Häufig gestellte Fragen zu Dietenbach (FAQ)

Waldstreifen
Über die Vermarktung der Grundstücke wird die Stadt rechtzeitig informieren (Foto: Th. Gries).

Wie kann ich mich für Wohnungen und Grundstücke bewerben?

1

Heute können noch keine Aussagen zu den möglichen Vermarktungskriterien bzw. zu konkreten Baugrundstücken oder Bauvorhaben im Stadtteil Dietenbach getroffen werden. Aus heutiger Sicht beginnt die Vermarktung der städtischen Grundstücke ab Ende 2024. Derzeit wird das Konzept dafür entwickelt. Aktuelle Informationen finden Sie unter Bauen und Wohnen in Dietenbach.

Dietenbach soll ein klimaneutraler, inklusiver Stadtteil für etwa 16.000 Menschen werden (Foto: Th. Gries).

Was soll hier entstehen?

2

Ein klimaneutraler Stadtteil mit ca. 6.900 Wohnungen für etwa 16.000 Menschen (Stand: Januar 2023). Vor allem soll bezahlbares Wohnen entstehen. Dietenbach soll ein bunter Stadtteil werden mit kurzen Wegen und kommunikativen Freiflächen, Schulen, Sportangeboten, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten. Das Quartier wird inklusiv und barrierefrei.

Der neue Stadtteil wird von zwei Parks mit großen Erholungsqualitäten geprägt. In der Mitte befindet sich der zentrale Stadtteilplatz mit Kirchenzentrum, Geschäften, Supermarkt, Stadtteiltreff und Gastronomie. Weitere Quartiersplätze sind als nachbarschaftliche Treffpunkte vorgesehen. Im Süden bilden neue Sportflächen den Übergang zum Rieselfeld. Das große Spektrum an unterschiedlichen Gebäudetypen bietet eine sehr gute Voraussetzung, dass sich hier Menschen unterschiedlichster Art und mit unterschiedlichstem Einkommen wohlfühlen. Der Stadtbahnanschluss, ein gutes Radwegenetz und Car-Sharing-Angebote machen die Bewohner_innen unabhängig vom eigenen Auto. Parkmöglichkeiten gibt es nur abseits der Wohnstraßen, vor allem in Quartiersgaragen, vergleichbar mit dem Stadtteil Vauban.

Luftbild

Dietenbach – wo ist das überhaupt?

3

Damit es nicht zu Verwechslungen kommt: Der Dietenbachpark mit dem Dietenbachsee im Stadtteil Weingarten ist nicht gemeint! Der neue Stadtteil soll etwa vier Kilometer westlich der Innenstadt entstehen – zwischen dem Stadtteil Rieselfeld, der Besançonallee, dem Zubringer Mitte und der Zufahrtsstraße zum Mundenhof. Namensgeber ist der Dietenbach, der durch diesen Bereich fließt.

Jedes Jahr kommen 4.000 bis 5.000 Studierende nach Freiburg, von denen viele nach dem Studium in der Stadt bleiben (Foto: Th. Gries).

Warum braucht Freiburg Dietenbach?

4

Freiburg gehört bei Miet- und Eigentumswohnungen zu den teuersten Städten Deutschlands. Allein bis 2030 fehlen knapp 15.000 Wohnungen – Freiburg wächst. Die Geburtenrate steigt, die Hochschulen sind attraktiv. Für immer mehr Menschen stehen keine bezahlbaren Wohnungen zur Verfügung. Besonders knapp ist die Lage bei bezahlbaren Mietwohnungen, bezahlbaren Eigentumswohnungen, familiengerechten Wohnungen und bei genossenschaftlichem/kooperativen Wohnen. Neubau ist ein zentraler Schlüssel zur Bekämpfung der Wohnungsnot. In einer ähnlichen Situation vor rund 25 Jahren hat sich gezeigt, dass die heute beliebten Stadtteile Rieselfeld und Vauban zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beigetragen haben.

Dietenbach ist die Antwort auf soziale Folgeprobleme der Wohnungsnot. Der hohe Anteil der Wohnkosten am Einkommen führt zu einer wachsenden Armut und zugleich zu einer Abwanderung und Verdrängung, besonders von Familien. Für einen Dienstleistungsstandort wie Freiburg ist es aber wichtig, dass Fachkräfte mit kleinen und mittlerem Einkommen hier arbeiten und leben können.

Durch Ausbau und Aufstockung können in Freiburg nur begrenzt neue Wohnungen entstehen (Foto: Stadt Freiburg).

Gibt es keine Alternativen zu Dietenbach?

5

Das gesamte Stadtgebiet wurde intensiv untersucht. Dietenbach ist die einzige Fläche, auf der ein neuer Stadtteil in der angestrebten Größe geschaffen werden kann. Zudem würde in der Region die 2- bis 4-fache Fläche verbraucht.

Innenentwicklung kann die Wohnungsnot nicht lösen. Durch Aufstockungen und Dachausbau entstehen bereits jetzt neue Wohnungen. Das sind aber viel zu wenig, um den Bedarf an bezahlbarem und gefördertem Wohnraum zu decken. Aufstockungen oder Dachausbauten entstehen nur, wenn die privaten Eigentümer_innen dies wollen. Zumeist entsteht dann hochpreisiger Wohnraum. Eine Verdichtung der gewachsenen Stadtteile sorgt für eine Überlastung der dortigen Infrastruktur. Für neue Bewohner_innen stehen dann möglicherweise keine freien Plätze in Kindertagesstätten und Schulen bereit. Deshalb wird der neue Stadtteil Dietenbach dringend benötigt.

Dietenbach soll Wohnen für alle möglich machen (Foto: Th. Gries).

Wie kann die Stadt gewährleisten, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht?

6

Die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum ist das wichtigste Ziel. Es wird nicht nach Höchst-, sondern nach Festpreisen vermarktet. Nicht-profitorientierte Unternehmen, die Mietwohnungen dauerhaft in ihrem Bestand halten und nicht weiterveräußern, spielen für die Vermarktung durch die Stadt eine zentrale Rolle: Das sind z.B. die Freiburger Stadtbau, Wohnbaugenossenschaften, das Mietshäusersyndikat und Baugemeinschaften. Das Studierendenwerk will eine Studentensiedlung bauen. Im neuen Stadtteil sollen 50 Prozent geförderte Mietwohnungen realisiert werden, damit auch Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen weiterhin in Freiburg leben können.

Weitere Infos zum geförderten Mietwohnungsbau erhalten Sie hier: www.freiburg.de/zuhause

Eingriffe in die Natur werden ausgeglichen (Foto: A.J. Schmidt).

Wie kann eine ökologisch verträgliche Entwicklung gelingen?

7

Mit der Entwicklung ist natürlich ein Eingriff in die Natur und Landschaft verbunden. Diese Naturverluste werden aber durch Ausgleichs- und Vermeidungsstrategien so gering wie möglich gehalten. Unser Stadtteil wird ein ökologischer und klimaneutraler Stadtteil mit vielen Freiflächen. Wenn der Wohnraum nicht in Freiburg entsteht, werden im Umland Wohnungen gebaut: Mit mehr Pendelverkehr nach Freiburg und dem 2- bis 4-fachen Flächenverbrauch zulasten der Landwirtschaft. Deshalb ist der neue Stadtteil die richtige Antwort für die gesamte Region.

Ökologisch verträglich ist der neue Stadtteil auch, weil er Pendelverkehre vermeidet und mit einem modernen Mobilitätskonzept ausgestattet wird. Die Stadtbahn aus dem Rieselfeld soll – wie bereits in den 1990er Jahren vorgesehen – verlängert werden. Quartiersgaragen sichern weitgehend autofreie Wohnstraßen und eine Infrastruktur für Carsharing und Elektromobilität. Elektromobilität wird von Anfang an mitgedacht.

Der neue Stadtteil wird klimaneutral mit Energie versorgt.

Wird Dietenbach klimaneutral?

8

Für Dietenbach ist eine klimaneutrale, nachhaltige und wirtschaftliche Energieversorgung geplant. Durch die Nutzung von regenerativen Energien wird im neuen Stadtteil mehr kostengünstiger Strom und Wärme erzeugt als benötigt. Gebäudeeffizienz kombiniert mit erneuerbarer Nahwärme, Solarstrom und grünem Wasserstoff sind die wichtigsten Bausteine. Ergänzt wird dies durch ein umweltfreundliches Mobilitätskonzept.

Die baulichen Herausforderungen sind groß, aber lösbar (Foto: Stadt Freiburg).

Welche weiteren Herausforderungen gibt es?

9

Städtebauliche Großprojekte sind immer komplex. Die Herausforderungen sind aber alle lösbar! Das Gewässer Dietenbach wird aus Hochwasserschutzgründen so ausgebaut, dass es auch große Regenmengen aufnehmen kann und gleichzeitig eine hochwertige Erholungslandschaft entsteht. Dadurch ist das zukünftige Baugebiet dann kein Überschwemmungsgebiet mehr. Die beiden über das Gelände verlaufenden Hochspannungsleitungen werden auf gemeinsame Masten entlang der großen Straßen gebündelt, modellierte Erdwälle bieten Lärmschutz, eine Erdaufschüttung auf Teilflächen ist Voraussetzung für die Verlegung unterirdischer Leitungen und Kanäle und sorgt für trockene Keller.

Die Eigentümer der Grundstücke erhalten durch die Kooperation mit der Sparkasse mehr Geld (Foto: AGL).

Wie wurden die Eigentümer_innen eingebunden und welche Rolle spielte die Sparkasse?

10

Im Gebiet gibt es viele private Grundstücke. Die Stadt darf aus rechtlichen Gründen nur den sogenannten "entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert" zahlen. Dieser wurde durch Wertgutachten ermittelt und beträgt aktuell 16,50 Euro pro Quadratmeter. Um den Eigentümer_innen eine höhere Zahlung zu ermöglichen und um Enteignungen zu vermeiden, hatte die Stadt ein Kooperationsmodell mit der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau initiiert. Die Tochtergesellschaft EMD der Sparkasse war bereit, 64 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die Eigentümer_innen haben dieses Angebot angenommen und wirken so an der Entwicklung mit. Nachdem in den Jahren 2021 und 2022 zunehmend Unsicherheiten über die wirtschaftliche Entwicklung entstanden, haben Stadt und Sparkasse vereinbart, dass die Stadt die EMD-Gesellschaft von der Sparkasse übernimmt. Die Stadt kann damit ihre wohnbaupolitischen Ziele zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum selbst umsetzen.

Die Stadt bemüht sich intensiv, Ersatzflächen für die betroffenen Landwirte zu finden (Foto: Stadt Freiburg).

Was tut die Stadt gegen den Verlust an landwirtschaftlichen Flächen?

11

Zunächst: Der Stadtteil Dietenbach sorgt dafür, dass in der Region landwirtschaftliche Flächen erhalten bleiben. Denn jeder Hektar Land, der in Dietenbach nicht bebaut wird, würde den Verlust von 2-4 ha landwirtschaftlicher Flächen in der Region verursachen. Für den neuen Stadtteil werden etwa 70 Hektar landwirtschaftliche Ersatzfläche benötigt. Zahlreiche Landwirte hatten von Beginn an einen Bedarf an Ersatzflächen angemeldet. Die Stadt hat sich mit ihnen darauf geeinigt, dass ca. 60 Prozent des Bedarfes als Ersatzland zur Verfügung gestellt werden. Diese Flächen sind auch aktuell verfügbar. Die restlichen 40 Prozent werden finanziell entschädigt. Dadurch wird vermieden, dass die Stadt noch weitere Flächen erwerben muss, die ja auch von anderen Landwirten bewirtschaftet werden. Nicht alle landwirtschaftlichen Flächen werden für den neuen Stadtteil von Anfang an benötigt, manche erst zu einem späteren Zeitpunkt.

Das Naturschutzgebiet Rieselfeld wird vor großen Besucherströmen geschützt  (Foto:  Th. Gries).

Welche Folgen hat die Entwicklung für das Umfeld?

12

Eine gute Nachbarschaft ist uns wichtig. Der Stadtteil Rieselfeld wird mit Dietenbach über mehrere Geh- und Fahrradwege und die Stadtbahn verknüpft, nicht aber über Straßen für Autos. Durchgangsverkehr und ein "Ausweichparken" im Rieselfeld wird so vermieden. Damit das angrenzende Naturschutzgebiet Rieselfeld und der Mooswald geschützt werden, führen keine Wege in diese Gebiete. Die Bewohner_innen sollen in weniger sensible Naturbereiche (Dreisam und Dietenbachpark) geleitet werden. Im neuen Stadtteil geplante hochwertige Naherholungsflächen schaffen zusätzliche Entlastung. Mit einer niedriggeschossigen Bebauung und einer großzügigen Pufferzone wird auf den Tier- und Naturerlebnispark Mundenhof Rücksicht genommen. Ein Nebeneinander von Zelt-Musik-Festival (ZMF) und neuem Stadtteil wird für die Zukunft abgesichert.

Mehr als 20 neue Kitas im Stadtteil kommen allen Freiburger_innen zugute (Foto: A.J. Schmidt).

Ist der Bau eines neuen Stadtteils ein finanzielles Risiko?

13

Kosten und Erlöse sind mit Unterstützung externer Fachgutachter kalkuliert und auf den Entwurf von K 9 Architekten aktualisiert worden. Der neue Stadtteil Dietenbach verursacht Kosten von hochgerechnet 1248 Mio Euro. Darin enthalten sind alle Kosten von der Vorplanung über den Gewässerumbau, die Aufschüttung des Geländes, Straßen- und Kanalbau, Straßenbahn, der Umbau der Tel-Aviv-Allee, Grün- und Sportflächen, Spielplätze, Kindertagesstätten, Schulen, ein Stadtteiltreff, die Baumpflanzungen und ökologische Ausgleichsmaßnahmen. Grundsätzlich sind die Kosten mit 5 Prozent jährlicher Preissteigerung gerechnet.
In diesen Kosten sind rund 12 Mio Euro enthalten, die der städtische Haushalt seit 2013 bis 2020 bereits vorgeleistet hat. Zudem werden dem städtischen Haushalt rund 10 Mio Euro für vorfinanzierte Personalkosten zurückerstattet.

Weil die Stadt zuerst investieren muss, bevor sie Grundstücke verkaufen kann, sind in den 1248 Mio Euro Ausgaben auch Finanzierungskosten in Höhe von rund 123 Mio Euro enthalten. Die Spitze des Kreditbedarfs liegt voraussichtlich im Jahr 2029 mit fast 290 Mio Euro.

Demgegenüber stehen rund 1.090 Mio Euro Einnahmen vorwiegend aus Grundstücksverkäufen, sowie 49 Mio Euro aus Ausgleichsbeträgen und Fördermitteln. Das verbleibende Delta von ca. 109 Mio Euro deckt der städtische Haushalt in jährlichen Raten von 5 Mio Euro zwischen 2023 und 2042.

Die neue Stadtteil ist also mit dem jährlichen Zuschuss in Höhe von 5 Mio Euro finanzierbar. Für die Stärkung des sozial ausgerichteten Bauens legt die Stadt für Dietenbach auch ein Förderprogrammin Höhe von 40 Mio Euro auf. Dadurch können Projekte, die soziale Ziele in herausragender Weise realisieren, unterstützt werden.

Für den neuen Stadtteil wird seit Juli 2020 eine Sonderrechnung im städtischen Haushalt geführt, in der alle Einnahmen und Ausgaben ersichtlich sind.

Zur Unterstützung der Stadt Freiburg bei der Wahrnehmung ihrer Steuerungsaufgaben wurde im November 2020 nach Durchführung eines europaweiten Vergabeverfahrens ein externes Unternehmen mit der Führung der Kosten- und Finanzierungsübersicht sowie der Übernahme von umfangreichen Controlling-Leistungen beauftragt.

Dietenbach erhält einen großen, zentralen Platz (Visualisierung: K9 Architekten).
Entlang des Dietenbachs entsteht Freiraum für die Einwohner_innen. (Visualisierung: K9 Architekten).
Zwei Parks werden den Stadtteil prägen (Visualisierung: K9 Architekten).
Blick von oben auf die Pläne von K9 Architekten für den Stadtteil (Visualisierung: K9 Architekten).
Detailansicht der Pläne von K9 Architekten - zentral läuft der Dietenbach durch das Quartier (Visualisierung: K9 Architekten).

Wie wird der neue Stadtteil familien- und menschenfreundlich?

14

Gerade junge Familien geben unserer Stadt eine Zukunft – deshalb dürfen wir es nicht zulassen, dass sie aufgrund von fehlenden oder zu teuren Wohnungen aus der Stadt verdrängt werden. Wir wollen ihnen im neuen Stadtteil eine Heimat geben. Der neue Stadtteil hat die Größe einer Kleinstadt und wird ein autoarmer Stadtteil der kurzen Wege. Förderung, Bildung und Betreuung für alle jungen Menschen sind Investitionen für einen erfolgreichen Lebensweg der Kinder und Jugendlichen. Vier zentrale Kindertagesstätten, die multifunktional nutzbar sind, und 18 dezentrale, in die Bebauung integrierte Kitas sowie das Schulzentrum mit der Grundschule und einer Gemeinschaftsschule mit gymnasialer Oberstufe sichern gute Voraussetzungen für eine gelingende Bildung. Ein Sportband dient ebenso der Erholung wie die großzügigen Spiel- und Freiflächen. Alle erforderlichen Besorgungen des täglichen Lebens können im Stadtteil abgewickelt werden. Verschiedene Orte der Begegnung, wie der Stadtteiltreff, das Haus der Kirchen, die Kindertagesstätten und ein Jugendzentrum entstehen. Durch bezahlbaren Wohnraum wird der neue Stadtteil für Familien attraktiv. Er wird inklusiv konzipiert für junge und alte, bedürftige und wohlhabende, für Menschen mit Behinderung und ohne.

Für den neuen Stadtteil Dietenbach wird ein Baumkonzept entwickelt, dessen Ziele Durchgrünung, eine positive Wirkung auf das Stadtklima und eine erhöhte Biodiversität sind.

Wie geht die Stadt mit Waldverlusten und wegfallenden Einzelbäumen um?

15

Wir erhalten in Dietenbach nach derzeitigem Planungsstand über 9 ha Waldfläche. Diese umfasst den Waldstreifen an der Grenze zum Stadtteil Rieselfeld, der mindestens 30 m breit ist und sich in Richtung des Naturschutzgebiets auf 100 bis 200 m Breite ausdehnt (Langmattenwäldchen). Dem steht ein Verlust von ca. 4 ha entgegen. Diese Flächen werden für die Stadtbahn, die äußere Kfz-Erschließung, Fuß-und Radwege, Leitungstrassen und die Sport- und Schulanlagen benötigt. Der in Anspruch genommene Wald wird durch flächengleiche Aufforstung und zusätzlich für Schutz- und Gestaltungsmaßnahmen auf anderen Waldflächen ersetzt. Ein Teil des Ersatzes kann direkt im Plangebiet erfolgen, wie durch Ausbildung eines Waldrands am Frohnholz. Zudem hat die Stadt die circa 50 Hektar Waldfläche des Frohnholzes erworben, um Artenschutzmaßnahmen zugunsten von Vögeln und Fledermäusen durchzuführen.

Im landwirtschaftlich genutzten Gebiet Dietenbach gibt es derzeit nur eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Einzelbäumen. Für den neuen Stadtteil Dietenbach wurde ein Baumkonzept entwickelt, dessen Ziele eine starke Durchgrünung, eine positive Wirkung auf das Stadtklima und eine erhöhte Biodiversität sind. Dementsprechend soll ein breites Baumartenspektrum zur Verwendung kommen. Im Stadtteil Dietenbach werden im Straßenraum, auf Plätzen und in Parks sowie in den Innenhöfen wesentlich mehr Einzelbäume stehen als bisher auf der Fläche vorhanden sind.