Planung: Die einzelnen Schritte

Die Projektgruppe Neue Wohnbauflächen (ProWo) arbeitet an der Entwicklung neuer Flächen für den Wohnbau, um die dringend benötigten zusätzlichen Wohnungen zu schaffen. Auf häufig zum Thema gestellten Fragen erhalten Sie hier Antworten. Informationen zu den einzelnen Flächen finden Sie hier; aktuelle Termine gibt es hier.

Freiburg ist eine wachsende Stadt. Dieser Trend wird auch die kommenden Jahre anhalten. 

Die Ausgangslage: Eine wachsende Stadt

Freiburg wächst. Alle Prognosen zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Freiburg hoch bleiben wird. Man muss davon ausgehen, dass Freiburg aus sich heraus überproportional weiter wächst und auch für Menschen von außerhalb attraktiv bleibt. Da Freiburg wie unter anderem München, Leipzig, Frankfurt, Heidelberg und Darmstadt zu den sogenannten „Schwarmstädten“ zählt, wird diese Entwicklung die nächsten Jahre prägen. Dafür ist verstärkter Wohnungsbau nötig. Für Kommunen ist es eine soziale Aufgabe, Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen. Die Empirica-Untersuchung aus dem Jahr 2015 zeigt deutlich, dass es andernfalls zu einem Verdrängungswettbewerb über den Preis kommt.                       

Warum müssen schnell mehr Flächen für den Wohnungsbau geschaffen werden?

 Bis 2030 werden voraussichtlich rund 14.600 zusätzliche Wohnungen benötigt, um der Nachfrage gerecht werden zu können. Dazu kommt der Bedarf an Wohnungen für ehemalige Flüchtlinge, die nach ihrer Anerkennung integriert werden und einen Platz in der Stadtgesellschaft finden sollen. Es sind in den nächsten Jahren also starke Anstrengungen auf dem Wohnungsmarkt notwendig.   

Die Stadt arbeitet kontinuierlich daran, mehr Wohnraum zu schaffen und hat fünf Flächen aus dem Perspektivplan entnommen. 

Politik und Verwaltung wollen den Wohnungsmarkt entlasten und verfolgen deshalb kontinuierlich das Ziel, neue Flächen für den Wohnungsbau zu entwickeln. In jedem Fall braucht Wohnungsbau Bauland. Dieses kann innerhalb oder außerhalb der bislang bebauten Gebiete liegen.

Innenentwicklung

Die Entwicklung nach innen ist schwierig und kann den Bedarf allein nicht decken. Es gibt in der Innenentwicklung zwei große Herausforderungen: Zum einen Flächen, die der Stadt nicht selber gehören: auf sie hat die Stadt keinen Zugriff; und zum anderen die Bebauung ungenutzter städtischer Grundstücke. Letzteres wird aus der Nachbarschaft oft sehr kritisch gesehen.

Außenentwicklung

In der Außenentwicklung gibt es häufig bei Waldflächen und Schutzgebieten Konflikte. Außerdem muss die Planung viele gesetzliche Bestimmungen beachten, die z.B. dem Natur- und Landschaftsschutz, Hochwasserschutz und anderen wichtigen Planungszielen dienen.

Der Flächennutzungsplan: Das räumliche Planungsinstrument

Der Flächennutzungsplan 2020

Wo findet man dann Bauland? Das räumliche Planungsinstrument der Stadtentwicklung ist der Flächennutzungsplan (FNP) 2020. Er stellt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Stadt Freiburg dar. Die letzten noch freien Flächen des bestehenden Flächennutzungsplans und der neue Stadtteil Dietenbach werden bereits so schnell wie möglich entwickelt. Sie reichen jedoch nicht aus, um den Bedarf zu decken und für die unterschiedlichen Gesellschaftsschichten bezahlbare Wohnungen bereitzustellen. Derzeit wird ein neuer Flächennutzungsplan (FNP 2040) erarbeitet.

Vorhandene, für den Wohnungsbau geeignete Flächen werden anders genutzt, wie zum Beispiel für Land- und Forstwirtschaft, Gewerbe oder Verkehr. Hinzu kommt, dass die Stadt nur begrenzt über eigene Flächen verfügt. Die überwiegende Zahl befindet sich in privatem Eigentum. Daher müssen jetzt auch Flächen geprüft werden, die zur Zeit anders genutzt werden, aber grundlegend für den Wohnungsbau geeignet sind.

Der Perspektivplan: Wohnbau und Freiräume schaffen

Der Perspektivplan

Die Stadt steht also vor der Aufgabe, Flächen zu finden, zu prüfen und zügig in einem geordneten Verfahren Baurecht zu schaffen. Mit dem Perspektivplan liegt ein gesamtstädtisches Konzept vor, das aufzeigt, wo in Zukunft Wohnraum und wo weitere Freiräume entwickelt werden können. Denn Aufgabe der Stadtentwicklung ist die räumliche, gesellschaftliche, wirtschaftliche, ökologische und kulturelle Gesamtentwicklung der Stadt

Der Perspektivplan entstand unter intensiver Bürgerbeteiligung und in Zusammenarbeit mit einem beauftragten Planungsteam von Fachleuten. Im Juli 2017 wurde der Perspektivplan beschlossen. Um so schnell wie möglich Flächen zu finden, wurde der Perspektivplan noch vor seinem Abschluss als Grundlage zur Auswahl verwendet.

Der aktuelle Stand

Der Gemeinderat hat bereits Ende 2015 mit großer Mehrheit den Auftrag erteilt, zunächst die folgenden fünf Flächen aus dem Perspektivplan für den Wohnungsbau zu prüfen und zu entwickeln:

Die Projektgruppe Neue Wohnbauflächen prüft jede einzelne Fläche und entwickelt sie bei Eignung in einem geordneten städtebaulichen Verfahren.

Die Unterbringung von Flüchtlingen ist nicht Aufgabe der Projektgruppe Neue Wohnbauflächen, sondern des Amtes für Migration und Integration.

Der Perspektivplan, den die Stadt gemeinsam mit Bürgerinnen und Bürgern erarbeitet hat, ist Leitbild für neuen Wohnbau und neue Freiräume. 

Mit dem Perspektivplan werden Wohn- und Freiräume entwickelt.

Der Perspektivplan 2030 wurde von der Stadtverwaltung in Zusammenarbeit mit einem externen Planungsteam erarbeitet. Bei der Entwicklung, in der eine breit angelegte Bürgerbeteiligung integriert wurde, standen die Fragen im Vordergrund: Wie soll sich die Stadt räumlich weiterentwickeln? Wo kann der dringend benötigte Wohnraum flächensparend geschaffen werden? Wo entstehen oder bleiben Freiräume und wie kann die Bau- und Wohnqualität in Freiburg erhalten bleiben?

Mit dem Perspektivplan hat die Stadt Freiburg nun ein gesamtstädtisches Konzept vorliegen, das aufzeigen soll, wo in Zukunft Wohnraum entwickelt werden kann. Dabei wird besonders darauf geachtet, dass Freiräume stets mitgedacht und mitentwickelt werden.

Auf Grund der Notwendigkeit, zügig Flächen zu finden, wurde der Perspektivplan bereits vor seinem Abschluss im Juli 2017 als Grundlage zur Auswahl der Flächen angewendet.

Bei der Auswahl der fünf Flächen aus dem Perspektivplan wurde unter anderem darauf geachtet, dass sie in großen Teilen der Stadt gehören.

Der Perspektivplan bildete die Grundlage für die Auswahl der Flächen. Die Projektgruppe Neue Wohnbauflächen und ein externes Planungsteam haben zunächst bewertet, inwiefern sie sich für eine Wohnbebauung eignen. Dabei wurden Qualitätskriterien angewendet. Besonders schnell funktioniert die Umsetzung von Flächen im städtischen Eigentum, denn die Einigung mit privaten Eigentümern ist oft sehr langwierig. Weiterhin ist für die Ersteinschätzung und die weitere Prüfung von Flächen wichtig, dass diese zur Strategie des Perspektivplans passen, also eine gute Verteilung von Wohn- und Freiraumflächen möglich ist.

Weitere Kriterien sind:

  • Verteilung im Stadtgebiet  und Gleichbehandlung der Stadtteile
  • Flächeneigenschaften, Größe, aktuelle Nutzung, Flächennutzungsplan-Ausweisung
  • Sozialstruktur angrenzender Quartiere, Integrationschancen, Nähe zu Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, Erreichbarkeit von Einkaufs- und Versorgungseinrichtungen, Erschließungsmöglichkeiten

Auf diesen Kriterien basieren die fünf neuen Flächen, die dem Perspektivplan entnommen wurden: Stühlinger West, Mooswald West, Zähringen Nord, Kappler Straße Littenweiler, Wendeschleife Vauban. Voraussichtlich ist keine der Flächen konfliktfrei und alle könnten nur entwickelt werden, wenn Kompromisse eingegangen werden.

Damit eine Fläche für Wohnbau entwickelt werden kann, müssen einige Qualitätskriterien erfüllt sein. 

Bei der Entwicklung der neuen Wohnbauflächen werden bestimmte Qualitätsstandards beachtet, um die neuen Wohnungen und ihre Bewohnerinnen und Bewohner möglichst gut in die Stadtteile Freiburgs und die Stadtgesellschaft zu integrieren:

  • Die Flächen sollen in bereits bebauten Ortsteilen oder am Ortsrand liegen, damit die neuen Bewohnerinnen und Bewohner guten Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr, Geschäfte, ärztliche Versorgung etc. haben.
  • Die Flächen sollen zu sozial gemischten Wohnquartieren mit guten Nachbarschaften entwickelt werden. Deshalb werden auch soziale Aspekte der angrenzenden Ortsteile beachtet. Dies betrifft zum Beispiel die Bevölkerungsstruktur, Anzahl an Plätzen in Bildungseinrichtungen oder öffentliche Spiel- und Sportmöglichkeiten.
  • Bei der Entwicklung von Wohnraum ist es zentral, die Freiräume zu beachten und zu entwickeln. Die Menschen brauchen u. a. Orte der Begegnung mit der Nachbarschaft, Familie und Freunden, aber auch Orte der Ruhe. Gärten, Plätze, Parkanlagen und Gewässer nehmen hier wichtige Funktionen ein. Verluste an Freiraum sollen daher entsprechend ausgeglichen werden. So wird innerhalb der Verwaltung beispielsweise ein Konzept für gärtnerische Nutzungen erarbeitet, das hilft, Kleingärten zu verlagern und neu zu schaffen.
  •  Die neuen Flächen sollen sich möglichst über das Stadtgebiet verteilen, um in den neuen Nachbarschaften ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Alteingesessenen und neu Zugezogenen zu erreichen.
  • Die Wohnungsbauten orientieren sich an den gesetzlichen Standards sowie an den Standards der Stadt Freiburg (baulandpolitische Grundsätze), da die neuen Wohngebiete als dauerhafte Ergänzungen von Stadtteilen geplant und gebaut werden.

Die Flächen wurden geprüft und der Gemeinderat hat über das weitere Vorgehen jeder einzelnen Fläche entschieden. 

Politischer Auftrag

Der Gemeinderat hat die politische Absicht erklärt, auf den fünf Flächen Wohnungsbau zu entwickeln. Zunächst mussten die fünf Flächen näher geprüft werden, um herauszufinden, inwiefern sie für Wohnbebauung tatsächlich geeignet sind. Nach den Prüfungen entschied der Gemeinderat über die Bebauung jeder einzelnen Fläche.

Von der Prüfung bis zur Bebauung: Welche Schritte gibt es?

Jede Fläche hat ihre eigenen Voraussetzungen und wurde einzeln bearbeitet. Je nach Voraussetzungen wird folgendermaßen vorgegangen:

  • Grundlegende Untersuchungen und Prüfungen von:
    •  
      • Umweltbelange, Flächenverfügbarkeit, Eigentumsverhältnisse, Verteilung im Stadtgebiet, Gleichbehandlung der Stadtteile, Flächeneigenschaften, Größe, aktuelle Nutzung, Flächennutzungsplan-Ausweisung, Potenziale und Restriktionen, Ersteinschätzung
      • sonstige Belange wie z. B. die Sozialstruktur angrenzender Quartiere, Integrationschancen, Nähe zu Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, Erreichbarkeit von Einkaufs- und Versorgungseinrichtungen, Erschließungsmöglichkeiten
  • Die Einbeziehung Privater (z. B. Bauträger) in die Grundstücksentwicklung, etwa über vorhabenbezogene Bebauungspläne, Investorenausschreibungen etc.
  • Die Erstellung oder Vergabe der städtebaulichen und freiräumlichen Entwurfsplanung sowie die Durchführung geeigneter Verfahren (insb. Planungsworkshops und kooperative Mehrfachbeauftragungen mit intensiver Beteiligung) zur Entwurfsoptimierung
  • Die Beantragung und Begleitung bzw. Steuerung aller notwendigen fach- und planungsrechtlichen Genehmigungs-, Ausnahme-, Zielabweichungs- oder Planfeststellungsverfahren
  • Begleitend zu den Planungsverfahren die Vorbereitung der Realisierung durch Erschließung, Bodenordnung, Grundstücksvergabe, Städtebauliche Verträge, Veranlassung der Bauantragstellung
  •  Die Einleitung, Durchführung und den Abschluss der notwendigen vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanverfahren bis zum Satzungs- bzw. Feststellungsbeschluss

Kontakt

Projektgruppe
Neue Wohnbauflächen
(ProWo)
Dezernat V
Stadtplanungsamt
Fehrenbachallee 12
79106 Freiburg

ProWo@stadt.freiburg.de

Termine

Weiterführende Informationen

Kommunales Handlungsprogramm Wohnen in Freiburg
www.freiburg.de/wohnprogramm

Fachkonferenz Wohnen 2019 (4,384 MB)

Downloads

Gemeinderat vom 13.11.2018:
Offenlagebeschluss Zähringen Nord 1. Teilbebauungsplan
Vorlage G-18/129

Gemeinderat vom 27.11.2018:
Stand der Flächenentwicklung und weiteres Vorgehen
Vorlage G-18/127

Bauauschuss vom 19.09.2018:
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung "Neue Messe und Grüne Mitte"
Vorlage BA-18/013

Bauausschuss vom 13.06.2018:
Wettbewerb Stühlinger West
Vorlage BA-18/005

Bauauschuss vom 7.03.2018:
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung „Zähringen Nord“
Vorlage BA-18/003

Änderung des Flächennutzungsplans 2020 „Zähringen Nord“
Vorlage BA-18/002

Gemeinderatssitzung vom 25.07.2017:
Weiteres Vorgehen Stühlinger West
Vorlage G-17/072

Bauausschuss vom 3.5.2017:
Bebauungsplan Zähringen Nord
Vorlage BA-17/005

Erläuterungspapier
Neue Wohnbauflächen (1,452 MB)

Gemeinderatssitzung vom 15.11.2016:
Vorkaufssatzungen für Zähringen-Nord und Littenweiler
Vorlage G-16/238

Gemeinderatssitzung vom 18.10.2016:
Aktueller Stand neue Wohnbauflächen
Vorlage G-16/177

Gemeinderatssitzung vom 21.6.2016:
Kooperatives städtebauliches Entwicklungsverfahren Zähringen-Nord
Vorlage G-16/088

Gemeinderatssitzung vom 10.5.2016:
Aufstellungsbeschluss Stühlinger West
Vorlage G-16/062

Gemeinderatssitzung vom 15.12.2015:
Neue Wohnbauflächen
Vorlage G-15/218