Märkte- und Zentrenkonzept: Konzeption

Das Freiburger Märkte- und Zentrenkonzept wird in verschiedenen Stufen entwickelt und ist daher laufend fortschreibungsfähig. Es kann dadurch insbesondere auf aktuelle Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen kurzfristig reagieren und Planungssicherheit gewährleisten.

Zentrenhierarchie
Das Märkte- und Zentrenkonzept definiert nach funktionalen und räumlichen Merkmalen die Abgrenzung der Innenstadt als Hauptzentrum sowie der Stadtteil- und Ortsteilzentren als Nahversorgungsschwerpunkte. In diesen als integriert bezeichneten Bereichen sind grundsätzlich alle Einzelhandelsgrößenordnungen und -arten zulässig. Die Standorte zeichnen sich u.a. durch ihre zentrale Lage sowie ihre Anbindung durch den ÖPNV sowie ihre fußläufige Erreichbarkeit für eine großes Einzugsgebiet aus. Neben den integrierten Standorten gibt es noch nicht-integrierte und teilintegrierte Lagen. Als nicht-integrierte Standorte werden alle peripheren Lagen in den Gewerbegebieten bezeichnet. Teilintegrierte Standorte liegen meist am Rand der Zentren oder im Bereich von Wohngebieten.

Sortimentsliste
Zunächst war von den einbezogenen Gutachtern festgestellt worden, dass in Freiburg auch in der Zukunft ein weiterer Zuwachs an Einzelhandelsflächen zu erwarten ist. Um die Attraktivität der Zentren zu steigern, sollten diese zusätzlichen Verkaufsflächen vor allem in der Innenstadt und den Stadtteilzentren angesiedelt werden. Hierzu wurde überlegt, welche Sortimente des Einzelhandels für die Attraktivität und die Funktion der Zentren besonders wichtig sind. Gleichzeitig wurde untersucht, welche Angebote sowohl aus stadträumlichen Überlegungen als auch aus Gründen der Transportsperrigkeit und des Transportgewichts ohne größere Verluste für die Zentren an die Peripherie abwandern können. Vor diesem Hintergrund wurde das Gesamtsortiment des Einzelhandels in einem ersten Schritt in ein zentrenrelevantes Sortiment und ein nicht-zentrenrelevantes Sortiment aufgeteilt.

Zentrenrelevante Sortimente prägen in hohem Maße die Attraktivität und das Einkaufserlebnis eines Geschäftszentrums und tragen deshalb in besonderem Maße zur Funktion des Zentrums bei. Nicht-zentrenrelevante Sortimente bestehen in der Regel aus Gütern, die entweder so schwer oder so sperrig sind, dass für ihren Transport meist ein Fahrzeug benötigt wird oder ihre Bedeutung ist für die integrierten Einkaufslagen aufgrund untergeordneter Synergieeffekte gering. Eine Aufstellung der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente ist der aktuellen Freiburger Sortimentsliste (pdf, 21 KB) zu entnehmen.

Großflächigkeit und Branchentypik
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche ab 800 m² gelten gemäß Rechtssprechung als großflächig i.S. von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung. Solche Betriebe sind nur in eigens hierfür vorgesehenen Sondergebieten für den großflächige Einzelhandel oder in Kerngebieten zulässig. Die Verkaufsfläche ist dabei die Fläche, die von Kunden betreten werden kann.

Zur Steigerung der Attraktivität werden bei den meisten nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten auch Randsortimente angeboten. Branchentypische Randsortimente sind etwa bei einem Möbelmarkt Einrichtungsgegenstände wie Glas und Porzellan - branchenuntypisch wären Lebensmittel. Zum Teil sind diese Randsortimente gemäß der Freiburger Sortimentsliste zentrenrelevant. Um unerwünschten Fehlentwicklungen durch zu umfangreiche zentrenrelevante Randsortimente vorzubeugen, werden an Standorten außerhalb der Zentren diese Randsortimente begrenzt.