Rechtliche Rahmenbedingungen

Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in Bund und Land

Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in Bund und Land

Für Neubauten greift das Bundesgesetz (EEWärmeG), für bestehende Gebäude das Landesgesetz (EWärmeG). Beiden Gesetzen gleich ist, dass sie die Nutzung erneuerbarer Energien bei der Wärmebereitstellung vorschreiben.

Gebäude im Bestand
Für Gebäude im Bestand kommt das Wärmegesetz des Landes (EWärmeG) zur Anwendung- allerdings nur dann, wenn die Heizung saniert wird. Nach der Sanierung müssen mindestens zehn Prozent des Wärmebedarfs durch den Einsatz erneuerbarer Energien gedeckt werden. Welche Form erneuerbarer Energien genutzt werden soll, kann der Eigentümer selbst entscheiden. Zur Auswahl stehen Solarthermie, Pellet-/Holzheizungen, die Verwendung von Bioöl/Biogas sowie der Einsatz von Wärmepumpen. Als alternative Maßnahmen kommen z.B. eine besonders gute Wärmedämmung, eine Kraft-Wärmekopplung oder ein Fernwärmeanschluss in Frage. Das Land plant eine Verschärfung des Gesetzes, die allerdings frühestens zur Mitte des Jahres 2014 in Kraft treten wird. Aktuell geplant ist, dass dann mindestens 15 Prozent des Wärmebedarfs durch Erneuerbare Energien gedeckt werden muss.

Neubauten
Für Neubauten gilt das Bundesgesetz (EEWärmeG). Es schreibt vor, dass der Energiebedarf von neuen Gebäuden zu einem bestimmten Anteil aus erneuerbaren Energien gedeckt werden muss. Dieser Anteil ist je nach Energieart unterschiedlich. Soll z. B. Solarthermie eingesetzt werden, müssen mindestens 15 Prozent des Wärmebedarfs aus Solarenergie gedeckt werden oder bestimmte Mindestanlagengrößen abhängig von der Gebäudegröße beachtet werden. Hat ein Gebäude z.B. eine Nutzfläche von 500 m², muss der Kollektor mindestens 15 m² groß sein.

Holzpellets, aber auch Holzhackschnitzel können ebenso wie Umweltwärme genutzt werden. Wer feste Biomasse, Erdwärme oder Umweltwärme nutzt, muss seinen Wärmebedarf zu mindestens 50 Prozent daraus decken. Das Gesetz stellt zusätzlich bestimmte ökologische und technische Anforderungen, z. B. bestimmte Jahresarbeitszahlen beim Einsatz von Wärmepumpen.


Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Mehrheiten
Das WEG regelt unter anderem, welche Maßnahmen in der Eigentümerversammlung mit welchen Mehrheiten beschlossen werden können. Je nach Art der energetischen Maßnahmen sieht das Gesetz unterschiedliche Mehrheiten zur Beschlussfassung vor. Für eine „modernisierende Instandhaltung“ reicht eine einfache Mehrheit der Stimmberechtigten. Dies betrifft Maßnahmen, bei denen z. B. morsche einfach verglaste Holzfenster durch doppelt verglaste ersetzt werden. Sollen nicht nur doppelverglaste Fenster sondern dreifach verglaste Fenster eingebaut werden oder Dach und Hauswand gedämmt werden, so sieht der Gesetzgeber darin nicht mehr eine unbedingt nötige Instandhaltungsmaßnahme und verlangt deshalb eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG). Diese besteht, wenn drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen, die gleichzeitig zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.

Dank des am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetzes dürfte auch der Einbau eines Blockheizkraft¬wer¬ks nunmehr mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Der Grund: § 22 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes nimmt ausdrücklich Bezug auf den Moderni¬sie¬rungs¬begriff des Mietrechts. Dieser umfasst nach der Mietrechtsänderung nun auch solche Ma߬nah¬men, die „nur“ der Einsparung von Pri¬märenergie, nicht aber unbedingt der Endenergie dienen. Dies trifft sowohl auf BHKW als auch auf Photovoltaik-Anlagen zu, deren Strom dem Eigenverbrauch im Haus dient. Der Betrieb einer Solarthermieanlage spart definitiv auch Endenergie. Ihr Einbau fiel deshalb auch schon vor der Mietrechtsänderung unter § 22 Abs. 2 WEG, kann also ebenfalls mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Soll der Strom der PV-Anlage dagegen zu hundert Prozent ins Stromnetz eingespeist werden, ist davon auszugehen, dass die Anlage als bauliche Änderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG gesehen wird, die nur dann erlaubt ist, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Da dieser Sachverhalt Spielraum für gerichtliche Auseinandersetzungen lässt, sollte in diesem Fall ein einstimmiger Beschluss angestrebt werden.

Finanzierung
Die in diesem Leitfaden beschriebenen Maßnahmen erfordern meist erhebliche Investitionen. Nach dem gesetzlichen Leitbild soll die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Mittel durch Ansparen einer Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage aufbringen. Gerade bei Energieeinsparungsmaßnahmen ist es häufig jedoch sinnvoll, die Finanzmittel nicht erst langwierig anzusparen, sondern möglichst schnell in den Genuss der Kosteneinsparung zu kommen. Da in vielen Eigentümergemeinschaften zumindest einige der Eigentümer nicht willens oder in der Lage sind, erhebliche Sonderumlagen in den „Gemeinschaftstopf“ einzulegen, könnte eine Darlehensaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung der Baumaßnahme die Lösung sein. Seit 2012 ist dieser Weg deutlich einfacher zu beschreiten, da das Land Baden-Württemberg für Kredite von WEG inzwischen Bürgschaften übernimmt. Weitere Informationen zu dieser über die L-Bank laufende Darlehensfinanzierung finden Sie hier.

Die Rechtsprechung erkennt Kreditaufnahmen von WEG allerdings nur in engen Grenzen als ordnungsgemäße Verwaltung an. Wegen der relevanten Höhe des Finanzierungsbedarfs verlangen die Gerichte die Zustimmung aller Eigentümer zur Darlehensaufnahme. Hat auch nur ein Eigentümer (der vielleicht sogar abwesend war) der Finanzierung nicht zugestimmt, so ist der entsprechende Beschluss bis zum Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechtbar. Diese Frist sollte daher in jeden Fall abgewartet werden, bevor Aufträge erteilt und der Darlehensvertrag abgeschlossen werden.

Statt die Unterschriften aller Eigentümer unter den Darlehensvertrag zu organisieren, kann die Eigentümergemeinschaft auch einen oder mehrere Vertreter der WEG zum Abschluss des Vertrags bevollmächtigen. Die Bevollmächtigung kann entweder allstimmig erfolgen oder die WEG macht von der Sondervorschrift in § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG Gebrauch. Danach kann die Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Der entsprechende Ermächtigungsbeschluss bedarf dann lediglich der Unterschriften aller dafür stimmenden Eigentümer und ist der Vollmacht beizufügen. Wichtig: Dem Verwalter steht keine gesetzliche Vertretungsmacht zur Kreditaufnahme zu.

Eine solche Außenfinanzierung birgt für die einzelnen Eigentümer ein gewisses Risiko: Zwar haftet jeder Eigentümer persönlich unmittelbar nur entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Darüber hinaus gilt jedoch der Grundsatz, dass "am Ende immer der letzte bonitätsstarke Eigentümer für die gesamte Rechnung gerade stehen muss". [Text zur Finanzierung stammt zum Teil aus: Energetische Sanierung von Gemeinschaftseigentum von Dr. Helmut Martin, Bad Kreuznach]


Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG)

Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG)

Das EEG regelt unter anderem auch, wann bei welcher Stromvermarktungsform die EEG-Umlage gezahlt werden muss. Zum 1. August 2014 trat das novellierte EEG in Kraft. Im Gegensatz zu den früheren Bestimmungen, wird jetzt auch bei selbst erzeugtem und genutztem Strom ein Teiil der EEG-Umlage fällig.  Das Gesetz sieht vor, dass aucStromverbraucher, die ein effizientes BHKW oder eine PV-Anlage betreiben und den erzeugten Strom selbst verbrauchen 30 Prozent (bis Ende 2015), 35 Prozent (bis Ende 2016) und ab 2017 dann 40 Prozent der jeweiligen EEG-Umlage bezahlen müssen. Für die ersten 10.000 Kilowattstunden von Anlagen bis zu einer Leistung von 10 Kilowatt wird auch weiterhin keine EEG-Umlage gezahlt werden müssen. Auch auf den selbst genutzten Strom aus Anlagen, die bis zum 1. August 2014 in Betrieb gegangen sind, muss keine EEG-Umlage gezahlt werden.

Nach wie vor nicht abschließend geklärt ist, ob die "Privilegien" einer Eigenstromversorgung auch für die Verwendung des Stroms z. B. im Rahmen einer Eigenstrom-GbR gilt, da der Strom zwar auch hier nicht durch ein Netz geleitet und in räumlicher Nähe verbraucht wird, aber Anlagenbesitzer und Stromverbraucher dann nicht unbedingt in ein- und dergleichen Person zusammenfallen. Es gibt hierzu zwei aktuelle juristische Gutachten die zu gegensätzlichen Schlüssen kommen. Das Gutachten im Auftrag des Bundesumweltministeriums kommt dabei zum Ergebnis, dass bei der Zwischenschaltung einer Objektgesellschaft (also z. B. der Eigenstrom-GbR) das Eigenverbrauchprivileg höchstwahrscheinlich entfällt, die EEG-Umlage also zu zahlen ist. Aufgrund der rechtlichen Unsicherheiten ist es ratsam, Rücklagen zu bilden für den Fall, dass EEG-Umlage bzw. Mehrwertsteuer nachgefordert werden.


Rechtliche Vorgaben im Rahmen des Denkmalschutzes

Rechtliche Vorgaben im Rahmen des Denkmalschutzes

Wer die energetische Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses plant oder die Installation von Solarthermie- oder Solarstromanlagen, sollte sich frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen. Was ein Denkmal ist, regelt das baden-württembergische Denkmalschutzgesetz, welche Gebäude eine „sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ nach § 24 EnEV haben, legt die Kommune selbst fest. Denkmalschutz schließt, wie die gelungenen Beispiele in der städtischen Broschüre "Energetische Sanierung vonerhaltenswerten Altbauten in Freiburg" (3,605 MB) zeigen, energetische Sanierungsmaßnahmen und die Nutzung erneuerbarer Energien nicht aus. Es gibt aber einen höheren Abstimmungsaufwand und gewisse Einschränkungen. So geben die denkmaltragende Substanz und das denkmalrelevante Erscheinungsbild Zonen am Baudenkmal vor, an denen energetische Maßnahmen überhaupt möglich sind. Denkmalpfleger und Planer sind aufgefordert, diese Bereiche am Denkmal konkret zu benennen. Grundsätzlich ist es sinnvoll, im bestehenden Materialkanon weiterzubauen oder aber bauphysikalisch vergleichbare Baustoffe einzusetzen. Fertigprodukte und Rundumpakete sind für das Erscheinungsbild und den Substanzerhalt der Kulturdenkmale meist nachteilig.


Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein wesentliches Instrument der Energieeffizienzpolitik der Bundesregierung und legt die energetischen Anforderungen an Gebäude fest. Die aktuelle Fassung der EnEV ist seit dem 1. Mai 2014 gültig. Ihre Vorgaben beziehen sich vor allem auf die Heizungs- und Klimatechnik sowie auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Die energetische Qualität eines Gebäudes wird durch die Festlegung des sogenannten Primärenergiebedarfs reguliert, ausgedrückt in der Maßeinheit Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m² x a). Je niedriger der Wert, desto weniger Energie wird für Heizung und Klimaanlage verbraucht. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt neben dem Endenergie-bedarf für Heizung und Warmwasser auch die Verluste, die von der Gewinnung des Energieträgers an seiner Quelle über Aufbereitung und Transport bis zum Gebäude und der Verteilung, Speicherung im Gebäude anfallen.is zum Gebäude und der Verteilung, Speicherung im Gebäude anfallen.

Die Wärmedämmung eines Gebäudes wird durch den sogenannten Wärmedurchgangs- koeffizienten, auch „U-Wert“, in den Maßeinheit Watt pro Quadratmeter mal Kelvin (W/m2 x K) ausgedrückt. Je niedriger dieser Wert ist, desto besser ist die Dämmung des Bauteils (Wand, Fenster, Dach etc.). Die einzelnen Teile der Hüllfläche eines beheizten Gebäudes, durch die Wärme durch Wärmeleitung nach außen entweicht, sind nach der EnEV wie folgt reguliert:

Bauteile und ihre maxmimalen U-Werte
Außenwände (gegen Außenluft oder Erdreich): 0,24 W/m2 x K
Fenster: 1,3 W/m2 x K
Dach: 0,24 W/m2 x K
Flachdach: 0,20 W/m2 x K
Oberste Geschossdecke gegen unbeheizte Räume: 0,24 W/m2 x K
Kellerdecke gegen unbeheizte Kellerräume bzw. Bodenplatte: 0,30 W/m2 x K
Geschossdecke gegen Außenluft nach unten (zum Beispiel bei Durchfahrten): 0,24 W/m2 x K
Außentüren:1,8 W/m2 x K

Eine weitere wichtige Kenngrößen der EnEV ist der sogenannten Transmissionswärmeverlust (W/(m2•K). Er entspricht dem durchschnittlichen U-Wert der Gebäude-Hüllfläche und ist deshalb ein Gebäudekennwert, der die durchschnittliche Dämmgüte der Hüllfläche angibt. Der Transmissionswärmeverlust eines Elements der Hüllfläche (Bauteil der Hüllfläche) hängt ab vom Wärmedurchgangskoeffizient (=U-Wert des Elements) und der Größe seiner Fläche.

Die Vorschriften für neu errichtete und bestehende Wohnhäuser sind durch die aktuelle Novellierung in vielen Punkten verschärft worden. Bei Neubauten sind die Anforderungen an die Effizienzstandards um durchschnittlich 25 Prozent (Primärenergiebedarf) bzw. ca. 20 Prozent (Wärmedämmung der Gebäudehülle) angehoben worden. Diese erhöhten Anforderungen gelten allerdings erst ab 2016. Für Altbauten gibt es vor allem drei Änderungen. Bis Ende des Jahres müssen Heizkessel außer Betrieb genommen werden, die älter als 30 Jahre sind, also vor dem Jahr 1985 installiert wurden und zudem Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Die bereits bestehende, nachträgliche Dämmpflicht von obersten Geschossdecken wird zudem klarer definiert: Ein U-Wert von 0,24 W/m2 x K ist künftig einzuhalten. Eine weitere wichtige Änderung: Bei Verkauf oder Vermietung von Be-standbauten muss den Interessenten künftig der Energieausweis ohne Aufforderung vorgelegt werden. Auch in Immobilienanzeigen sind die Angaben jetzt Pflicht. Ob die Vorschriften auch eingehalten werden, soll zukünftig im Rahmen eines Stichprobenkontrollsystems über-prüft werden.

Achten Sie darauf, dass mit der EnEV 2014 Registriernummern für die Ausstellung von Energieausweisen erforderlich sind und fragen Sie bei Ihrem Energieberater danach. Hier finden Sie eine Übersicht von Energieberatern in Freiburg.