Zukunftsforum

Struktureller Wandel und steigende Lebenserwartung, neue Lebensstile und Haushaltsformen, die Auslagerung klassischer Wohn- und Funktionsbedürfnisse wie Raumpflege, Kinder- oder Altersbetreuung, das Leben und Arbeiten an verschiedenen Orten und stetig wachsende Mobilitätsanforderungen – der gesamtgesellschaftliche Wandel hat sich mit enormer Komplexität und in einem rasanten Tempo vollzogen. Das derzeitige Wohnungsangebot bzw. die Wohnraumgrößen werden der Nachfrage nicht gerecht; der Wohnflächenverbrauch/Kopf steht häufig nicht in gesunder Relation zum Bedarf.

Wer viel Kapital für einen längeren Zeitraum bindet, agiert vorsichtig und orientiert sich an Erfahrungswerten und aktuellen Renditen. In der Folge wird weiter für ein finanzkräftiges Klientel gebaut, das traditionellen Lebensmodellen folgt. Niedrige Zinsen haben zudem einen Boom beim Erwerb von Wohneigentum ausgelöst. Aus diesem Grund braucht es andere Akteure, die dafür sorgen, dass bezahlbarer und bedarfsgerechter Wohnraum für alle in einem ausgewogenen Verhältnis zur Nachfrage entsteht. Ertragsorientierte Investoren lernen langsam und es braucht erfolgreiche Vorreiter; die Reaktionen erfolgen zeitlich verzögert.

Bezahlbares Wohnen und neue Wohnformen, Gemeinschafts- und Generationenwohnen, flexibles, temporäres und multilokales Wohnen, Wohnraumprogramme (Co-Living-Projekte) und Wohnen mit Services wie bspw. Essensversorgung, Raumpflege oder Sicherheitsdienste – das Wohnen der Zukunft hat viele Gesichter und folgt neuen Konzepten. Lange Zeit war der Grundriss entscheidend, draußen war grüne Wiese. Heute müssen die Infrastrukturen bewusst gestaltet sein. Dies erfordert ganzheitliches Denken in Quartieren und Siedlungsstrukturen – weg von der parzellierten zur integrierten Planung.

Ausgewählte Stadtplanungsprojekte aus Zürich zeigen, wie das bezahlbare und bedarfsorientierte Bauen gelingen kann. Auf dem „Hunziker Areal“ bspw. ist aus Anlass des 100 jährigen Jubiläums des gemeinnützigen Wohnungsbaus über eine Wettbewerbsausschreibung eine Baugenossenschaft entstanden, die auf einer Quartiersfläche von 40.000 qm 370 Wohnungen für ganz unterschiedliche Zielgruppen und Nutzungen geschaffen hat. Die Stadt hat das Land dafür im Baurecht (ähnlich dem deutschen Erbbaurecht bzw. der Erbpacht als vertraglich vereinbartes Nutzungs- oder Bebauungsrecht eines Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbauzinses) zur Verfügung gestellt. Die Genossenschaft zahlt einen Zins, aber das Grundstück bleibt im Besitz der Stadt und diese wahrt damit die Option, die Bebauung nach Ablauf einer Frist an die dann vorherrschenden tatsächlichen Bedürfnisse anzupassen.

Die Stadt Zürich stellt Grundstücke im Erbbaurecht zur Verfügung, Basel verkauft kein Land mehr an private Investoren – dies sind gute Beispiele, wie die öffentliche Hand die Einflussnahme auf die Gestaltung und die Belegung von Bebauungen bzw. Qualitäten wie Infrastruktur, Durchmischung und Außengestaltung neben den klassischen Instrumenten des Städtebaurechts wahren kann. Ein weiterer Baustein ist die Erweiterung des Angebots an altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum; Ansätze dazu könnten Objekt- und Subjektunterstützung, stadteigene Bauvorhaben und Stiftungen, Verbürgungen oder auch die Subventionierung von Umbauten und Mehrgenerationenprojekten sein.

Das Quartier ist die entscheidende Größe für das persönliche Befinden; dieses Phänomen trifft überall auf der Welt für jede Stadt zu. Der Charakter eines Gebiets ist geprägt von der geschichtlichen Entstehung, der Zusammensetzung der Bewohner, der Lage und der Nutzung, dem aktuellen Erscheinungsbild sowie einer Vielzahl weiterer Faktoren. Der Mensch identifiziert sich mit seinem Quartier im Bewusstsein der sozialen Beziehungen und der Infrastruktur. Fühlt er sich wohl, bleibt er in seinem vertrauten Umfeld und zieht nur fort, wenn er (politisch) dazu gezwungen wird.

Obwohl jede Stadt eine spezifische Vielfalt an Quartieren aufweist, unterscheiden sich die einzelnen Quartiere – weltweit betrachtet – nicht in ihrer atmosphärischen Wahrnehmung. Der Unterschied der Städte liegt vielmehr in der Anzahl der verschiedenen Quartierskategorien, die es in einer Stadt gibt. Charakter und Atmosphäre der Quartiere mit identischer Dichte gleichen sich, unabhängig von der geografischen Lage und der kulturellen Entwicklung. Für die Studie sind Quartiere in Dichtekategorien mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0.3 bis 3.0 analysiert worden.

Ein gutes Quartier ist existentiell abhängig vom Anteil der öffentlichen Fläche (ca. 30 – 40 %, öffentlich = im öffentlichen Besitz und allgemein zugänglich). Je höher die Dichte, desto höher der Prozentsatz an öffentlichen Flächen, die erforderlich sind. Die Beliebtheit eines Quartiers hängt mit der Dichte zusammen; die Atmosphäre ist abhängig von dem Maß an baulicher Nutzung (Dichte), aber mindestens ebenso vom Prozentsatz der im öffentlichen Besitz befindlichen Fläche.

Beliebte Quartiere sind solche mit einer Dichte (GFZ) von 0.3 und darunter (wenig bebaute Gebiete, klassische Einfamilienhaus- oder Villenviertel) oder sehr dicht bebaute Gebiete. Die in den vergangenen 70 Jahren primär geschaffenen Bebauungen mit einer Dichte (GFZ) von 1,2 bis 1,3 werden den tatsächlichen heutigen Bedürfnissen der Menschen nicht gerecht.

Hohe Dichten sind die Voraussetzung für belebte Quartiere. Die hinreichende Pflege der öffentlichen Räume wird erst in einer entsprechenden Dichtekategorie möglich und ökonomisch sinnvoll. Mit zunehmender Dichte wird der visuelle Reichtum erhöht und die Fußläufigkeit als Maß der Versorgung mit allen für das Alltagsleben notwendigen
Einrichtungen werden erst ab einem Faktor von 2.5 realistisch.

Die wichtigste Verkehrsart der Zukunft sind die Füße. Die soziale Akzeptanz zur Beschaffung der Mittel des täglichen Bedarfs liegt bei fußläufigen Reichweiten von max. 10 Minuten und 700 Metern. Hohe Dichten lösen das Mobilitätsproblem deutlich effektiver als der öffentliche Nahverkehr. Durchmischung von Funktionen führt zu Lebensqualität und zur effektiven Ausnutzung von Infrastrukturen. Menschen möchten sich wohlfühlen, sie wünschen sowohl Privatheit als auch Begegnung, Selbstbestimmung und Kostengünstigkeit, Sicherheit und Vertrautheit, Nähe, Fußläufigkeit und Grünraum. In diesem Ideal liegen Widersprüche; folglich wird man immer in irgendeiner Weise Kompromisse machen müssen.

Die Stadt der Zukunft lebt von Bebauungen mit einer Dichte bzw. einer Intensität der Grundstücksausnutzung von über 3,0, eine Nachverdichtung ist nur sinnvoll in bereits hoch verdichteten Quartieren. Dabei gilt es die Potenziale zu erkennen, an den strategisch wichtigen Stellen innerhalb der Stadt einzugreifen und in diesen Gebieten großzügig zu denken: Klotzen! – statt immer neue Quartiere geringer Dichte und Funktionalität zu schaffen.