Pressemitteilung vom 28. März 2022

Neue Grundsätze im Erbbaurecht für den Geschosswohnungsbau

  • Anreize für bezahlbaren Wohnraum und Förderung von Familien
  • Baustein aktiver und nachhaltiger Liegenschafts-, Boden- und Wohnungspolitik

Mit den neuen Grundsätzen im Erbbaurecht für den Geschosswohnungsbau legt die Stadtverwaltung Freiburg einen weiteren wichtigen Baustein der städtischen Liegenschafts-, Boden- und Wohnungspolitik vor. Um städtische Vermögenswerte zu erhalten und der Bodenspekulation entgegenzuwirken, hat der Gemeinderat 2018 den Verkaufsstopp für städtische Erbbaurechtsgrundstücke im Wohnbau beschlossen. Auch sonstige städtische Flächen sollen vorrangig nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. Davon ausgenommen sind gewerbliche Flächen. Mit dem Beschluss wurde die Verwaltung auch beauftragt, die Grundsätze der Erbbaurechtsverwaltung neu zu erarbeiten. Im Juli 2020 wurden solche Grundsätze bereits für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie zuvor auch bereits ein familienfreundliches Sonderprogramm für das Baugebiet „Alter Sportplatz Ebnet“ vorgestellt. Jetzt werden die neuen Regeln für den Geschosswohnungsbau präsentiert, die der Gemeinderat am 5. April beraten wird.

Damit im Geschosswohnungsbau im Erbbaurecht bezahlbarer Wohnraum entstehen kann und bestehen bleibt, wurde eine Systematik entwickelt, die schwerpunktmäßig langfristig günstige Mieten, aber auch Eigentum für Familien im Fokus hat. Anhand verschiedener Faktoren etwa für mehr geförderten Mietwohnungsbau oder längere Bindungsfristen, kann der Erbbauzins merklich gesenkt werden.

„Unser Ziel ist eine nachhaltige und aktive Liegenschafts-, Boden- und Wohnungspolitik. Dabei wollen wir über eine Vertragslaufzeit von bis zu 75 Jahren bezahlbaren Wohnraum schaffen und gleichzeitig die Grundstücke – das Vermögen der Stadt – in der öffentlichen Hand behalten. Wir bieten mit den flexiblen Lösungen der neuen Grundsätze aktiv Anreize an, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und diesen langfristig zu erhalten. Und wir kreieren einen flexiblen Rahmen, der die verschiedenen Lebenslagen und Lebensphasen der Menschen in Freiburg berücksichtigt“, sagt Finanzbürgermeister Stefan Breiter, verantwortlich für das Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, das die Erbbaurechtsgrundsätze unter Beteiligung des Referats für bezahlbares Wohnen und anderer städtischer Ämter federführend erarbeitet hat.

Für die Vermarktung von einzelnen Baugebieten, etwa Kleineschholz oder Dietenbach, ermöglichen diese Grundsätze spezifische Lösungen in Vermarktungskonzepten, die den jeweiligen besonderen Zielsetzungen und Situationen dieser Baugebiete Rechnung tragen. Auch grundstücksbezogene Differenzierungen sind möglich. „Die Möglichkeit gebietsspezifischer und grundstücksspezifischer Regelungen der Erbbaukonditionen in Vermarktungskonzepten geben die Chance, wohnungspolitische und bodenpolitische Ziele möglichst passgenau umzusetzen“, erläutert Bruno Gramich, Leiter des Amtes für Liegenschaften und Wohnungswesen. Doch die neuen Regelungen braucht es auch ohne den Blick auf die großen Neubaugebiete. Denn die Stadt verwaltet schon jetzt rund 700 Erbbaurechte im Geschosswohnungsbau, davon sind ca. 170 Mietobjekte und ca. 530 Wohnungserbbaurechte (Eigentumswohnungen im Erbbaurecht).

Im Geschosswohnungsbau auf Erbbaugrundstücken sind sechs verschiedene Fallkonstellationen definiert, für die jeweils eigenen Varianten angedacht sind. Bezugsgröße ist in allen Fällen der Bodenrichtwert. Ein Überblick:

Neubau eines Wohnhauses mit Mietwohnungen

In diesem Bereich wird der Erbbauzins von bislang vier auf zwei Prozent gesenkt. Bei Neubauten müssen aber die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt Freiburg eingehalten werden. Das bedeutet, dass mindestens 50 Prozent geförderter Wohnraum entstehen muss. Für diese Fläche des geförderten Wohnraums gilt ein reduzierter Erbbauzins von 1,5 Prozent. Entstehen mehr vergünstigte Wohnungen und/oder wird der Mietpreis weiter gesenkt oder die Mietpreisbindung verlängert, vergrößert sich die Absenkung des Erbbauzinses. Mindestens wird aber ein Prozent verlangt.

Die günstigere Pacht zählt nur für den Anteil der Fläche, auf der auch Wohnungen mit vergünstigten Wohnungen entstehen. Ein Beispiel:
Wird ein Haus mit zehn Wohnungen gebaut und fünf davon werden vergünstigt angeboten – dann gilt der Rabatt auf den Erbbauzins für die fünf vergünstigten Wohnungen. Und zwar so lange, wie dort eine reduzierte Miete besteht.

Neubau eines Hauses mit Eigentumswohnungen auf Erbbaurechtsbasis (Wohnungserbbaurechte)

Hier wird der Erbbauzins auf drei Prozent festgelegt. Entsteht ein Neubau mit Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück der Stadt, dann gelten im Grundsatz Regeln, die auch im Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern greifen. Es ist ein Familienbonus vorgesehen. Das heißt, wenn Familien innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen (festgelegt im Wohnraumförderungsgesetz des Landes), ist eine Absenkung um 0,5 Prozent pro kindergeldberechtigtem Kind im Haushalt vorgesehen, bis zu einem Mindestzinssatz von 1 Prozent. Die Reduzierung gilt auch für pflegebedürftige Personen und Menschen mit Schwerbehinderung.

Damit der Erbbauzins nicht zu hoch steigt, wenn die Kinder aus dem Haus sind oder allgemein die Begründung für die Abschläge entfällt, wird der Erbbauzins nach Wegfall des Abschlags auf 2,75 Prozent begrenzt.

Verlängerung eines bestehenden Erbbauvertrags für Häuser mit Mietwohnungen

Hier soll künftig im Grundsatz ein Erbbauzins von zwei Prozent gelten. Die Stadt verwaltet derzeit rund 170 Erbbaurechte für Häuser mit Mietwohnungen, davon laufen in den nächsten zehn Jahren rund 39 aus. Wohnungspolitisches Ziel ist es, bezahlbare Mieten auch nach der Anpassung im Zuge der Vertragsverlängerung beizubehalten, Luxussanierungen auszuschließen und dass Mietwohnungen nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Um den Erbbauzins weiter zu senken, besteht die Möglichkeit in Gesprächen mit der Stadt etwa eine Mietpreisbindung anzubieten, der Stadt Belegungsrechte einzuräumen oder sich zu verpflichten, das Objekt dauerhaft im Bestand zu halten. Maßgeblich ist die Attraktivität des Gesamtangebotes.

Bei der Verlängerung von Verträgen kann zudem die Laufzeit gewählt werden (25, 50 oder 75 Jahre). Bei kürzeren Laufzeiten wird ein geringerer Bodenwert angesetzt.

Verlängerung des Erbbaurechts für Häuser mit Eigentumswohnungen

Die Stadt verwaltet rund 530 Wohnungserbbaurechte im Bestand. Erste Verlängerungen stehen in rund 40 Jahren an. Hier gelten zukünftig drei Prozent Erbbauzins. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft gemeinsam dazu entscheiden, den Erbbauvertrag zu verlängern, können die einzelnen Parteien noch einen günstigeren Erbbauzins angeboten bekommen, wenn entsprechende Kriterien vorliegen (vergleiche Punkt Neubau Haus mit Eigentumswohnungen).

Zudem kann auch hier bei der Verlängerung eine differenzierte Laufzeit gewählt werden (25, 50 oder 75 Jahre), auch hier einhergehend mit einer Absenkung der Bodenrichtwerte als Bemessungsgrundlage.

Verkauf eines ganzen Hauses mit Mietwohnungen

Wenn ein Haus mit Mietwohnungen auf einem Erbbaugrundstück innerhalb der engeren Familie weitergegeben wird, bleiben die bisherigen Konditionen bestehen. Wird das Gebäude an einen Dritten abgegeben, werden die Konditionen angepasst und mit dem Käufer des Erbbaurechts neu verhandelt. Hier gilt der Katalog an Maßnahmen aus dem Punkt „Verlängerung Erbbaurecht für Häuser mit Mietwohnungen“.

Verkauf einer Eigentumswohnung auf einem Erbbaugrundstück

Wird eine einzelne Wohnung verkauft, verhandelt die Stadt mit den Kaufenden über neue Konditionen. Dabei gilt ein Erbbauzins von drei Prozent. Zusätzlich wird ein Prozent Ermäßigung auf den Bodenrichtwert pro abgelaufenem Vertragsjahr der Vorbesitzenden angerechnet. Außerdem gelten die möglichen Vergünstigungen aus dem Punkt Neubau eines Hauses mit Eigentumswohnungen, also insbesondere die Abschläge für im Haushalt lebende kindergeldberechtigte Kinder, pflegebedürftige und schwerbehinderte Menschen.

Ablöse

Eine attraktive Komponente bietet das neue Modell mit der Option, den Erbbauzins bei Vertragsabschluss einmalig abzulösen. D.h., entscheidet sich der Erbbaurechtsnehmer nicht für eine regelmäßige Erbbauzinszahlung, besteht die Möglichkeit, zu Beginn einen errechneten Betrag aus dem Wert des diskontierten Erbbauzinses über die Laufzeit des Erbbaurechts, maximal 100 Prozent des Grundstückswertes, in Form einer einmaligen Zahlung abzulösen. Für die Erbbauberechtigten wird die Nutzung des Erbbaurechts damit deutlich attraktiver. Neben einer alternativen Finanzierungsmöglichkeit erhalten die Erbbauberechtigten langfristige Planungs- und Kalkulationssicherheit, da keine laufenden Erbbauzinsen in der Vertragslaufzeit anfallen. Das Modell greift ebenfalls die Koppelung der Absenkung des Erbbauzinses bei günstigen Mieten auf. Auch bei der Ablöse soll damit bezahlbares Wohnen im Erbbaurecht begünstigt werden.

Veröffentlicht am 28. März 2022