinderat für die Vermarktung die Möglichkeit, dass nicht zwingend das Erbbaurecht angewandt wird. Vielmehr ist nun auch der Verkauf von Grundstücken möglich. Die Stadt erhält aber ein erbbaurechtsähnliches Wiederkaufsrecht, kann die Flächen also nach 99 Jahren zurückkaufen. Ferner steht der Stadt im Falle einer Weiterveräußerung, die nur eingeschränkt erlaubt sein wird (z. B. im Fall wirtschaftlicher Notlagen) ein preislimitiertes Vorkaufsrecht zu. Bei gleichwertigen Bewerbungen wird das Erbbaurecht bevorzugt.
Die Stadt behält mit den Wiederkaufsund Vorkaufsrechten das bodenpolitische Ziel der langfristigen Sicherung städtischer Grundstücke bei. Gleichzeitig verbessert sie mit der Variante des erbbaurechtsähnlichen Wiederkaufsrechts die Möglichkeiten der Projektfinanzierung. Damit wird den Interessen beider Seiten Rechnung getragen.
Bruno Gramich, Leiter Amt fürLiegenschaften und Wohnungswesen
Zudem hat der Gemeinderat für Kleineschholz bereits einen eigenen kommunalen Fördertopf zur Förderung der Entwicklungsziele genehmigt. Mit den rund sechs Millionen Euro sollen vor allem Bauwillige unterstützt werden, wenn sie zusätzlich zu den 50 Prozent geförderten Wohnungsbaus ihre Mieten bezahlbar halten. Ergänzend wird damit auch quartiersbezogenes Gewerbe unterstützt.
Gemeinwohlorientierte Wohnbau-Akteure
Kleineschholz soll ausschließlich mit gemeinwohlorientierten Akteuren verwirklicht werden. Deshalb kann sich nur bewerben, wer die Grundstücke langfristig im Bestand hält und in dessen Philosophie die Förderung des Gemeinwohls im Vordergrund steht. Das gilt beispielsweise für Genossenschaften, mieterorientierte Akteure wie das Mietshäusersyndikat, kirchliche oder staatliche Wohnungsunternehmen oder die Freiburger Stadtbau. Aber auch systemrelevante Einrichtungen und Unternehmen, die dem Fachkräftemangel mit Wohnungen für Mitarbeitende begegnen möchten, können sich auf Grundstücke bewerben. Um für nachhaltigen Mieterschutz zu sorgen, sind weitere Anforderungen wie eine Bestandshaltung über 30 Jahre oder das Verbot von Luxussanierungen geplant.
Offene Konzeptvergabe
Die weiteren Ziele für Kleineschholz sind vielfältig: Innovativer, bezahlbarer und mietpreisgebundener Wohnraum; Klima- und Umweltfreundlichkeit; Inklusion und Teilhabe; ein Quartier der kurzen Wege; eine gute und werthaltige architektonische Gestaltung der Gebäude und Freiflächen; gemeinschaftliche Grün- und Freiräume. Das Vermarktungskonzept sieht vor, die Zuschläge für die Grundstücke nicht nach einem starrem Punkte-Verfahren zu erteilen, sondern die Projekte mit einer beschreibenden Bewertung im Rahmen einer offenen Konzeptvergabe auszuwählen. Dazu gibt die Stadt Ziele zur Orientierung vor, fordert aber nicht, dass jedes Projekt diese sämtlich verwirklichen muss: Denkbar ist vielmehr, dass ein Projekt sich beispielsweise besonders auf inklusives Mehrgenerationen-Wohnen konzentriert, während ein anderes ein architektonisch besonders qualitätsvolles, ökologisch hochwertiges Gebäude aus lokalen Rohstoffen gestaltet. Durchaus können sich auch mehrere Schwerpunkte in einer Konzeptidee wiederfinden. Weitere, noch nicht explizit genannte Projektbeispiele und -ziele sind ausdrücklich erwünscht.
Vermarktungsunterlagen im Frühjahr 2024 öffentlich
Die Vergabe der Grundstücke beginnt mit der Veröffentlichung der Ausschreibungsunterlagen begleitet von einer öffentlichen Informationsveranstaltung voraussichtlich im März 2024. Daran schließen sich die Bewerbungen durch die Projekte an. Im Anschluss folgt ein zweistufiges Vergabeverfahren bis zur Entscheidung des Gemeinderats über die Zuschläge der Grundstücke. Die Projekte müssen nicht bereits zu Bewerbungsbeginn eine komplette Bau- und Finanzierungsplanung vorlegen. Eine plausible Darstellung der Konzept- und Finanzierungsidee, gerne mit ersten Skizzen, ist zunächst ausreichend, um keine zu großen Hürden durch massive Vorleistungen in der Bewerbungsphase bei unsicherem Bewerbungsausgang aufzubauen.
Bebauungsplan beschlossen – Baurecht besteht
Mit dem Bebauungsplan, den der Gemeinderat am vergangenen Dienstag beschlossen hat, besteht nun Baurecht in Kleineschholz. Der Plan regelt die Bebauung des urbanen Modellquartiers auf der Grundlage des aus einem Wettbewerbs im Jahre 2018 hervorgegangenen städtebaulich-landschaftsplanerischen Konzeptes des Bregenzer Architekturbüros Dietrich Untertrifaller zusammen mit Ramboll Studio Dreiseitl Landschaftsarchitekten, Überlingen.
Im Kleineschholz entstehen rund 500 Wohnungen in einer vier- bis achtgeschossigen, der zentralen Lage angemessenen urbanen Bebauung, die vielfältige, flexible Wohnformen und quartiersbezogenen gewerblichen Nutzungen ermöglicht. Ziel war ein kompaktes urbanes Stadtquartier, das einen eigenen Stadtbaustein im Stühlinger bildet und durch seine architektonische und städtebauliche Qualität in Kombination mit großzügig gestalteten Grün- und Freiräumen eine hohe Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohnern schafft.
Das neue Quartier bietet viel Raum und Gestaltungsspielraum für innovative Projekte und wird durch den neuen Park konsequent durch großzügige und mit dem Umfeld vernetzte Freiflächen eingebunden. Im neuen Quartier sind zwei Kindertagesstätten vorgesehen. Ein zentraler Quartiersplatz bildet Mittelpunkt- und Treffpunkt des neuen Quartiers. Hier sind in den Erdgeschosszonen Läden, Cafés und ein kleiner Supermarkt vorgesehen. Erste Erschließungsarbeiten haben bereits begonnen und liegen im Zeitplan, so dass der Hochbau voraussichtlich ab Ende 2025 starten kann.
Neuer großzügiger Park/Kleineschholz-Park
Das neue Stadtquartier liegt direkt am neuen, den Eschholzpark erweiternden Park. Der Freiraum erstreckt sich künftig über die Stadtbahnlinie hinweg nach Norden und bildet dort einen zweiten Abschnitt des Parks. Neben dem Rathaus im Stühlinger gibt es künftig eine Parkwiese mit Bäumen, Spielbereichen und einem Kiosk. Hier ist bereits eine Urban- Gardening-Fläche entstanden, die gleichzeitig Eidechsen aus der früheren Kleingartenanlage ein neues Heim bietet. Eine Besonderheit des neuen Parks wird die Sundgauallee sein, die teilweise stillgelegt und zu einer so genannten Activity Lane umgestaltet wird. Die bisherige Autoachse wird künftig zur Freizeitachse: Hier ist Platz für alles, außer Autos: Skaten, Rollschuh laufen, Radeln, Kinderspiel, Ausruhen und sich mit anderen Menschen treffen und all das mit einem ausgezeichneten Blick aus leicht erhöhter Lage auf das neue Quartier und die neue Parklandschaft.
Zukunftsgerichtetes Mobilitätskonzept
Das Mobilitätskonzept für Kleineschholz als Quartier der kurzen Wege orientiert sich an den Verkehrsformen von Morgen: Mit einem für Freiburger Verhältnisse bisher einzigartig niedrigen Stellplatzschlüssel von 0,3 pro Wohnung werden durch die deutliche Reduzierung von privaten Stellplätzen im Quartier die Kosten für den Wohnungsbau stark verringert. So muss nicht mehr für jede Wohnung ein eigener Stellplatz finanziert, gebaut und unterhalten werden. Auch wird es nur wenige Parkplätze entlang der Straße geben, geparkt werden die privaten Autos in einer Quartiersgarage. Sichere und gut zugängliche Fahrradgaragen sind unter den Gebäuden vorgesehen. Weitere Bausteine des Konzepts sind Car- und Bike-Sharing- Stationen sowie E-Ladesäulen. Eine weitere wichtige Voraussetzung für das innovative Mobilitätskonzept ist neben der zentralen Lage des Gebiets auch die sehr gute Anbindung an den ÖPNV: Vier der insgesamt fünf Stadtbahnlinien haben Haltestellen in unmittelbarer Nähe des neuen Quartiers. Für mobilitätseingeschränkte Personen, Liefer- und Handwerkerverkehr besteht die Möglichkeit, mit dem Auto direkt vors Haus zu fahren.
Energiekonzept mit Fernwärme
Im Quartier erfolgt die Wärmeversorgung über eine Erweiterung des Fernwärmenetz Wärmeverbund Freiburg Süd. Der Anteil erneuerbarer Energien bzw. Abwärme liegt dabei Stand heute bereits bei 71 Prozent und wird bis 2030 auf 85 Prozent erhöht werden. Auch die Nutzung des Grundwassers ist Bestandteil des Energiekonzepts. So kann das Quartier perspektivisch klimaneutral werden. Für Haushalte in Kleineschholz gilt zudem eine verbindliche Anschluss- und Benutzungsvorgabe, um eine klimafreundliche und gleichzeitig solidarische Wärmeversorgung zu ermöglichen. Für die eigene Stromerzeugung können die Hausgemeinschaften mindestens ein Drittel der Fläche mit Photovoltaik belegen und dies mit Gärten auf den Dächern kombinieren. Dafür wird auch explizit der Bau von Gewächshäusern ermöglicht, deren Dachflächen aus Solarpaneelen bestehen.
Zahlreiche Artenschutzmaßnahmen
Klar ist: Durch die Quartiersentwicklung werden sich die ehemalige Kleingartenflächen stark verändern. Umwelt- und artenschutzrechtliche Belange wurden im Rahmen der Planung durch umfangreiche Maßnahmen und ein ausgeklügeltes Ausgleichsflächenmanagement berücksichtigt. Betroffen waren insbesondere die streng geschützte Mauereidechse, verschiedene Vogelarten sowie Bergmolche und Igel. Für den artenschutzrechtlichen Ausgleich konnten überwiegend Flächen innerhalb des Bebauungsplan-Umgriffs selbst gefunden werden (vorrangig als Teil der neuen Grünflächen) aber auch Flächen in der näheren Umgebung wurden neue Lebensräume für die betroffenen Arten realisiert, bsp. auf dem Hauptfriedhof. Dort entstand mit dem „Paradiesgärtlein“ bereits eine neue Heimat für Eidechsen aus Kleineschholz.