5. Gibt es keine Alternativen zu Dietenbach?

Nach welchen Maßstäben wurden Alternativen gesucht?

  • die Alternativenuntersuchung wurde nach Standards durchgeführt, wie sie aus vergleichbaren Verfahren, beispielsweise zur Standortsuche von Windkraftanlagen, bekannt sind.
  • Hierbei werden Ausschlusskriterien von sonstigen Kriterien unterschieden.
  • Der Suchauftrag erstreckte sich auf 5.000 Wohnungen (der Siegerentwurf ermöglicht etwa 6.500 Wohnungen, die zur Deckung des Bedarfs aufgrund evtl. wegfallender Flächen der ProWo (Mooswald-West, Verkleinerung von Zähringen-Nord) auch dringend benötigt werden).
Durch Innenentwicklung wie Dachausbau ensteht zumeist hochpreisiger Wohnraum (Foto: Stadt Freiburg).

Gibt es besser geeignete Flächen für die Entwicklung eines neuen Stadtteils?

Die gesamte unbebaute Gemarkungsfläche der Stadt wurde auf ihre Eignung für den Bau eines neuen Stadtteils für über 5.000 Wohnungen untersucht, folgende Problemschwerpunkte zeigten sich jeweils:

  • Tuniberggemeinden, Hochdorf und Kappel: ländliche Prägung, Entfernung zur Innenstadt,
  • Westliches Rieselfeld: großflächige Inanspruchnahme des Naturschutzgebiets „Freiburger Rieselfeld“ und des FFH- und Vogelschutzgebiets „Mooswälder bei Freiburg“,
  • St. Georgen-West: Grünzäsur den Zielen der Regionalplanung,
  • nördlicher und südlicher Mooswald: naturschutzrechtliche Gründe (FFH- und Vogelschutzgebiet),
  • Östliches Ebnet: Trinkwassergewinnung, naturschutzrechtlichen Gründen (u.a. Wasserschutzgebiet der Zonen I und II sowie FFH-Gebiet).

Inwieweit ist die von der Bürgerinitiative geforderte Innenentwicklung (Nachverdichtung) eine Alternative?

  • Das von der Bürgerinitiative genannte Potenzial von 6.000 zusätzlichen Wohnungen – durch Aufstocken, Ausbauen, Parkplätze überbauen, Reduzierung von Leerstand – ist unrealistisch, weil (1) hierfür die gesetzliche Handhabe gegenüber den privaten Eigentümer_innen fehlt, (2) die betroffene Bevölkerung diese Maßnahmen regelmäßig ablehnt, (3) hierdurch – von einzelnen Ausnahmefällen abgesehen – kein bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann, sondern (4) zumeist hochpreisige Wohnungen entstehen.

In welchem Umfang ist Innenentwicklung möglich?

  • Innenentwicklung ist ein dennoch zentrales Ziel der Wohnbaupolitik. Aber auch bei gesteigerten Anstrengungen kann Innenentwicklung den Bedarf an bezahlbarem Wohnungsbau nicht annähernd decken.
  • Selbst für den optimistischen Fall, dass (1) Innenentwicklung doppelt so viele Wohnungen schafft wie bisher, (2) mehr als 5.000 Wohnungen auf den Restflächen des aktuellen Flächennutzungsplans gebaut werden können und sich (3) in den Gebieten „Stühlinger West“ und „Zähringen Nord“ knapp 2.500 Wohnungen realisieren lassen, liegt das Wohnraum-Defizit immer noch bei deutlich mehr als 4.000 Wohneinheiten bis 2030. Realistisch ist eine Bedarfslücke von mehr als 8.000 Wohnungen, denn die Einwohnerzahlen Freiburg steigen bereits stärker an als prognostiziert. Ohne den geplanten Stadtteil Dietenbach ist das Wohnungsproblem nicht zu lösen.

Worin bestehen die Schwierigkeiten bei Dachausbau und Aufstockung?

  • Ausbau von Dachgeschossen und Aufstockung von Gebäuden sind keine Patentlösungen.
  • Es handelt sich um privates Eigentum, und der Eigentümer darf gesetzlich zum Ausbau nicht gezwungen werden.
  • Das Potenzial erschließt sich deshalb nur sehr langsam. Es ist in der Wohnbedarfsprognose bereits erfasst. Statistisch werden freiwillig ca. 100-150 Wohnungen jährlich geschaffen, die Prognose legt im Hinblick auf die gesteigerten Anstrengungen bereits das doppelte Maß zugrunde. Dennoch fehlen bis 2030 ohne Dietenbach 6.000 Wohnungen, realistisch ca. 8.000 Wohnungen.
  • Der Umbau ist belastend für die Bewohner_innen.
  • Bei Wohnungseigentum sind einstimmige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaften erforderlich und faktisch kaum zu erreichen. In Freiburg sind fast die Hälfte der in Frage kommenden Gebäude Wohnungseigentum.
  • Es entstehen teure Wohnungen, da Eigentümer_innen wegen des bereits bestehenden Baurechts nicht zu sozialem Mietwohnungsbau verpflichtet werden können.
  • Ausbau und Aufstockung sind mit hohen Aufwendungen und Risiken verbunden:
  • Da die Feuerwehr aufgrund der Höhe nicht mehr mit der Tragleiter retten kann, werden besondere bauliche Anforderungen für die Rettungswege nötig, aber auch Baumfällungen oder die Beseitigung von öffentlichen Stellplätzen.
  • Es sind statische Untersuchungen erforderlich, ob das Gebäude ausreichend tragfähig ist – gerade bei Häusern aus der Nachkriegszeit oft ein Problem.
  • Die heutigen Anforderungen an barrierefreies Wohnen (Fahrstuhl etc.) können im Altbaubestand nur mit einem sehr hohen Aufwand erfüllt werden.
  • Es gibt keinen Raum für Stellplätze – entweder muss eine teure Tiefgarage errichtet werden (das heißt: Abbruch des Gebäudes) oder die Baurechtsbehörde verzichtet auf die Stellplätze, dann parken die PkW im ohnehin überfüllten Straßenraum.
  • Es gibt keine Verfahren ohne Einsprüche. Deshalb dauern nicht nur die private Planung, sondern auch die anschließenden Genehmigungsverfahren sehr lang.

Weshalb ist der Stadtteil so groß?

  • der Siegerentwurf ermöglicht etwa 6.500 Wohnungen, die zur Deckung des Bedarfs aufgrund evtl. wegfallender Flächen der Prowo (Mooswald-West, Verkleinerung von Zähringen-Nord) dringend benötigt werden.
  • Ein neuer Stadtteil benötigt auch eine Mindestgröße, damit Einzelhandel und Gastronomie sich tragen, und zentrale Infrastrukturprojekte wie Schulen und Sporthallen einerseits gut zu erreichen, andererseits aber auch langfristig ausgelastet sind.

Kann man die erforderlichen Wohnungen nicht auf mehrere Flächen verteilen?

  • Die Stadt unternimmt bereits große Anstrengungen, die auch trotz Dietenbach bestehende Bedarfslücke dezentral zu schließen: mit Flächen westlich des neuen Rathauses oder auf der Fläche zwischen Zähringen und Gundelfingen.
  • eine vollständig dezentrale Verteilung würde bedeuten, dass alle städtischen Flächen, die bisher nicht bebaut sind, neu überprüft werden müssen. Zur Deckung des Wohnbedarfs müssen dann sehr viele kleinere Flächen in allen Stadtteilen in Anspruch genommen werden.
  • Viele Flächen sollten aber besser für andere Zwecke (Land- und Forstwirtschaft, Kleingartenerholung, Freizeit) verfügbar bleiben – das steht dann in Frage. Zudem sind die entstehenden Baugebiete dann nicht ausreichend groß, um die erforderliche Infrastruktur anzusiedeln – und die bestehende Infrastruktur in den benachbarten Gebieten ist ausgelastet.
  • Da die Flächen nur langsam entwickelt werden können, würde der Siedlungsdruck ins Umland dort viele landwirtschaftliche Flächen (2-4-facher Flächenbedarf!) vernichten.

Kontakt

Projektgruppe Dietenbach
Fehrenbachallee 12 (Rathaus im Stühlinger)
79106 Freiburg

dietenbach@stadt.freiburg.de
Tel. 0761 / 201-4091