RSS-FeedUnter allen Großstädten in Baden-Württemberg steigt Freiburgs Bevölkerungszahl mit Abstand am schnellsten; die hohe Attraktivität als Wohn- und Lebensstandort ist ungebrochen. Hingegen ist der Grad der Wohnraumversorgung im regionalen Vergleich in Freiburg am niedrigsten, und bei privat verfügbaren Haushaltseinkommen hinkt Freiburg Städten wie Stuttgart, Heidelberg, Karlsruhe um 10 bis 20 Prozent hinterher. In diesem Spannungsfeld bewegt sich der lokale Wohnungsmarkt, den die Stadt Freiburg nunmehr im ersten Wohnungsmarktbericht darstellt.
Auf 68 Seiten und anhand von über 50 Statistiken und Schaubildern hatte das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung im Auftrag der Stadtverwaltung den örtlichen Wohnungsmarkt unter die Lupe genommen. Dafür wurden verwaltungsinterne Daten sachlich und ohne politische Bewertung aufbereitet und Indikatoren für eine Fortschreibung entwickelt.
In der Einführung benennt der Bericht überregionale Faktoren, die den Wohnungsmarkt auch in Freiburg zum Teil belasten können: Der allgemeine demografische Wandel mit einem steigenden Altersdurchschnitt geht einher mit einer bisher noch rasant wachsenden Bevölkerungszahl. In jüngerer Zeit steigt zudem die Zahl der Haushalte auch durch einen anhaltenden Trend zur Haushaltsverkleinerung.
Die Zielgruppen sind in Freiburg, auch dank exzellenter Universität und doppelter Grenznähe, noch stärker differenziert als andernorts. Wo die Spanne von Lebensstilen und Wohnansprüche immer breiter wird, müssen Kommunen und die Wohnungswirtschaft immer flexibler agieren und auf sich ändernde Wohnansprüche reagieren.
Der Bildung von Wohneigentum stehen – abgesehen von der Finanzierung – gleich zwei Hürden im Weg: Die typische Gruppe potentieller Erwerberinnen und Erwerber wird kleiner (demographischer Wandel) und älter. Mit Mitte 30 ist der Hauskauf nur noch selten ein Thema, auch weil die Bindung an einen Ort immer öfter mit den Anforderungen beruflicher Flexibilität kollidiert. Neue Wohnformen im Alter und eine auf diese Bedarfe ausgerichtete Wohnung werden dagegen immer wichtiger.
Zugleich nimmt die Reurbanisierung zu. Der Trend der Abwanderung ins Umland ist in Freiburg gestoppt, insbesondere jüngere und wohlhabendere Haushalte entdecken vermehrt die Vorzüge der Stadt und ihrer Infrastruktur. Seit 2007 verzeichnete Freiburg gegenüber den Umlandgemeinden wieder Wanderungsüberschüsse: Mehr Menschen ziehen vom Umland in die Stadt als umgekehrt
Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum steigt aber auch, weil sich die Einkommensschere im vergangenen Jahrzehnt immer weiter geöffnet hat. In einem angespannten Wohnungsmarkt mit hohem Mietpreisniveau sind zunehmend mehr Menschen auf einen sozial geschützten Wohnungsmarkt angewiesen.
In einem eigenen Abschnitt beleuchtet der Bericht das Angebot und die Nachfrage, bündelt bekannte Angaben über Immobilienpreise und Mieten (Mietspiegel) und stellt das Geschehen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt dar. Seit 1995 ist der Freiburger Wohnungsbestand um 18 Prozent gewachsen, Ende 2009 umfasste er 106.000 Wohnungen. Diese Dynamik hat sich zuletzt aber abgeschwächt – wenn man vom Zwischenboom Ende 2005 absieht, der durch die bevorstehende Abschaffung der Eigenheimzulage im Januar 2006 ausgelöst wurde.
Ende der 1990er Jahre kamen in Freiburg rund 1600 Wohneinheiten jährlich hinzu, während 2009 nur noch 500 neue Wohnungen gebaut wurden. Die durchschnittliche Wohnungszahl pro Wohngebäude liegt seit 1996 konstant bei 3,9 Einheiten. Wenn man von den 10.200 Einzelzimmern ohne Küche absieht (auch dieser Wert ist seit Jahren relativ konstant), setzt sich der Bestand zu 54 Prozent aus Drei- und Vierraumwohnungen inkl. Küche zusammen.
Neubauten (ab Baujahr 1992) machen 20 Prozent des Bestandes aus, aufgrund der Kriegsschäden kommt der Altbaubestand (vor 1948) „nur“ auf einen Anteil von 22 Prozent. Knapp 40 Prozent der Wohneinheiten wurden zwischen 1961 und 1987 errichtet, und hier ist – auch wenn keine genauen Daten vorliegen – mit größerem Modernisierungsbedarf zu rechnen, vor allem in energetischer Hinsicht.
OB Dieter Salomon bewertet den ersten Wohnungsmarktbericht als aussagekräftige Bestandserhebung und Grundlage zur politischen Steuerung des Wohnungsmarktes: „Die Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit angemessenem Wohnraum wird eine Zukunftsaufgabe der kommunalen Wohnungspolitik bleiben.“ Dafür wirksame Instrumente über die heutigen Programme hinaus zu entwickeln, werde ein Schwerpunkt des Jahres 2012 für das Bürgermeisteramt und den Gemeinderat.
Auch Sozialbürgermeister Ulrich von Kirchbach unterstreicht das Ziel, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und zu sichern. Dazu gebe der Wohnungsmarktbericht wichtige Hinweise. So zeige die Untersuchung, dass aufgrund der Einkommensentwicklung ein wachsender Teil der Bevölkerung sich nicht oder nicht ausreichend mit Wohnraum versorgen könne und so auf institutionelle Hilfe angewiesen sei, betont von Kirchbach: „Auf einem angespannten Wohnungsmarkt wie Freiburg und einem erhöhten Preisniveau ist dieser Mangel an preiswertem Wohnraum besonders deutlich spürbar. Es kommt darauf an, jetzt preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und zu sichern.“
Bereits jetzt verfügt Freiburg im Vergleich zu anderen Städten über einen großen geförderten Bestand und Wohnungen mit städtischen Belegungsrechten im Besitz der Stadtbau, des Amtes für Liegenschaften und Wohnungswesen, oder durch Belegungsrechte bei Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder Privateigentümern. Er umfasst derzeit mehr als 13.900 Wohneinheiten, davon knapp 13.000 Mietwohnungen.
Um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum auszuweiten, werden neue Bausteine der Wohnraumförderung auf deren Umsetzbarkeit geprüft. Hierzu wurde bereits eine dezernatsübergreifende Arbeitsgruppe unter Leitung von Baubürgermeister Martin Haag ins Leben gerufen. Laut Haag sei die Auseinandersetzung mit dem heutigen und künftigen Wohnungsbedarf wichtig, um die weitere positive Entwicklung Freiburgs sicher zu stellen und gleichzeitig die Preise für Wohnraum stabil zu halten: „Dies sehe ich als eine der wichtigsten ökonomischen, ökologischen und vor allem sozialen Aufgabe der Stadt.“
In die Arbeitsgruppe mit einbezogen werden dabei die Themen
- Förderung der Innenentwicklung
- behutsame und nachfragegerechte Neubauentwicklung
- Schaffung zeitgemäßer und innovativer Wohnformen und
- Bereitstellung altersgerechten Wohnraums.
Im März 2012 ist ein Fachgespräch mit Vertretern der Wohnungswirtschaft geplant, an das sich im Mai eine Klausur mit den Gemeinderäten anschließt. Und nach neun Monaten wird dann eine neue Drucksache das Licht der Welt erblicken: Sie soll im September 2012 die Leitgedanken, Strategien und das weitere Vorgehen auf dem Weg zum kommunalen „Handlungsprogramm Wohnungsbau“ festhalten.
Der Bericht soll deshalb regelmäßig fortgeschrieben werden, um die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt kontinuierlich abbilden zu können. Mit welchen Inhalten und in welchem Zyklus dies geschehen soll, wird derzeit ebenso geprüft wie die Option einer vertiefenden Wohnungsmarktanalyse.
Als Bausteine solch einer Analyse denkbar wären unter anderem
- eine Stromzähleranalyse zur Identifizierung von Leerständen,
- die Auswertung von Zeitungs- und Internetinseraten zur Analyse des aktuellen Wohnraumangebotes,
- die Ermittlung und Bilanzierung des aktuellen Angebots und der Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum und
- eine qualitative Nachfrageanalyse mit lokalen Akteuren und Experten (Wohnungsmarktbarometer).
Am Dienstag, 13. Dezember, wird der Wohnungsmarktbericht dem Gemeinderat vorgestellt. Dabei bringt die Verwaltung die genannten Bausteine Ergebnisbewertung, Marktbeobachtung und Marktanalyse mit einem Vorschlag zum weiteren Fortgang ein.
Danach ist der Bericht beim Amt für Wohnraumversorgung (Auf der Zinnen 1, 79098 Freiburg) erhältlich und hier im Internet abrufbar.
