Flächenszenarien zum Vorentwurf des Flächennutzungsplans

Szenario 1

Das Szenario 1 legt den Schwerpunkt auf die Reduzierung des Flächenverbrauchs. Es enthält aus der Sicht der Verwaltung diejenigen Flächen, die nach der vorgenommenen Flächenbewertung am besten mit der rechtlichen Verpflichtung und den politischen Bestrebungen zur Reduktion des Flächenverbrauchs korrespondieren und den Mindestbedarf an Wohnbau- und gewerblichen Bauflächen bis zum Jahr 2020 decken. Dieses Szenario enthält 51 Bauflächen mit insgesamt 130,6 ha:

41  Wohnbauflächen  100,9 ha
7  gewerbliche Bauflächen  25,5 ha
3  gemischte Bauflächen  4,2 ha

Szenario 2

Das Szenario 2 setzt den Schwerpunkt auf den Bereich des Wohnungsbaus. Es enthält zusätzlich zum ersten Szenario 12 weitere Wohnbauflächen mit insgesamt 33,8 ha
(Gesamtfläche Szenario 2: 164,4 ha).

Szenario 3

Das Szenario 3 setzt den Schwerpunkt im Bereich der Arbeitsplätze. Es umfasst zusätzlich zum ersten Szenario drei gewerbliche Bauflächen (16,1 ha) und eine gemischte Baufläche (3,1 ha) (Gesamtfläche Szenario 3: 149,8 ha). Die zusätzlichen Flächen der Szenarien 2 und 3 sind aus ökologischen, städtebaulichen, sozialen oder ökonomischen Gründen problematischer als die des Grundszenarios 1, entsprechen aber noch den Leitzielen des FNP und sind im Grundsatz trotz teilweise größerer Probleme realisierbar.

Wie wurden die Flächenszenarien erarbeitet?

Grundlage der Erarbeitung der Flächenszenarien war eine Zusammenstellung potenzieller Wohnbauflächen, gewerblicher und gemischter Bauflächen im Stadtgebiet. Die Auswahl der konkret dargestellten Flächen wurde anhand eines im folgenden erläuterten Kriterienbündels in mehreren Schritten durchgeführt. Zunächst wurden Flächen ausgeschieden, auf denen aus planungsrechtlichen oder tatsächlichen Gründen keine Bebauung möglich ist. Hierzu gehören z.B. Naturschutzgebiete, NATURA 2000-Flächen, Regionale Grünzüge und Grünzäsuren, Wasserschutzgebiete (Zone 1 und 2) sowie Überschwemmungsgebiete. Die verbleibenden Flächen wurden hinsichtlich ihrer Eignung für eine Siedlungserweiterung bewertet. Die abschließend verbleibenden Flächen wurden in folgende Kategorien eingeteilt:

• Bauflächen aus dem FNP 1980/1999, die bis Ende 2004 nicht bebaut waren,
• potenzielle Bauflächen, die bereits im Moderationsverfahren diskutiert wurden und nicht mit Festlegungen des Regionalplans von 1995 kollidieren,
• unbebaute Flächen des bis 2020 realisierbaren Innenentwicklungspotenzials, soweit sie größer als 5.000 m² sind,
• Flächen, die aus städtebaulichen Gründen Arrondierungsmöglichkeiten bieten. Dazu zählen auch Flächen, für die bereits ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan besteht sowie Flächen, die eine zweiseitige Bebauung an bisher nur einseitig bebauten Straßen ermöglichen.

Die geeigneten Flächenpotenziale wurden von der Verwaltung getrennt nach ihren Nutzungsarten mit Hilfe städtebaulicher, infrastruktureller, verkehrlicher, sozialer und ökologischer Kriterien bewertet. Die von der Bürgerschaft erarbeiteten Leitziele wurden ebenfalls als Kriterien zur Flächenbewertung herangezogen.

Zunächst wurden die potenziellen Bauflächen auf die rechtlichen Rahmenbedingungen der Flächenausweisungen geprüft, wie bspw. regionalplanerische Festlegungen, ausgewiesene Schutzgebiete, Denkmalschutz, Abstände zu Wald, zu störenden Anlagen oder Sportflächen und Bodenbelastungen.

Zur Bewertung der städtebaulichen Eignung wurde die Einbindung der Flächen in den Siedlungszusammenhang beurteilt und ihre mögliche Rolle als Impulsgeber für die Stadtentwicklung geprüft. Weiter wurde untersucht, ob die Bauflächen Immissionen ausgesetzt sind oder ob Konflikte mit benachbarten Nutzungen absehbar sind.

Zur Bewertung der technischen und ökonomischen Realisierbarkeit wurde der Aufwande für die verkehrliche und infrastrukturelle Erschließung der Bauflächen abgeschätzt. Dazu wurde die vorhandene (teilweise) Erschließung aufgenommen, bzw. der erforderliche Aufwand für die Bereitstellung der technischen Infrastruktur, die bauliche Aufbereitung der Fläche und die Erschließung ermessen.

Die Nähe zur Versorgungseinrichtungen des täglichen bzw. des gehobenen Bedarfs und zu wohnortnahen sozialen Infrastruktureinrichtungen waren wesentliche Kriterien zur Beurteilung der Sozialverträglichkeit und Familienfreundlichkeit einer möglichen Wohnflächenbebauung.

Flächenpotenziale für gewerbliche und Mischnutzung wurden im Besonderen hinsichtlich ihrer Lagegunst im betriebswirtschaftlichen und logistischen Sinne für Produktion, Handwerk, Einzelhandel, Dienstleistungen oder Logistik/Distribution bewertet. Darüber hinaus spielte auch die kapazitäre Wirkung einer möglichen Entwicklung der Flächen eine Rolle bei deren Bewertung.

Die verkehrliche Bewertung der Bauflächen betrachtete alle Verkehrsmittel. Neben der Flächenbewertung wurden im Rahmen der Flächenentwicklung planerische Erfordernisse (z.B. Erfordernis einer Linienverlängerung im ÖPNV oder einer neuen Haltestelle) aufgezeigt.
Für alle diskutierten Flächen wurden im Rahmen des Umweltberichtes ökologische Risikoanalysen erstellt und der Ausgleichsflächenbedarf berechnet und dargestellt.
Die vorgenommene Bewertung der potenziellen Bauflächen bildete eine wichtige Grundlage für die qualitative Entwicklung der Flächenszenarien; die Wohnbau-, gewerblichen und gemischten Bauflächen werden je nach Qualität den drei Flächenszenarien zugeordnet.

Folgende Flächen wurden ausgeschlossen:

• Entfallende Flächen des alten FNP 1980/99: Über 60 ha Bauflächen des alten FNP wurden wegen entgegenstehender Fachplanungen, städtebaulichen, infrastrukturellen oder sozialen Problemen oder wegen ihrer sehr hohen Risiken für Natur und Landschaft nicht in die Szenarien aufgenommen.
• Reduzierung und Teilung von Flächen des alten FNP: Die Hangbereiche am Stadtrand gehören zu den sehr wertvollen Lebensräumen und sind beliebte Naherholungsgebiete. Bauflächen des alten FNP in diesen Bereichen wurden neu abgegrenzt und deutlich reduziert.
• Entfallende B-Flächen: Diese Bauflächen wurden im Zuge des alten Moderationsverfahrens von der Verwaltung und der Bürgerschaft zur Fortschreibung des FNP 1980/99 vorgeschlagen, sie wurden aufgrund ihrer fehlenden Eignung ebenfalls nicht in den zu bewertenden den Bauflächenpool aufgenommen.

Bauflächen

Die Vor- und Nachteile der zur Diskussion stehenden 67 Bauflächen wurden in sogenannten Steckbriefen zusammengefasst. Die Steckbriefe stehen Ihnen hier als PDF-Datei zum Download bereit.

• Steckbriefe Szenario 1
  • Wohnbauflächen (900 kb)
  • gewerbliche und gemischte Bauflächen (900 kb)
• Steckbriefe Szenario 2 (1.3 MB)
• Steckbriefe Szenario 3 (400 kb)

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