Gemeinderat stellt Weiche für neuen Stadtteil

Die Lösung des Wohnungsproblems heißt Dietenbach

Mit dem Satzungsbeschluss für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stellte der Gemeinderat diese Woche die entscheidende Weiche für den neuen Stadtteil Dietenbach. Auf der rund 130 Hektar großen Fläche zwischen Mundenhofer Straße, dem Autobahnzubringer und der Besançonallee könnten in den nächsten beiden Jahrzehnten insgesamt 6.000 Wohnungen entstehen für rund 14.000 Einwohnerinnen und Einwohner.

Zwischen dem Rieselfeld (unten) und Lehen (oben) erstreckt sich die Dietenbachniederung (Foto: Stadt Freiburg)

Gleich sechs Drucksachen mit einem Gesamtumfang von 750 Seiten hatten die Stadträtinnen und –räte in der letzten Sitzung des Gemeinderats vor der Sommerpause zu beraten und abzustimmen zum Thema Neuer Stadtteil Dietenbach. "Ein Meilenstein in der städtischen Wohnbaupolitik", wie Oberbürgermeister Martin Horn zu Beginn der Beratung betonte.

Mit großer Mehrheit verabschiedete der Gemeinderat die städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Hinter diesem technischen Terminus verbirgt sich ein wichtiges wohnraumpolitisches Instrument, welches das Baurecht bereitstellt. Gemeinden, die unter besonderem Wohnbauflächenmangel leiden und über keine Flächenalternativen verfügen, können Bauland zum entwicklungsunbeeinflussten und gutachterlichen Wert (in Dietenbach 15 Euro/qm) kaufen, überplanen und anschließend zu Baulandpreisen (noch nicht bestimmbar) weiterveräußern. Mit dem abgeschöpften Gewinn kann die Kommune Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Schulen, Kindergärten und Parks finanzieren, so dass die Entwicklungsmaßnahme im Idealfall ohne Zuschüsse auskommt.


Weil bis zum Jahr 2030 noch knapp 15.000 Wohnungen benötigt werden, um die Versorgung aller Einkommensschichten zu sichern, sei der neue Stadtteil Dietenbach unumgänglich: "Der Wohnungsmarkt ist leergefegt", sagte Oberbürgermeister Horn, der als Neufreiburger diese Situation zu spüren bekam. Selbst wenn noch 5.000 Wohnungen auf den Restflächen des aktuellen Flächennutzungsplans gebaut werden können und sich in Stühlinger West und Zähringen Nord weitere 3.000 Wohnungen realisieren lassen, liege das Defizit immer noch bei rund 7.000 Wohneinheiten. Denn andere denkbare Maßnahmen wie Zweckentfremdungsverbote, Mietpreisbegrenzungen, Nachverdichtungen und Aufstockung von Gebäuden reichen, so Baubürgermeister Martin Haag, bei weitem nicht aus. 

Da über das Instrument der Entwicklungsmaßnahme verkaufsunwillige Eigentümer enteignen werden können, sieht der Gesetzgeber strenge Prüfkriterien in dem Verfahren vor. So musste die Stadt etwa nachweisen, dass es zu der Fläche keine Alternativen gibt, was die von 2014 bis 2017 durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen zeigten. Diese nahm der Gemeinderat ebenso zur Kenntnis wie die Ergebnisse der Umweltprüfung und Berechnungen zur Finanzierbarkeit.

Mit dem Satzungsbeschluss sind nun zwar auch Enteignungen rechtlich möglich. Diese sollen aber durch die Kooperation mit der Sparkasse so weit wie möglich vermieden werden. Die Sparkasse bietet den Eigentümern 64 Euro, was viele zum Verkauf animiert. Dies kann die Stadt als Trägerin der Entwicklungsmaßnahme aber nur genehmigen, wenn die Grundstücksgeschäfte der Sparkasse den Entwicklungszielen (z.B. Bau preisgünstiger Wohnraum)  nicht zuwiderlaufen. Auch an der Finanzierung der Infrastruktur muss sich die Sparkasse über die Grundstückserlöse beteiligen.

Um das finanzielle Risiko für Stadt und Sparkasse gleichmäßig zu verteilen, wurde vom Gemeinderat eine Rahmenvereinbarung zwischen beiden Vertragspartnern verabschiedet, die zweite wichtige Entscheidung des Abends. In einem Schreiben an das Bürgermeisteramt unterstreicht die Sparkasse, keine Gewinnerwartungen an das Kooperationsprojekt zu haben. Allerdings berge das Vorhaben angesichts der gewaltigen Investitionen auch hohe finanzielle Risiken. Deshalb sei es aus Sicht der Sparkasse zum jetzigen Zeitpunkt auch kontraproduktiv, bestimmte Quoten des geförderten Wohnungsbaus festzulegen. Das Konsensmodell könne die Sparkasse dann nur aufrechterhalten, wenn die Stadt das entstehende Defizit ausgleicht.

Genau zum Punkt „50-Prozent-Quote geförderter Wohnungsbau“ lagen der Verwaltung verschiedene Fraktionsanträge vor, die von der Verwaltung teils übernommen, teils geprüft werden. So forderten SPD, Grüne, UL und JPG die Verwaltung auf, bis Ende kommenden Jahres ein Konzept für die Grundstücksvergabe vorzulegen, das die 50-Prozent-Quote berücksichtigt.

Die Aussprache eröffnete Maria Viethen, (Grüne), die den Abend als „Meilenstein für die Wohnraumversorgung“ bezeichnete. Die Anregungen der Dietenbachkritiker, Dachausbau, Parkplatzüberbauung und andere Nachverdichtung zu forcieren sei richtig, aber bei weitem nicht ausreichend. Das Ergebnis der Umweltprüfung, die den Drucksachen beilag, zeige, dass die Dietenbachniederung unter allen anderen Flächen die geeignetste sei und das westliche Rieselfeld als juristischen Gründen nicht für Bebauung in Frage komme. Der Antrag auf die 50-Prozent-Quote formuliere eine Zielvorstellung, auf die die Planung hinarbeiten soll. Außerdem gelte es Plusenergiestandards bei den Gebäuden durchzusetzen um die eigenen Klimaschutzziele zu erreichen.

Angesichts der Angebotslücke von über 4.000 Wohnungen sei klar, dass diese nicht durch Reserven im Innenbereich geschlossen werden könne, sagte Wendin Graf von Kageneck (CDU). Eine Alternative zu Dietenbach gebe es nicht. Wert lege seine Fraktion vor allem auf eine breite soziale Mischung. Auch Schwellenhaushalte und Menschen aus der Mittelschicht sollen sich Wohnraum im neuen Stadtteil leisten können. In welchem Umfang geförderter Wohnungsbau dann tatsächlich machbar sei, ergebe sich aus dem Ideenwettbewerb im Herbst und der Finanzkalkulation.

Als „existentiell“ bezeichnete Renate Buchen (SPD) die Wohnungsfrage. „Bezahlbar ist Wohnraum definitionsgemäß dann, wenn weniger als 30 Prozent des Nettoeinkommens für Miete aufgewendet werden muss.“ Dies sei heute in den meisten Fällen in Freiburg nicht mehr gegeben, sagte Buchen. Hoffnungen setzte sie auf die verbesserten Förderbedingungen, die weitere Bevölkerungskreise begünstigen.
Vom eigenen Sinneswandel sprach Michael Moos (UL). Habe seine Fraktion noch beim letzten Flächennutzungsplan der Innenentwicklung den Vorzug gegeben, um Grünland zu schonen, lasse die Entwicklung der letzten Jahre keine andere Wahl. Ein neuer Stadtteil sei die einzige Chance, Wohnungsnot und  Mietpreisesteigerungen in den Griff zu bekommen. Die Zielvorgabe von 50 Prozent gefördertem Mietwohnungsbau sei ohne Förderung des Bundes nicht zu verwirklichen.

Auch Lukas Mörchen (JPG) ließ keinen Zweifel daran, dass der Wohnungsmangel  nur durch den neuen Stadtteil zu beseitigen ist. „Keiner soll aus Freiburg wegziehen, weil er die Mieten nicht mehr bezahlen kann.“ Als einzige Fraktion lehnte FL/FF das Vorlagenpaket in Gänze ab. Ihr Sprecher Wolf-Dieter Winkler kritisierte den unkontrollierten Zuzug, was zu Nachteilen für Mensch und Natur führe. Es dürfe keine Anreize geben, nach Freiburg zu kommen. In Dietenbach werde durch teure Leitungsverlegungen, Lärmschutzwände und ökologischen Ausgleichsmaßnahmen kein günstiger Wohnraum entstehen können. Er rief dazu auf, nicht auf Kosten künftiger Generationen zu bauen.

Keine Zweifel an der Notwenigkeit des Dietenbachstadtteils ließ Johannes Gröger (Freie Wähler). Selbst mit diesem Stadtteil sei der Wohnraummangel kaum in den Griff zu kriegen. Der Streit um die Prozentquote sei Spiegelfechterei. Es gelte soviel geförderten Wohnraum zu errichten, wie möglich. Auch Christoph Glück appellierte in seiner Gemeinderats-Jungfernrede an die Dietenbach-Kritiker, die Realität anzuerkennen. Allerdings dürfe man den Stadtteil nicht mit unbezahlbaren Wünschen überfrachten.  

Gemeinsam mit der Entwicklungsmaßnahme hatte der Gemeinderat auch über die Einleitung des Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplans und der Aufstellung eines Bebauungsplans zu entscheiden. Die konkrete Entwicklung der Pläne wird anhand des Siegerentwurfs aus dem derzeit noch laufenden städtebaulichen Wettbewerb erfolgen. Diesen hat der Gemeinderat bereits im letzten Jahr initiiert, der Wettbewerb ist bereits in der zweiten Phase, in der nur noch vier Büros ihre Entwürfe überarbeiten. Nach der Jurysitzung Anfang Oktober 2018 entscheidet der Gemeinderat über die Beauftragung des Siegerbüros.

Auch wenn die ersten Spatenstiche erst voraussichtlich Anfang der 20er Jahre erfolgen werden, rollen mit der Entscheidung im Gemeinderat schon bald die Bagger. Zur Erschließung des neuen Stadtteils sind zahlreiche vorbereitende Maßnahmen notwendig, ob Rückhaltebecken oder die Verlegung von Hochspannungsleitungen. Und wie schon beim Stadtteil Rieselfeld wird das Gelände aufgrund des hohen Grundwasserspiegels aufgeschüttet werden. Mit einem Erdaushublager sollen die erforderlichen Materialien frühzeitig und kostengünstig beschafft werden.


Veröffentlicht am 25. Juli 2018

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