Märkte- und Zentrenkonzept: Entwicklungsstufen 1992 bis 2008

Zwischen 1970 und 1990 wurde es zahlreichen Einzelhandelsbetrieben in den Stadtteilzentren und der Innenstadt zu eng oder zu teuer und es wurden neue Verkaufskonzepte entwickelt. Vereinfacht gesagt wurde der SB-Supermarkt mit 500 m² Verkaufsfläche im Stadtzentrum zum SB-Warenhaus mit 5.000 m² Verkaufsfläche am Stadtrand, ohne dass die Städte zunächst hiervon Notiz genommen hätten. Die Sensibilität für eine gezielte kommunale Steuerung der Einzelhandelentwicklung war zu dieser Zeit noch nicht ausgeprägt, das Baurechtsinstrumentarium noch ungleich undifferenzierter als heute. So entstanden auch in Freiburg in den 1970er und 80er Jahren einige großflächige Betriebe auf der „grüne Wiese“. Da vielen Kunden der Einkauf mit dem Auto bequemer war, drohten die Innenstädte und die Stadtteilzentren spürbar an Attraktivität zu verlieren. Gleichzeitig klagten eingeschränkt mobile Kunden über immer weitere Wege beim Einkaufen.

Um städtebaulichen Fehlentwicklungen des Einzelhandels vorbeugend entgegen zu steuern, hatte der Gemeinderat deshalb bereits im Jahr 1992 eine erste Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes für das gesamte Stadtgebiet beschlossen, das zunächst in 33 Bebauungsplänen mit vorwiegend gewerblichen Nutzungen umgesetzt wurde.

Maßnahmen der 1. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (1992):

• Gutachten über den Einzelhandelsbestand der Stadt verbunden mit einer Prognose über die künftig zu erwartende Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 1990 bis 2000).
• Sortimentsliste: Entwicklung einer Liste mit Sortimenten, die für den Erhalt der Tragfähigkeit und Attraktivität der Innenstadt und der Stadtteilzentren besonders wichtig sind (zentrenrelevante Sortimente, verbindlich festgesetzt) und mit Sortimenten, die schwer und sperrig sind und deshalb meist nicht ohne transportiert werden oder besonders große Ausstellungsflächen benötigten (nicht-zentrenrelevante Sortimente, beispielhaft und nicht verbindlich festgesetzt).
• Vollausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten in Gewerbe- und Industriegebieten.
• Teilausschluss von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten in weiteren gewerblich genutzten Gebieten.
• Abgrenzung der Zentrenbereiche in allen Freiburger Stadtteilen.

Maßnahmen der 2. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzeptes (1994):

• Nachweis von neuen Standorten für den großflächigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.

Maßnahmen der 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (1997):

• Aktualisiertes Gutachten über die künftige Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 1997 bis 2005).
• Überarbeitung Sortimentsliste: Getränkegroßgebinde und Weiße Ware nicht mehr zentrenrelevant.
• Nachweis von neuen Standorten für den großflächigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.

Maßnahmen der fortgeschriebenen 3. Stufe des Märkte- und Zentrenkonzepts (2005/ 2008):

• Aktualisiertes Gutachten über die künftige Einzelhandels- und Verkaufsflächenentwicklung (Prognose von 2007 bis 2015).
• Darstellung von Sonderbauflächen im FNP 2020 für den großflächigen Einzelhandel.
• Erweiterter Vollausschluss in den Industrie- und Gewerbegebieten GI-Nord, GI/GE-Hochdorf, GI-Engesserstraße, GI-Siemensstraße und dem Gewerbegebiet Haid.
• Teilausschluss von großflächigen nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in allen anderen gewerblich genutzten Gebieten.
• Überarbeitung Sortimentsliste: Sperrige, schwere Sportgeräte sowie lebende Tiere, Tiermöbel und Tiernahrung ab 10kg sind nicht mehr zentrenrelevant.
• Geänderte Größenfestsetzung von maximal zulässiger „Geschossfläche“ in maximal zulässige „Verkaufsfläche“.
• Zulassung von Kleinstverkaufsflächen (max. 50 m²) in den Sondergebieten für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel und in den erweiterten Vollausschlussgebieten.
• Branchentypisches, zentrenrelevantes Randsortiment auch bei kleinflächigen, nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben von max. 10% der Verkaufsfläche zulässig.
• Klarstellung Autohäuser: In den gewerblich genutzten Gebieten gelten Autohäuser als zulässig, da diese atypische Einzelhandelsbetriebe darstellen (Verkauf + Handwerk) und in der Regel hiervon keine negativen Auswirkungen auf die festgelegten Zentren ausgehen.
• Überarbeitung Standortdefinition: Der Zentrenbereich (Innenstadt, Stadtteilzentren) gilt generell als integrierte Lage. Die Randbereiche gelten - soweit sie weitgehend von Wohnbebauung umschlossen sind - als teil-integriert. Die gewerblich genutzten und sonstigen Baugebiete werden grundsätzlich als nicht-integriert bezeichnet. Hier ist zusätzlicher, zentrenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich ausgeschlossen.
• Begrenzung von Lebensmittelmärkten an teil-integrierten Standorten auf max. 1.000 m² Verkaufsfläche und auf max. 50 oberirdische Stellplätze als Ausgleich für die Standortnachteile, die der Einzelhandel in den Zentrallagen aufweist.
• Nachweis von neuen Standorten für den zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel im gesamten Stadtgebiet.