5. Wie kann die Stadt gewährleisten, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht?

Was bedeutet eigentlich bezahlbares Wohnen?

  • Heute liegt der Anteil der Wohnkosten bei Haushalten, die zur Miete wohnen, bei durchschnittlich 38 % des verfügbaren Einkommens.
  • Grundsätzlich wird mit bezahlbarem Wohnen das Ziel beschrieben, dass nicht mehr als ca. ein Drittel des Einkommens für Ausgaben rund um das Wohnen in Anspruch genommen werden. Naturgemäß spielt dann aber auch die tatsächliche Höhe des verfügbaren Einkommens eine Rolle, bei niedrigem Einkommen ist es wesentlich wichtiger, dieses Ziel tatsächlich zu erreichen.
  • In diesem Sinn bezahlbar sind Mietpreise, die zwischen 7 €/m2 und 10 €/m2 (2018) liegen.
  • Das Baugebiet Gutleutmatten zeigt, dass bei geschickter Vermarktung von städtischen Grundstücken nicht nur preisgünstige öffentlich geförderte Mietwohnungen, sondern auch preisgünstige frei finanzierte Mietwohnungen entstehen können.
Dietenbach soll Wohnen für alle möglich machen (Foto: Th. Gries)

Wie sichert die Stadt, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht?

  • Bezahlbares Wohnen oder öffentlich geförderter Mietwohnungsbau kann mit den Instrumenten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme abgesichert werden. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist speziell für die Umsetzung von Vorhaben des Städtebaus geschaffen worden. Mit dem neuen Stadtteil Vauban hat die Stadt bereits beste Erfahrungen gesammelt.
  • Etwa 40 % des Gebiets werden der Stadt gehören. Bezahlbarer Wohnraum entsteht in allen Städten in erster Linie auf eigenen Flächen. Aber auch die Sparkassengesellschaft, die mehr als 50 % des Gebiets erwerben will, ist bereit, ihre Vermarktung mit der Stadt auf die vom Gemeinderat beschlossenen Grundzüge abzustimmen und sie will auch eigene Konzepte zur Realisierung preiswerten Wohnens entwickeln.
  • Der Verkauf der Grundstücke erfolgt zu einem Festpreis. Nach heutigen Preisen wären das ca. 680 – 820 EUR/qm. Nirgendwo in Freiburg ist erschlossenes Bauland so günstig.
  • Der Gemeinderatsbeschluss sieht 50 % öffentlich geförderte Mietwohnungen vor.

Wer baut?

  • Bis zu 1.500 geförderte Mietwohnungen kann die Freiburger Stadtbau erstellen, die weiteren werden durch konzeptionelle Vergaben gesichert. Hier spielt z.B. das Mietshäusersyndikat, das in Gutleutmatten bezahlbaren Wohnraum errichtet hat, eine wichtige Rolle.
  • Neben dem öffentlich geförderten Mietwohnungsbau (50% lt. Gemeinderatsbeschluss) kann auch die Errichtung von mietpreisgebundenem Wohnraum sowie die Errichtung von geförderten Eigentumsmaßnahmen vorgegeben werden.
  • Zudem werden öffentliche Träger wie das Studierendenwerk rund 700 Wohnheimplätze für Studierende bauen, und die Universitätsklinik will 250 Wohnungen für ihr Personal bauen.
  • Das Vermarktungskonzept wird 2019/2020 mit dem Gemeinderat unter Beteiligung eines Zufallsquerschnitts der Freiburger Bevölkerung erarbeitet. Das Vermarktungskonzept schafft auch die Grundlagen dafür, dass in konzeptionellen Vergaben Akteure wie Mietshäusersyndikat, Wohnungsbaugenossenschaften oder auch Baugruppen zum Zuge kommen, die für bezahlbaren Wohnraum stehen.

Wie kann die 50%-Quote gesichert werden?

  • Zunächst kann die Stadt über ihren eigenen Flächenanteil (ca. 40 % = ca. 2.500 WE) Einfluss darauf nehmen, dass bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird.
  • Die FSB kann bis zu 1.500 WE bauen.
  • Die Sparkassengesellschaft wird auch bezahlbare Wohnungen realisieren, sie ist nach dem im August 2018 unterzeichneten Rahmenvertrag an die vom Gemeinderat beschlossenen Ziele gebunden. Einzelheiten werden im Vermarktungskonzept erarbeitet.
  • Die sozialen Bindungen werden grundbuchlich über Dienstbarkeiten (in Form von Belegungsrechten zugunsten der Stadt) gesichert, alternativ kommt grundsätzlich auch die Bestellung von Erbbaurechten in Betracht.

Wie gelingt es, dass Dietenbach dauerhaft ein Wohnort für Menschen ist, die sich hochpreisige Wohnungen nicht leisten können?

  • Im Rahmen des Vermarktungskonzeptes können Anreize für Bindungsfristen gemacht werden, die über die Bindungsfristen des geförderten Wohnungsbaus hinausgehen. Entsprechendes gilt für Grundstücksvergaben im mietpreisgebundenen Wohnungsbau.
  • Für die Freiburger Stadtbau können die Bindungsfristen unmittelbar vom Gemeinderat beschlossen werden.
  • Die Bindungsfristen sind heute deutlich länger als bei den Stadtteilen Rieselfeld und Vauban, sie betragen oft zwischen 30 und 60 Jahren.

Für wen wird gebaut? Welche Bevölkerungsgruppe profitiert vom "sozialen Wohnungsbau", welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

  • Eine geförderte Mietwohnung darf nur einem Mieter oder Wohnungssuchenden überlassen werden, der durch einen Wohnberechtigungsschein nachweist, dass er die Einkommensgrenze einhält und die Wohnung die für ihn angemessene Größe hat.
  • Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau richtet sich heute an breite Bevölkerungsschichten. So liegt die Einkommensgrenze für einen 4-Personenhaushalt bei mehr als 5.500 €/Monat.
  • Insgesamt profitiert die gesamte Stadt von so genannten „Sickereffekten“. Wenn jemand in eine neue Wohnung im Stadtteil Dietenbach zieht, wird Wohnraum frei, den sich auch andere wieder leisten können. Eine Studie aus NRW zeigt, dass durch die damit ausgelöste Umzugskette rechnerisch 3,3 Haushalte profitieren.

Wie werden Menschen mit moderaten bis mittleren Einkommen (die nicht bei der 50% einbezogen sind) berücksichtigt, die auf private Mietangebote angewiesen sind?

  • Personengruppen, die nicht im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau wohnen können, weil sie ein höheres Einkommen haben, können öffentlich geförderte Eigentumsmaßnahmen in Anspruch nehmen oder werden im preisgebundenen Mietwohnungsbau berücksichtigt.

Wie werden Familien mitgedacht?

  • 25% der Wohnungen sind „familiengerecht“ gedacht. Die Gebäude haben größere Wohnungen und einen direkten Zugang zu privatem Grün.
  • Hierzu gehören das städtischen Reihenhaus, der Bautyp „Stadtvilla“ als Punkthaus oder das Stadthaus (1 Gebäude auf schmaler Parzelle mit kleinem Garten und 1 Partei über 3-4 Etagen oder 2 Parteien in zwei Maisonettewohnungen übereinander).
  • Zudem können Familien im Rahmen des Vermarktungskonzepts bevorzugt berücksichtigt werden (insbesondere bei der Vergabe von Grundstücken an Baugemeinschaften oder bei der Vergabe zur Errichtung von öffentlich geförderten Eigentumsmaßnahmen).

Wie Studierende?

  • Das Studierendenwerk könnte ein Studi-Dorf mit ca. 700 Wohnheimplätzen bauen
  • Studis profitieren von einem lebendigen, urbanen Umfeld mit guten Radwege- und Straßenbahnverbindungen in die Innenstadt und zur Uni.

Inwieweit werden Flächen für experimentelles Wohnen, wie z.B. das Leben im tiny house berücksichtigt?

  • Ob und inwieweit Formen experimentellen Wohnens berücksichtigt werden, muss der Gemeinderat im Rahmen des Vermarktungskonzepts entscheiden.

Kontakt

Projektgruppe Dietenbach
Fehrenbachallee 12 (Rathaus im Stühlinger)
79106 Freiburg

dietenbach@stadt.freiburg.de
Tel. 0761 / 201-4091