Kommunales Handlungsprogramm Wohnen: Verwaltung legt Gemeinderat zum Auftakt der Debatte eine erste Stellungnahme vor
Bürgermeister Haag: „ Freiburg als Wohnort attraktiv und bezahlbar erhalten!“ Verwaltung stellt verschiedene Instrumente zur Diskussion
Wohnen in der Stadt ist attraktiv. Die Nachfrage nach Wohnraum stieg in vielen deutschen Städten in den vergangenen Jahren stark an, auch in Freiburg ist dies zu beobachten. Trotzdem in den letzten fünfzehn Jahren überall in der Stadt Bauflächen ausgewiesen und Wohnungen, mit Vauban und Rieselfeld auch ganze Stadtteile, neu entstanden sind, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum bei weitem das Angebot. Folge sind steigende Mieten, zusätzlich hat die Finanzkrise dafür gesorgt, dass der Immobilienmarkt nahezu leer gefegt ist.
Die Stadtverwaltung ist seit Jahren aktiv, sie weist neue Flächen aus, macht Vorschläge für die Innenentwicklung, erstellt neue Bebauungspläne, hat Sanierungsgebiete ausgewiesen und das Thema barrierefreies Bauen aufgenommen. Auch die städtische Gesellschaft Freiburger Stadtbau (FSB) hat sich mit Neubauten und Sanierungen stark am Wohnungsmarkt engagiert. Und der geförderte Wohnungsbau wurde stark unterstützt, Freiburg hat daher den höchsten Anteil an geförderten Wohnraum im Baden-Württemberg. Der Gemeinderat hat diese Linie mit begleitet und getragen. Der Zuzug in die Stadt aber hält weiter an, Freiburg ist die am schnellsten wachsende Großstadt in Baden-Württemberg, die Einwohnerzahlen stiegen seit 2000 um über 10 Prozent auf 225.638 Einwohnerinnen und Einwohner zum 31.9.2011.
Dieses Wachstum wird allen Prognosen zufolge weiter anhalten. Angesichts dieser Entwicklungen brachten die Fraktionen und Parteien im Oktober letzten Jahres einen gemeinsamen interfraktionellen Antrag für ein „Kommunales Handlungsprogramm für mehr Wohnungsbau“ ein. Ziel ist es, das Wohnen in Freiburg zukunftsfähig und nachhaltig zu gestalten, indem ein ausreichendes, vielfältiges und bezahlbares Angebot geschaffen und auf eine soziale Durchmischung der Quartiere geachtet wird. Die Verwaltung hat jetzt mit allen Dezernaten und vielen verschiedenen Ämtern eine Vorlage als Grundlage für die anstehende Diskussion erarbeitet. Darin enthalten sind Analysen, Daten und erste Handlungsvorschläge. Sie sollen Grundlage für eine politische Diskussion sein. Die Drucksache, die heute im Hauptausschuss eingebracht wird, kommt danach in den Sozial-, und den Bauausschuss und soll am 24. April im Gemeinderat beschlossen werden. „Damit haben wir einen Auftakt für die Diskussion, die bis Ende dieses Jahres zu einem kommunalen Handlungsprogramm Wohnen führen soll,“ erklärte Baubürgermeister Prof. Martin Haag die Vorlage, als er sie heute in einer Pressekonferenz vorstellte.
„Grundsätzlich sind wir froh, dass Freiburg eine attraktive Großstadt ist, die seit Jahren wächst, vor allem durch Zuwanderung von außen“, stelle Bürgermeister Haag zunächst einmal klar. „Aber wir haben eine Mischung von überdurchschnittlich hohen Mieten – im Bundesvergleich liegen wir beim Mietpreis auf Platz fünf unter allen Großstädten – und einem unterdurchschnittlich niedrigen verfügbaren privaten Haushaltseinkommen. Für Bevölkerungsschichten mit niedrigen und sogar mit mittleren Einkommen ist es daher immer schwieriger geworden, bezahlbaren Wohnraum zu bekommen. Das ist für keine Stadt gut und das wollen wir ausdrücklich nicht“, Haag erklärte weiter: „Das Thema Wohnen ist in Freiburg im Schwerpunkt eine soziale Frage. Kernaufgabe der Stadtentwicklung ist es daher, ausreichenden, bedarfsgerechten und preiswerten Wohnraum zu erhalten und laufend zu schaffen“ Es sei, so Haag, allen Beteiligten in Gemeinderat und Verwaltung klar, dass bewährte Instrumente und Strategien weiter verfolgt, aber auch neue Wege eingeschlagen werden müssen. Haag: „Die Verwaltung schlägt daher dem Gemeinderat verschiedene Instrumente vor, mit denen neuer Wohnraum entstehen, bestehender geschützt und erhalten werden kann sowie lebendige und durchmischte Stadtquartiere erhalten bleiben.“
Instrumente kommunaler Wohnungspolitik
Grundsätzlich stehen einer kommunalen Wohnungspolitik verschiedene Instrumente zur Verfügung, um auf den Wohnungsmarkt Einfluss zu nehmen. Zum einen durch aktive Liegenschaftspolitik, also die Steuerung, welche Grundstücke zu welchen Zwecken mit welchen Auflagen verkauft oder verpachtet werden. Dann hat sie die Möglichkeit, über die Bauleitplanung, also die Festsetzungen in den Bebauungsplänen, auf private Eigentümer Einfluss zu nehmen. Für die Entwicklung des Mietwohnungsbestand sowie des Mietwohnungsbaus ist der Einfluss der Kommune sehr gering, weil rund 80 Prozent des Wohnungsbestandes in privater Hand ist. In Freiburg kann die Stadt vor allem über die FSB handeln, die in den letzten Jahren fast alle neuen geförderten Wohnung in Freiburg erstellte. Schließlich kann die Stadt über die Ausweisung von Sanierungsgebieten Wohnraum mit finanzieller Unterstützung des Landes und des Bundes modernisieren oder den Wohnungsbestand erweitern.
Rahmenbedingungen in Freiburg
Der Bedarf an Wohnflächen stieg in Freiburg zum einen aufgrund der stark angewachsenen und weiter wachsenden Bevölkerungszahl. Gleichzeitig stieg aber auch der Flächenbedarf pro Person von unter 34 Quadratmetern 1995 auf 37,6 Quadratmeter seit 2009. Der Bestand an Wohnungen wuchs seit 1995 um 18 Prozent auf 106.800 Wohnungen Ende 2010. Auf rund 13 Prozent der Wohnungen hat die Stadt ein Belegungsrecht. Mit diesem Anteil gehört Freiburg zu den Städten in Baden-Württemberg mit dem höchsten Bestand an geförderten Wohnraum. Bis zum Jahr 2020 laufen die Belegungsbindungen für rund 3.000 Wohnungen allerdings aus.
Seit der Aufstellung des Flächennutzungsplans 2020 (FNP) im Jahr 2006 standen in der ersten Zeitstufe 78 Hektar Bauflächen für Wohnen zur Verfügung. In den letzten drei Jahren kamen bis auf 26 Hektar alle Flächen in den Planungsprozess. Für die beiden weiteren Planstufen sind weitere 77 Hektar Bauflächen für Wohnen ausgewiesen.
Mögliche Instrumente zur Steuerung des Wohnungsmarktes
Die Verwaltung hat für die Fraktionen im Gemeinderat verschiedene Steuerungsinstrumente und Handlungsoptionen geprüft. An geeigneten Instrumenten stellt sie in der jetzigen Vorlage folgende vor.
Instrumente zur Erweiterung des Wohnungsangebotes
Im Mittelpunkt steht nach Auffassung der Verwaltung der Neubau von Wohnraum für alle Nachfragegruppen sowie die nachfragegerechte und sozialverträgliche Modernisierung des Wohnungsbestands. Handlungsmöglichkeiten und Potenziale im Neubaubereich sieht die Verwaltung in der
- zügigen Bereitstellung von Baulandflächen aus den bisherigen Zeitstufen II und III des laufenden FNP’s,
- Aktivierung städtischer Innenentwicklungspotenziale,
- Erstellung von Rahmenkonzepten für einzelne zusammenhängende, für den Wohnungsbau geeigneter Flächen,
- aktive Liegenschaftspolitik durch zum Beispiel zielgerichtete Vergaben an genau definierte Nutzergruppen, insbesondere für den geförderten Wohnungsbau,
- Förderung besonderer Modelle des preisgünstigen Wohnungsbaus zur Miete wie Genossenschaften und zur Bildung von Eigentum durch private Baugemeinschaften etwa durch Flächenbereitstellung und / oder Beratung,
- konsequenten Anwendung der Städtebaulichen Verträge als ein Instrument, das auch in Zukunft den Neubau von gefördertem Wohnraum generiert,
- und der konsequenten weiteren Bautätigkeit der FSB.
Instrument zur Steuerung im Wohnungsbestand
Handlungsoptionen im Bestand sieht die Verwaltung in der
- Verlängerung von Mietpreis- und Belegungsbindungen,
- der Wiedereinführung des Zweckentfremdungsverbots. Dazu wird die Verwaltung initiativ auf das Land zugehen. Ziel ist es, den städtebaulich nicht gewünschten Wohnraumverlust durch Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum zu unterbinden,
- der möglichen Anwendung von Erhaltungssatzungen nach § 172 Baugesetzbuch in Freiburg. Voraussetzung hierzu wäre der Erlass einer ergänzenden Rechtsverordnung durch die Landesregierung, die eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter besonderen Genehmigungsvorbehalt stellt sowie ein erweiterter Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen. Auch hier wird die Verwaltung auf das Land zugehen,
- Ausweisung von Sanierungsgebieten, um Wohnraum mit finanzieller Unterstützung des Landes und des Bundes zu modernisieren oder den Wohnungsbestand erweitern,
- die Schaffung von „Einfachwohnraum“ für Nutzerinnen und Nutzer, die ansonsten am freien Wohnungsmarkt großen Zugangshindernissen gegenüber stehen.
Instrumente zur Beobachtung und Analyse
Zusätzlich zu den sowieso regelmäßig erhobenen Statistiken sieht die Verwaltung in einer differenzierten Wohnungsbedarfsanalyse mit qualitativen Aspekten und einer Wohnungsbedarfsprognose eine wichtige Vorarbeit für die ab 2014 anstehenden FNP-Fortschreibung.
„Welche dieser Instrumente in welcher Form in mit welcher gesamtstrategischen Ausrichtung für die Stadt angewendet werden sollen, muss jetzt in einem Diskussionsprozess mit dem Gemeinderat erarbeitet werden, so dass Ende des Jahres ein Beschluss gefasst werden kann“, erklärte Haag das weitere Vorgehen. „Die Verwaltung liefert nun eine Übersicht und Vorschläge für die weitere Diskussion, damit wir dann baldmöglichst im Gemeinderat einen breiten Konsens zu dem kommunalen Handlungsprogramm erzielen und entsprechend handeln können!“
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