Wohnungsbau oder Verdrängungswettbewerb

Prognosen gehen von 27 000 zusätzlichen Einwohnern und einer Nachfrage von fast 15 000 weiteren Wohnungen bis 2030 aus

Die Prognosen sprechen eine deutliche Sprache: Da ist zum einen die Bevölkerungsprognose des städtischen Amts für Bürgerservice und Informationsverarbeitung (ABI): Ihr zufolge wird Freiburg innerhalb der nächsten 15 Jahre um rund 27 000 Einwohner anwachsen. Um den steigenden Bedarf nach Wohnraum zu decken, müssen in diesen Jahren deshalb mindestens 14 600 Wohnungen gebaut werden, sagt das Berliner Büro Empirica in einer weiteren Studie. Beide Untersuchungen waren Grundlage der gemeinderätlichen Aussprache am 19. Mai 2015.

Die wichtigsten​ Ergebnisse beider Studien im Überblick:

1. Berechnung der Bevölkerungsentwicklung

Amt für Bürgerservice: Zunahme der Mehrpersonenhaushalte

Die Prognose vom Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung (ABI) geht von drei Varianten aus, die auf unterschiedlichen Annahmen beruhen. Nach der mittleren Variante wächst die Bevölkerung der Stadt Freiburg von 218244 Personen (Stand 1. Januar 2014) bis zum Jahr 2030 auf rund 245000 Personen. Der Zuwachs umfasst also fast 27 000 Menschen. Auch die beiden anderen Varianten der ABI-Prognose gehen von einem deutlichen Plus aus: Nach der unteren Variante wird Freiburg im Jahr 2030 rund 236000, nach der oberen Variante sogar 258000 Einwohner haben.

Zu Beginn der 2020er-Jahre verlangsamt sich zunächst das Wachstum, bevor es Ende der 2020er-Jahre wieder leicht zunimmt. Diesem Trend hat das ABI auch die wahrscheinliche Bauflächenentwicklung und Neubautätigkeit bis 2030 zugrunde gelegt. Angenommen haben die Statistiker, dass 5400 neue Wohneinheiten entstehen – und für die Jahre ab 2023 zusätzlich rund 3500 Wohneinheiten in einem neuen Stadtteil.

Dieses Wachstum verteilt sich nicht gleichmäßig auf das Stadtgebiet. Abgesehen von einem neuen Stadtteil nehmen nach ABI-Prognose in absoluten Zahlen die Stadtbezirke Brühl-Güterbahnhof, Ebnet, Haslach-Egerten, Zähringen und Unterwiehre-Süd am stärksten zu. Das prozentual größte Wachstum verzeichnen dagegen Haslach-Schildacker, Ebnet, Lehen, Tiengen und Brühl-Güterbahnhof.

Abnehmen wird die Bevölkerung laut ABI vor allem in Opfingen, Hochdorf, St. Georgen-Nord und Stühlinger-Beurbarung, minimal auch in Waldsee, Altstadt-Mitte, Mittelwiehre und Oberwiehre.

Mehr Schulkinder und Senioren

Mit einem Durchschnittsalter von 40,4 Jahren zählt Freiburg zu den jüngsten deutschen Städten. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 45 Jahren.

Bis zum Jahr 2022 wird sich das Durchschnittsalter aller Freiburgerinnen und Freiburger nicht verändern, danach steigt es bis 2030 allmählich auf 40,6 Jahre. Bemerkenswert an der künftigen Altersstruktur: Im Jahr 2030 wird es in Freiburg prozentual weniger 45- bis 60-Jährige und weniger 15- bis 18-Jährige geben, dafür aber mehr Schulkinder und Seniorinnen und Senioren. Am stärksten verjüngen werden sich die Stadtbezirke St. Georgen-Süd, Günterstal, Altstadt-Mitte, Ebnet und Landwasser. Wesentlich älter wird die Bevölkerung in Vauban, Rieselfeld, Brühl-Industriegebiet, Munzingen und Unterwiehre-Nord sein.

Wandel in der Haushaltsstruktur

Um den Wohnungsbedarf ermitteln zu können, benötigen Statistiker nicht nur die reine Bevölkerungszahl, sondern auch Erkenntnisse darüber, wie sich diese Bevölkerung auf die unterschiedlichen Arten von Haushalten verteilt. Nach der mittleren Prognosevariante steigt die Anzahl der Haushalte in Freiburg (heute: 120291 – im Jahr 2030: 132 955) um 10,4 Prozent. Einpersonenhaushalte (heute 64 778 – 2030: 70452) verzeichnen ein Plus von 8,8 Prozent, Haushalte mit Kind/ern (20 452 auf 23393) ein Plus von 14,4 Prozent, Haushalte mit Paaren (29099 auf 32 167) ein Plus von 10,5 Prozent und Mehrpersonenhaushalte (5962 auf 6948) ein Plus von 16,5 Prozent.

Im Jahr 2030 werden in Freiburg also deutlich mehr Menschen in Haushalten mit Kindern und in Mehrpersonenhaushalten leben als heute. Insgesamt sind es dann in Haushalten mit Kindern 85673 Personen (heute 74 211), in Haushalten mit Paaren 73611 Personen (heute 65 953) und in Einpersonenhaushalten 70452 Personen (heute 64 778).

2. Analyse des Wohnungsmarkts

Empirica-Studie I: Anziehungskraft Freiburgs ungebrochen

Empirica hat die mittlere Prognosevariante des ABI zugrunde gelegt, um im Auftrag der Stadt Aussagen zur Wohnungsnachfrage und zum Wohnbauflächenbedarf zu erstellen. Dafür wurden alle wesentlichen Einflussgrößen auf Freiburgs Wohnungsmarkt untersucht: die Bautätigkeit, die Entwicklung der Nachfrage, die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise (Kaufpreise Eigentumswohnungen, Mieten für Geschosswohnungen, Kaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser, Grundstückspreise) und die Entwicklung der Baukosten.

Zwischen 2004 und 2013 ist Freiburgs Einwohnerzahl um 5 Prozent auf 218000 angestiegen. Das entspricht 120000 Haushalten, bei einem jährlichen Zuwachs von 900 Haushalten. Dieser Anstieg geht nicht allein auf das Wachstum der Studierendenzahl zurück. Er weist auch auf gesamtgesellschaftliche Trends, etwa den steigenden Anteil von Single-Haushalten. Betroffen sind davon vor allem Universitätsstädte und Städte mit einkommensstarken Bevölkerungsgruppen der Altersgruppe 20 bis 35 Jahre. Anders als in früheren Jahrzehnten ist laut Empirica ein neues Phänomen zu beobachten. Die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren sich heute weit stärker als früher auf bestimmte Städte wie zum Beispiel Freiburg, Münster, Würzburg, Heidelberg, Bayreuth und Regensburg. All diesen Städten ist gemein, dass sie eine hohhe Attraktivität besitzen und die Mieten sehr stark steigen.  Insgesamt leben immer mehr Menschen der Altersklasse 20 bis 35 Jahre in diesen "Schwarmstädten" – mit weiter steigender Tendenz.

Die Ursachen sind vielfältig und werden bundesweit von verschiedenen Stellen, etwa dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), untersucht. Demnach sind viele dieser 20- bis 35-Jährigen gut ausgebildet und gehen nicht wie früher dorthin, wo sie eine Stelle antreten, sondern dorthin, wo sie leben oder studieren wollen. Ihren Arbeitsplatz generieren sie dann oft selbst. Das „Schwarmverhalten“ junger Menschen ist ein wesentlicher Ansatz zur Erklärung der deutlichen Wanderungsgewinne Freiburgs. Die Faustregel "weniger Bauen = weniger Menschen kommen" gilt deshalb nur eingeschränkt.

Dieses Schwarmverhalten löst auch Verdrängungsprozesse aus. Vor allem bei Familien in der Expansionsphase weise die Stadt einen negativen Wanderungssaldo mit dem Umland auf. In Bezug auf innerstädtische Umzüge wird planerisch eine möglichst ausgeglichene Sozialstruktur in den Stadtteilen angestrebt, auch bei neu entstehenden Gebieten.

3. Prognose des Wohnungsbedarfs

Empirica-Studie II: 1000 Wohnungen müssen jährlich enstehen

Das starke Wachstum der Stadt in der Vergangenheit prognostiziert Empirica auch für die Zukunft. Anfang 2014 wurden in Freiburg knapp 120300 Wohneinheiten nachgefragt, davon rund 100000 im Geschosswohnungsbau und rund 20 300 in Eigenheimen. Laut Empirica wird die Nachfrage von 120300 Wohneinheiten heute auf knapp 134900 im Jahr 2030 steigen. Errechnet wurde diese Zahl anhand der Wohnungsmarktanalyse, Erfahrungen bei der Entwicklung neuer Baugebiete in Freiburg in den vergangenen zehn Jahren, der Haushalteprognose und einer Typisierung der Teilmärkte. Umterm Strich sind das 14600 Wohnungen, die in den nächsten 15 Jahren errichtet werden müssen – im Jahr durchschnittlich 900. Die Bauintensität muss also zunehmen, denn in den vergangenen zehn Jahren wurden durchschnittlich nur 750 Wohnungen fertiggestellt. Die bereits eingeleitete Entwicklung eines neuen Stadtteils ist daher unerlässlich, um Preissteigerungen entgegenzuwirken. Schon jetzt liegt die Mietbelastung in Freiburg bei 25 Prozent des Einkommens – im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald nur bei 15 Prozent. Beim Mietniveau liegt Freiburg schon auf dem 5. Platz im Bundesvergleich (hinter München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg).

Wohnungsbauflächen

Nach Angaben des Stadtplanungsamts sind bis 2030 folgende zusätzlichen Wohnbauflächen realisierbar:

  • 1800 Wohneinheiten (WE) auf Flächen des Flächennutzungsplans (FNP) 2020, die noch zur Verfügung stehen
  • 2500 WE auf Bauflächen jener Bebauungspläne einschließlich Innenentwicklung, die sich derzeit im Verfahren befinden
  • 300 WE durch weitere Innenentwicklung
  • 800 WE in größeren Bauflächen der Innenentwicklung wie z.B. das Ganter-Areal oder das Gewerbegebiet Mooswald, die noch nicht ausgewiesen sind
  • 3500 WE voraussichtlich im neuen Stadtteil Dietenbach

In der Summe: 8900 WE.

Weil Empirica von einem rechnerischen Neubaubedarf in Höhe von 14600 Wohnungen ausgeht, benötigt Freiburg im Jahr 2030 also 5700 Wohneinheiten mehr als bislang geplant. Im neuen Stadtteil werden nach 2030 rechnerisch weitere 1500 WE zur Verfügung stehen, sodass ein neuer Prognosehorizont (etwa 2030 bis 2040) und ein neuer FNP rechnerisch nach heutigem Stand mit einer "Lücke" von 4200 Wohneinheiten starten.

Bautätigkeit beeinflusst Bevölkerungsentwicklung

Die Empirica-Studie verweist auf den engen Zusammenhang zwischen Bautätigkeit und Bevölkerungsentwicklung. Als Beispiel gilt der Zeitraum der Entstehung der Stadtteile Rieselfeld und Vauban. Damals konnten der Wohnungsmarkt entspannt, der starke Preisanstieg vorübergehend gestoppt und der Wanderungssaldo bei Familien mit dem Umland vorübergehend in ein Wanderungsplus umgekehrt werden. Von 100 neu gebauten Wohnungen wurden damals 70 durch Freiburgerinnen und Freiburger belegt und 30 durch Zuzug von außerhalb des Stadtkreises.

4. Vorschläge der Verwaltung

Verstärkt Bauflächen bereitstellen

Als Konsequenzen aus den Untersuchungen schlägt die Stadtverwaltung daher dem Gemeinderat mehrere Punkte vor.

  1. Kurzfristig müssen die im Flächennutzungsplan (FNP) 2020 enthaltenen Bauflächen und weitere Innenflächen entwickelt werden. Gebraucht würden rechnerisch rund 1000 neue Wohneinheiten jährlich. Die Verwaltung werde alles daran setzen, dieses zu erreichen, habe jedoch stets darauf verwiesen, dass bis zur Umsetzung des neuen Stadtteils dieses Ziel schwierig zu erreichen ist. Realistisch sei die Umsetzung von 500 bis 700 Einheiten.
  2. Wichtig ist die Entwicklung eines neuen Stadtteils mit bis zu 5000 Wohneinheiten.
  3. Mittelfristig könnte der Perspektivplan weitere Flächen und Potenziale zur Innenentwicklung und Möglichkeiten für eine höhere Baudichte, aber auch die Grenzen der Nachverdichtung aufzeigen.
  4. Regionale Kooperation bei der Entwicklung von Siedlungsflächen.
  5. Mit der Freiburger Stadtbau (FSB) soll aufgearbeitet werden, wie weitere geförderte Wohnungen entstehen können und Übergangsstrategien zur Sicherung des Wohnungsbestands sowie die Verlängerung von Belegungsbindungen erreicht werden können. Seit Anfang letzten Jahres gilt mit der Zweckentfremdungssatzung ein weiteres Instrument der Wohnungspolitik. Der Milieuschutzschließlich wurde jetzt für ein Gebiet in St. Georgen eingesetzt, um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuschränken. Die generelle Einführung einer Milieuschutzsatzung wird derzeit geprüft.

Dokumente zum Download

Kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung und Haushaltevorausrechnung für Freiburg 2014-2030

122 Seiten mit zahlreichen Grafiken und Tabellen

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Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsnachfrageprognose 2030

Entwurf, empirica, November 2014)

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Veröffentlicht am 26. Mai 2015

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