Energetische Sanierung Schritt für Schritt

Bitte beachten Sie, dass die folgenden Angaben nur eine erste Hilfestellung und Anregung sein können, um Sie auf dem Weg zur Realsierung Ihres Vorhabens zu unterstützen. Die Angaben ersetzen in keinem Fall den Rat eines steuerlichen, rechtlichen oder technischen Fachmanns, den Sie im Zuge der Umsetzung in der Regel in Anspruch nehmen sollten.

Vorbereitungs- und Informationsphase

Vorbereitungs- und Informationsphase

Hier geht es darum, erste Informationen einzuholen und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Wer möchte, kann mit Internet-Tools den Energieverbrauch des Gebäudes grob abschätzen.

Tipp: Hilfreich ist es, vor der Eigentümerversammlung mit dem Verwalter und möglichst vielen Eigentümern vorbereitende Gespräche zu führen.

Wichtig: Bei vermietetem Wohnungseigentum ist eine rechtzeitige Ankündigung (spätestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten) erforderlich, da sonst sind die Mieter nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet sind bzw. eine Mieterhöhung später nicht geltend gemacht werden kann.

Maßnahmen rechtzeitig ankündigen!
Der Vermieter muss eine geplante Modernisierung spätestens 3 Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten schriftlich per Post, E-Mail oder auch Fax (in sogenannter Textform) dem Mieter ankündigen. Inhalt dieser Ankündigung muss neben dem geplanten Beginn der Maßnahme auch die Art und der Umfang, sowie die geplante Dauer der Arbeiten sein. Ist nach Abschluss der Modernisierung eine Mieterhöhung geplant, so ist der Vermieter ebenfalls dazu verpflichtet dem Mieter über die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren.

Hat der Vermieter in Verbindung mit den Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung angekündigt, so kann er diese nach Abschluss der kompletten Arbeiten geltend machen. Hierbei darf die jährliche Mieterhöhung nach § 559 BGB jedoch nicht mehr als elf Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.
Kosten, die im Zuge der Modernisierung durch reine Renovierungsarbeiten (Instandhaltungsarbeiten) angefallen sind, dürfen bei der Berechnung der Mieterhöhung nicht mit einbezogen werden. Ebenso dürfen Zuschüsse von staatlicher oder kommunaler Seite nicht mit angerechnet werden (§ 559a BGB).

Beschlussvorlage zur Beauftragung eines Energiekonzepts

Beschlussvorlage zur Beauftragung eines Energiekonzepts

Die Beschlussvorlage wird je nach WEG durch den Verwalter und/oder Beirat vorbereitet und sollte auf der Basis von zwei bis drei Angeboten für die Erstellung eines detaillierten Energiekonzepts fußen.

Tipp: Sollte sich in den Vorgesprächen gezeigt haben, dass ein Teil der Eigentümer einem detaillierten Energiekonzept skeptisch gegenübersteht, kann zu einer ersten Abschätzung der Wirtschaftlichkeit der Sanierung auch erst einmal ein "kleines" Energiegutachten (ab ca. 300 Euro) beschlossen werden. Dann wird allerdings eine zusätzliche Versammlung nötig. Zur Beschleunigung des Prozesses, kann die folgende Eigentümerversammlung als Sondersitzung unter dem Jahr einberufen werden.

Erste Eigentümerversammlung: Beauftragung eines Energiekonzepts

Erste Eigentümerversammlung: Beauftragung eines Energiekonzepts

Ziel dieser Eigentümerversammlung ist die Beauftragung entweder eines detaillierten Energiekonzeptes mit verschiedenen Sanierungsvarianten und Wirtschaftlichkeitsanalyse oder zumindest eines ersten Energiegutachtens. Für das Energiekonzept können Zuschüsse vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) beantragt werden.

Beschlussvorlage für zweite Eigentümerversammlung: Kostenrahmen aufzeigen

Beschlussvorlage für zweite Eigentümerversammlung: Kostenrahmen aufzeigen

Die Beschlussvorlage wird je nach WEG durch den Verwalter und/oder Beirat vorbereitet und zeigt den groben Kostenrahmen, Energieeinsparung und Wirtschaftlichkeit für die verschiedenen Sanierungsbausteine des Energiekonzeptes auf. Zusätzlich wird für die jeweiligen Sanierungsvarianten dargelegt, wie viel die WEG zusätzlich zu den vorhandenen Rücklagen als Sonderumlage aufbringen muss oder ob ein Darlehen aufgenommen werden sollte.

Tipp: Nicht nur Privatpersonen sondern auch die WEG als solches kann z. B. ein KfW-Darlehen beantragen. Die Kreditaufnahme wird in Baden-Württemberg dadurch erleichtert, dass WEG für ihre Darlehen eine Bürgschaft der Landesbank Baden-Württemberg in Anspruch nehmen können. Im Innenverhältnis haftet dennoch jeder für den anderen. Darauf sollte in der Versammlung unbedingt hingewiesen und ins Protokoll mit aufgenommen werden. Weitere Informationen finden Sie hier.

Zweite Eigentümerversammlung: Kostenrahmen und Finanzierung festlegen

Zweite Eigentümerversammlung: Kostenrahmen und Finanzierung festlegen

Zuerst wird das Energiekonzept durch den Energieberater erläutert und anschließend die Beschlüsse zu den Sanierungsmaßnahmen getroffen. Dabei wird festgelegt,

  • welche Sanierungsvariante aus dem Energiekonzept durchgeführt wird mit Vorgabe eines Kostenrahmens,
  • und wie die Finanzierung konkret gestaltet wird - also die Entscheidung für Sonderumlage oder gemeinsames KfW-Darlehen.
  • Eventuell können auch schon Details der Ausführung festgelegt werden (zum Beispiel Dämmstoff, Fensterrahmen, Farbe, Oberfläche usw.) bzw. welche Alternativen für die Ausschreibung vorgegeben werden.

Die WEG kann die Verantwortung für das weitere Vorgehen an den Verwalter und/ oder Beirat abgeben. Empfehlenswert ist diesem Fall, einen Unterstützungskreis einzurichten, der den Verwalter bei der Auswahl von Angeboten unterstützt.

Folgende Vollmachten werden von der WEG an Verwalter und/ oder Beirat erteilt:

  • Beauftragung der Planung an spezialisierten Architekten, Energieberater mit Referenzen, Ingenieur o.ä.
  • Einholung von Angeboten für die Sanierungsmaßnahmen
  • Beantragung von Fördermitteln (vor Beauftragung der Sanierungsmaßnahmen!) – siehe nebenstehende Links
  • Beauftragung der Sanierungsmaßnahmen
  • Optional kann vor der endgültigen Beauftragung der Sanierungsmaßnahmen eine weitere Eigentümerversammlung einberufen werden, um dort gemeinsam die Entscheidung für Angebote zu treffen