Neue Regelung greift nicht in allen Fällen

50% geförderter Wohnungsbau: Nur bei neuen Baurechten

Der Anteil von geförderten Mietwohnungen, den Bauherren schaffen müssen, wurde auf 50 Prozent erhöht. Welche Bauvorhaben sind von dieser neuen Regel betroffen und welche Regelungen gelten für die laufenden Verfahren?

Grundstückseigentümer müssen soziale und ökologische Leistungen mitfinanzieren. Dazu gehörte bisher beispielsweise die Verpflichtung, dass 30 Prozent der Wohnungen als geförderter Miet- oder Eigentumswohnungsbau nach dem jeweils geltenden Landeswohnraumförderungsgesetz zu errichten sind. Alle Details werden in sogenannten städtebaulichen Verträgen zwischen Eigentümern und der Stadt fixiert. In den letzten 15 Jahren hat die Stadt Freiburg in rund 65 Baugebieten derartige Verträge abgeschlossen und damit den Bau von geförderten Miet- und Eigentumswohnungen ausgelöst.

Angesichts der wachsenden Nachfrage nach preiswertem Wohnraum hat der Gemeinderat am 19. Mai dieses Jahres beschlossen, einen Passus in den städtebaulichen Verträgen zu ändern. Der Beschluss lautet:

„Die baulandpolitischen Grundsätze sind dahingehend zu ändern, dass bei der Schaffung von Baurechten und der Durchführung von privaten Bodenordnungsverfahren im Umfang von 50 Prozent der neu geschaffenen Geschossfläche geförderter Mietwohnungsbau zu realisieren und zu belegen sind. Ausnahmen hiervon sind im Einzelfall zu begründen und vom Gemeinderat zu beschließen.“

Dieser Beschluss hat zwei Konsequenzen: Zum einen ist geförderter Eigentumswohnungsbau, über den in den letzten zehn Jahren rund 400 Wohneinheiten realisiert wurden, gar nicht mehr vorgesehen. Und zum anderen steigt der vom Bauherrn zu schaffende Anteil geförderter Mietwohnungen von 30 auf 50 Prozent. Ausnahmen sind möglich, müssen aber vom Gemeinderat beschlossen werden. Welche Bauvorhaben nun von dieser neuen Regel betroffen sind und welche Regelungen für die laufenden Verfahren gelten, erläutern wir nachfolgend.

Bauvorhaben bei neuen Bebauungsplänen

Grundsätzlich sind von den geänderten baulandpolitischen Grundsätzen alle Baugebiete betroffen, in denen es zum Abschluss städtebaulicher Verträge kommt, also wenn ein neues oder zusätzliches Baurecht geschaffen wird. Ein solches Recht entsteht zum Beispiel, wenn der Gemeinderat einen neuen Bebauungsplan aufstellt. Dies gilt vor allem im Außenbereich, aber auch im Innenbereich können neue Bebauungspläne zusätzlichen Wohnungsbau ermöglichen. Bereits geschlossene Verträge müssen natürlich nicht geändert werden, und es bleibt bei dem vertraglich festgelegten 30-Prozent-Anteil geförderter Miet- oder Eigentumswohnungen.
Und auch dort, wo das Verfahren und die Verhandlungen schon weit gediehen sind, schlägt die Verwaltung aus Gründen des Vertrauensschutzes vor, die bisherige 30-Prozent-Regelung beizubehalten.

Private und amtliche Umlegungsverfahren

Der Beschluss findet nach Auffassung der Verwaltung dagegen keine Anwendung bei amtlichen Umlegungsverfahren. Vor allem im Außenbereich sind die Grundstücke oft stark parzelliert und müssen neu geordnet werden. Dies kann durch freiwillige oder amtliche Umlegungen erfolgen. Bei amtlichen Umlegungen findet die neue 50-Prozent-Regelung keine Anwendung. Denn in diesen Fällen werden vom Umlegungserlös aus dem Verfahren schon jetzt 30 Prozent als zweckgebundene Rücklage für geförderten Wohnungsbau an den städtischen Haushalt abgeführt. Dieser Anteil wurde vom Gemeinderat nicht modifiziert und bleibt unverändert. Anders ist es bei privat organisierten Umlegungen: Hier ist der vom Gemeinderat beschlossene 50-Prozent-Anteil geförderten Mietwohnungsbaus umzusetzen, sofern die Grundstückeigentümer nicht ein Zehntel des neu geschaffenen Baulands unentgeltlich zugunsten des geförderten Wohnungsbaus an die Stadt abtreten.

Bauvorhaben außerhalb von Bebauungsplänen

Sofern ein Neubauvorhaben ohne Bebauungsplan oder entsprechende Satzung nach § 34 BauGB genehmigt wird, muss es sich an der Umgebungsbebauung orientieren. Daraus entsteht jedoch kein neues Baurecht, und somit gibt es auch keinen städtebaulichen Vertrag.

Verkauf städtischer Grundstücke

Die städtebaulichen Grundsätze finden auch beim Verkauf städtischer Grundstücke Anwendung. Das heißt der Erwerber muss sich im Kaufvertrag grundsätzlich zum Bau von 50 Prozent geförderten Mietwohnungen verpflichten.

Veröffentlicht am 03. Juli 2015

Service

Termine

Nachrichten abonnieren

Bleiben Sie auf dem Laufenden über aktuelle Nachrichten aus Planen und Bauen, abonnieren Sie hier den RSS-Feed

Weitere Infos zur Funktionsweise von RSS-Feeds finden Sie unter www.freiburg.de/socialmedia