Schritt für Schritt zur Vergleichsmiete

Der neue Mietspiegel ist da

Ist die Miete zu hoch, oder ist die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung berechtigt? Wie viel Miete kann ich für meine Wohnung verlangen? Antwort auf diese Fragen gibt der Mietspiegel, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete abgebildet wird.

Nur Mietverträge, die innerhalb der vergangenen 4 Jahre verändert oder neu vereinbart worden sind, fliessen in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Foto: A.J. Schmidt

Diese Vergleichsmiete ist eine mithilfe statistischer Verfahren berechnete Durchschnittsmiete. In die Auswertung fließen aufgrund gesetzlicher Vorschriften allerdings nur Haushalte ein, deren Mietverträge innerhalb der vergangenen vier Jahre verändert oder neu vereinbart worden sind. Dadurch will der Gesetzgeber sicherstellen, dass die Durchschnittsmiete den aktuellen Marktpreis widerspiegelt (daher der Name „Mietspiegel“). Diese Begrenzung wird verschiedentlich aber sehr kritisch gesehen, da länger unverändert bestehende, möglicherweise günstigere Mietverhältnisse nicht in die Berechnungen eingehen. Die derzeitige Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgelegt, die Verlängerung des Betrachtungszeitraums zu prüfen – eine gesetzliche Neuregelung gibt es allerdings noch nicht.

Beim vorliegenden, seit 1. Januar gültigen Mietspiegel 2019/2020 handelt es sich um eine Fortschreibung gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Im Rahmen dieser Fortschreibung wird dabei das dem Mietspiegel zugrunde liegende Mietniveau an die aktuelle Marktentwicklung angepasst. Hierbei wird der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland herangezogen.

Der Mietspiegel 2019/2020 wurde von einer paritätisch besetzten und ehrenamtlichen Arbeitsgruppe, bestehend aus Fachkräften der Freiburger Wohnungswirtschaft und Interessenverbänden, unter Moderation eines anerkannten Mietrechtsexperten erstellt und durch das Hamburger GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung wissenschaftlich begleitet. Mit seinem Beschluss vom 13. November 2018 hat ihn der Gemeinderat als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.

Qualifizierter Mietspiegel
Als „qualifiziert“ gilt ein Mietspiegel, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt wurde und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter anerkannt wird. Außerdem muss er alle zwei Jahre der Markt-entwicklung angepasst werden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird auch von den Gerichten anerkannt. Seit seiner Einführung im Jahr 1994 ist die Anzahl der vor Gericht ausgetragenen Mietstreitigkeiten in Freiburg deutlich zurückgegangen.

Was sind die wichtigsten Änderungen 2019?
Die mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen – unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen – liegt in der Stadt Freiburg nach der Neuerhebung bei 8,56 Euro je Quadratmeter. Die durchschnittliche Mietpreissteigerung seit dem letzten Mietspiegel 2017 beträgt etwa 3,7 Prozent.

Für welche Wohnungen ist der Mietspiegel anwendbar?
Der Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle Mietwohnungen des freien Wohnungsmarkts zwischen 20 und 150 Quadratmeter. Ausgenommen sind preisgebundene oder geförderte Wohnungen, Wohnungen in Studierenden- oder sonstigen Wohnheimen, Wohngemeinschaften mit Einzelmietverträgen, möblierte Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

Was gehört zur Miete?
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt es sich um monatliche Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter. Die Nettokaltmiete ist das Entgelt rein für die Überlassung der Wohnung ohne Betriebskosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung, also auch ohne Heizkosten. Der Mietpreis für eine Garage oder einen Stellplatz, etwaige Möblierungs- und Untermietzuschläge sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Kostenansätze für Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungskosten sind für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Bedeutung. Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich gestaltet. Sind bei-spielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.

Wie berechne ich meine Vergleichsmiete?
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt im Mietspiegel über mehrere Tabellen: Die Basismiete wird in Tabelle 1 abgebildet und richtet sich nach der Größe der Wohnung in Quadratmetern Wohnfläche.
Besonderheiten bei Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung werden über ein Tabellensystem mit Zu-/Abschlägen erfasst und ermöglichen eine detaillierte Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen, die von der Basismiete abweichen. Für besondere Wohnwertmerkmale wie Penthousewohnungen oder die Lage an einer stark befahrenen Bahntrasse sind weitere Zu- oder Abschläge in einer Preisspanne von +5 bis –5 Prozent möglich.

Veröffentlicht am 18. Januar 2019
Kommentare (1)

Mietspiegel erzeugt ebenfalls ungerechtfertigte Verteuerung von Wohnraum

Von Paul Stefan
20.01.2019 22:38

Leider ist der Wegfall von wertmindernden Kriterien in den letzten beiden Mietspiegeln die Ursache dafür, dass der Vermieter alle zwei Jahre unsere Miete um die 15% erhöht, da der Quadratmeterpreis der Vergleichsmiete signifikant steigt. In unserem Fall bei einer sehr guten Lage in Herdern mit einem unterirdischen Standard der Whg. Einzelöfen, 1 Zimmer ohne Heizung, kein Bad, Toilette auf dem Treppenabsatz außerhalb der Whg, Elektrik von vor Jahrzehnten ohne FI und mit klassischer Nullung, Tritschallbelastung aus der oberen Whg, die Liste wäre noch weiterzuführen. Bisher war der Ausgleich eine sehr günstige Miete, die ganzen aufgeführten Kriterien schlagen sich aber nicht mehr im Mietspiegel nieder und wir können uns daher nicht gegen Mieterhöhungen wehren.
Hier trägt der Mietspiegel direkt und unmittelbar zur Verteuerung von Wohnraum bei. Nach einer Modernisierung steht die Whg dann dem Markt wieder zu Preisen um die 14€/m² zur Verfügung.
Aber jetzt dürfen wir ja mit mehreren Faktoren wieder ganze 5%!! kürzen, was allerdings das Gericht dann wieder überprüfen muss, da von Vermieterseite mit Sicherheit angefochten..
Danke Gemeinderat

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